演讲 | 张坤昱:养老市场那么大,你饮哪一瓢?

观点地产网

2017-08-09 15:05

  • 养老是个服务行业,跟做地产商确实不一样,轻重资产结合的情况,地产商赚大钱快钱习惯了,但是养老地产是低下头才能做服务,用真心才能服务好。

    张坤昱(北京大学国家治理与老龄产业政策研究课题组执行主任、中原集团首席咨询顾问):大家下午好,非常感谢观点地产给这个机会能在博鳌跟大家分享对养老的一些认识,也感谢赵总的开场做得非常好,大家的情绪一下就不一样了,所以我今天演讲的题目叫“市场那么大,你饮哪一瓢”。

    因为大家都说未来养老这个市场非常大,会有40万亿的规模,这个规模这么大,里面又涉及到医康养护不同领域,不同领域细分怎么样融合的问题。我们的企业尤其是参加博鳌论坛更多的都是地产企业,你如果参与的话,选择进入的话,会从哪个起点开始做起来,这是我今天的题目。

    在整个的大背景下,我是先从社会发展的情况来看,今天我跟大家会说一点数据,但是我会跟大家说一下我的逻辑或者说一些思维上的演进过程,为什么会从社会发展的角度来看。

    我不知道大家在座有没有看过一本书叫《人类简史》,如果看过的话对这四个阶段有三个会比较熟悉,为什么说最早从认知开始,因为人类从猿到人,形成部落,形成群体,形成聚落,更多是因为有语言,有环境,我理解这个认知更多的是有一个人或者某几个人特别会讲故事,所以你跟着我就有吃的,你不用再整天出去漫无目的摘果子。

    所以经过七万年的发展到了农业社会,生产力发生了变化,我们现在正在经历后工业化社会,包括我们现在还在说的是工业4.0的问题,但是今天这个社会大家最最关注的或者说得最多的是我们已经进入到了信息时代,这样的一个社会最最直接的特点,就是去中心化。

    原来的阶层、原来的圈子、原来的聚落等等都不复存在了,因为这个世界是平的,是一个虚拟的、空间的概念,在这个时代里面,只要有连接,不管在宇宙的任何角落,大家都可以成为一家人,所以共享成为这个时代最最核心的名词。

    跟大家分享这个是想提一个什么观点呢,其实大家可以看农业社会、工业社会,更多的都是让我们的生产工具、生产力不一样,有工具了,耕作的时代产量可以更大一些,到工业的时候,因为我有发动机,蒸汽机了,所以可以更大效率的提高我的产量问题。

    其实我想让大家关注一个事情,为什么这上面还有一句话叫ITFROMBIT,这是美国的物理学家提出的,这就是从信息大于物质的状态。可以看认知社会,信息是故事的状态,经过农业、工业的发展,我自己觉得这两个社会类型其实不会有什么特别大的差别,只是我们的生产力,它是以一个什么级别的速度往上上涨的状态。

    到现在信息社会,大家说得最多的是谁会讲故事,谁就能圈到钱。我们说的估值不一定你现在就特别赚钱,所以我们想经过我们的肯定、否定再否定的社会状态,未来的信息社会应该会有更大的增量,包括整个时代的内涵不一样了,所以这也是我想跟大家说的一个时代背景。如果我们还站在更多过去的思维和传统角度来看这个行业的时候,来看这个时代的时候,我觉得这个立足点是不太够的。

    第二我想说说非连续性的问题,这张图是一个改良的图,大家应该有印象,这是之前克强总理做过一个S型曲线,只是他的曲线会比我这个更平缓,我给它改了一下,房地产跟养老的状态,98年住房货币化的改革到今年2017年仍然是一个高潮,前辈们一直说这是一个大时代。

    没问题,但是今天的博鳌房地产论坛主题是去房地产化,我姑且不论到底是不是去地产化,但是一线房企甚至二线房企,所有行业里面的人都在探讨一件事情,我们的明天或者我们的后天究竟往什么方向发展的时候,增量靠销售为主的时代,其实已经见到天花板的时候,我们明天到底往哪儿走的时候?养老是否成为未来的一条S型曲线,代表未来的发展?

    我自己来看我觉得是可以,因为刚才赵总已经提到,我们的人口就是一个最大的市场,所以我想这是一个行业的发展非连续性的问题。

    第三个背景我们说一下人类的发展,这个地球现在非常年轻,才过了几十万年,但是我们看这张图,是整个地球上人类年龄分布的情况,65岁以上到达7%就是一个老龄化社会,(PPT上)桔红色、黑色的更多地表示这个区域正处在或进入老龄化社会当中,可以看出老龄化情况还是非常的严峻,所以我们的标题就叫地球不老,但人类正在迅速变老。

    第四我们总说中国是发展中国家,我们看其他国家走过了什么路,我们看美国和日本,这张图是美国,它有一个各类物业投资汇报的表现,有公寓,有产业,有办公,有商业,有养老,一年三年五年十年,看更多的五年十年发展的时候,因为老人的需求是刚性的,我们说受到经济周期的影响,行业周期的影响,都跟它没有多大关系,因为它的需求是刚性的,这是美国的发展。

    我们也可以说一下日本的数据,日本的养老行业平均的投资回报是在7%到8%左右,比其他的行业平均的投资回报基本要高一倍左右的情况,这是美国和日本给我们的启示。

    在整个非常成熟的市场化的体系当中去,养老服务的利润率相对来讲是高于社会平均利润的。

    再看中国的发展,我们说发展这么多年房地产是因为城镇化,城镇化的核心是人的城镇化,更多是人口红利的问题,更多是指青年人多,但是站在今天的节点来说,未来中国的人口红利还会是年轻人吗?一定不是,因为我们已经进入到老龄化社会当中来了,未来的人口红利一定是老年人,虽然没有像日本那样,一个年轻人围着三个老人转,但是我们已经开启了老龄化的路径。

    右边是40多万亿的规模,我们看老龄人口的人数,60岁以上是2.3亿,这个人口基数真的非常大,所以今天想跟大家交流的是,未来的人口红利应该是老人,老人的财富积累、经验积累等等应该是这个社会当中最最丰富的,但是这个是由我们国家目的发展阶段的特性,未必会如此,但是如果我们从全球的角度发展来看应该是这样的状态。

    接下来我们就会问,因为现在大家做这个行业经常会问究竟什么时候进入这个行业的最佳时期?说现在的养老都不挣钱,我什么时候进来就可以了?

    我们也结合了一些数据,包括我们自己的认识做了一个可能性的判断,我们判断这个行业的第一个风口有可能会在五到八年出现,并且50后会成为主力。

    为什么这么说?左边这张图有一个出生人口,还有总和的生育率,可以看到因为1949年建国经历了这么长时间的战乱之后,人口一定是一个相对比较高峰的时候,所以这个高峰就延续到了70年代左右,因为大家都知道70年代末的时候,中国实行计划生育了,那时候人口相对会少。

    50后人口的基数是有的,而且他们有几个重要机遇,第一个是正好赶上恢复高考,恢复高考给了50后的人第一次人生转折的机遇,第二次机遇我们认为应该是改革开放,改革开放的大潮使这里面的50后很多的人群进入到这场义无反顾的变革当中去,所以他们有了自己的经济实力,有了为自己养老的收入的准备。

    第三个我想说一下背景,恰恰是因为50后,尤其是一线城市全部都是独生子女,因为我们说到80后正是50后的子女,在这个时点上看,可能独生子女的家庭很少说我依然依赖我的子女解决养老问题。所以我们想基于这么几个时代的发展,刚才提到的几个背景,包括我们整个时代的变革,基于这些特点,我们基本上会判断五到八年以后,50后会成为第一个风口的主力消费军,大家现在说养老不挣钱,是因为老人没有钱或者有钱不愿意花,50后的价值观可能不太一样,有被动性也有主动性的选择。

    这张图看一下美国和日本,这张图可以看美国基本上1941年就进入老龄化社会,包括随着一系列法令的颁布,24年之后出现了非常重要的《老年福利法》;日本国内提得比较多,一直提他们的保险问题,70年进入老龄化之后,可以看出经过30年的发展,他们的保险才开始实施,所以越是重大的政策性的变革,对于整个社会的发展影响非常重大。

    对中国来讲,美国经历了20多年的发展,日本经过30年的发展,才有这么重大的支持,中国是99年进入到老龄化社会,我们也会判断,因为现在有一些保险已经在15个试点城市做试点,但是它毕竟没有全面铺开,因为养老除了是公共配套之外,还有一个很大的市场化。

    中国大的政策趋势就是政府对一些最最基本的人群保障,低收入,或者为国家做出突出贡献的,给你保障能进福利院、养老院,其他绝大部分人群都是社会养老,这一点就跟现在地产提出的多层次的住房供应体系,未来在我们的养老体系当中也应该是这样的,所以不要指望未来政府会给你养老,我觉得这是最不现实的说法。

    基于这样的发展我们也可以作出推测,虽然政策的出台难之又难,因为从欧洲国家的经验来看,全全力的国家已经不堪重负,养老确实给国家拖了严重后腿,日本也快不行了,因为从今年开始,他们也不是最高比例给80%,而是又减少了10%,对于部分已经到了20%,因为这个确实对国家来讲,负担非常的严重,尤其是现在面临社会平均年龄寿命延长的情况,所以我想给社会确实老龄化的状态要思考的非常多。

    所以从这点来讲,可能对中国的政策支持和补贴报有希望,但是对于市场来讲,怎么跟政策结合的基础之上,拓展市场的空间,我觉得这在未来中国养老市场上是要做的事情。

    刚才从社会的发展,包括看到美国、日本重要节点的情况,也能判断2025,2030年会是政策的节点,当然这是我们的预判。所以我们说可能会在5到8年之后,风口会出现。

    接下来我们看,未来是一个老龄化的社会,老人的需求是什么,老人有什么特点。

    左边是2015年的数据,一亿人患有慢性非传染病疾病,我们家里面都有老人,最起码会有两到三种的情况,并且其中有三分之一会有躯体功能减退,腿脚不灵活的情况。右边的图也可以看一下到底是什么方面的疾病,为什么大家做养老的时候,我们说一定要防摔倒,一定要呼吸系统怎么样,是因为老人跟这些疾病密切相关。

    老年人的需求到底是什么?我们整合了一下,会发现从医康养护来看,从50岁到85+,这些老年的阶段可以从活力老人,自理老人,入助老人等等,是针对老人具体的年龄不一样,身体不一样,甚至心理情况不一样,给予你的需求供给服务也是不太一样的。

    我们只是做了一些大概的罗列,并且现在列举的也只是医康养护四个领域中对老人身体上的照顾,对心理和精神上的照顾这里面还是没有提到的,所以养老确实是一个综合性行业,不是说养老只是给老年人服务,而是从各个方面我们要做一个高度融合的状态。

    从未来的趋势来看,我们会觉得康护比重越来越多,因为现在更多说的是养的问题,养老的问题,政府提出叫医养,因为老人有病,但是国家的配套问题,供需不平衡,所以会跟医结合起来。

    但是未来的情况我们有一些中间的机构,比如像康复院、护理院的机构越来越多,有疾病的部分,突发情况的部分,大病的部分去医院,如果不是这种情况的话就在护理院甚至康复院,但是这中间一段恰恰是社会缺乏的,没有,为什么说大家现在去医院特别困难,像护理院甚至像康复医院才相对好一点,供需之间确实存在错配的状态,所以我们说未来发展应该是中段,因为养更多的是维护的状态,中间阶段应该是未来发展的趋势,这个比重应该会增加。

    接下来举几个案例,第一个案例是美国的太阳城,它也是一个地产商出身,主要是针对活跃老人自理型这种,这个模式更多情况90%是销售,并且已经被收购了。

    针对改善性需求的时候占到46%左右,另外对于活跃自理型的老年人,这是单独的产品线,收购了之后有这个产品线占了29%的比例,所以地产商转型,之前更多做开发,有没有想过去盖专属老年人的房子呢?我想未来我们的产品其实可以去细分,给到大家借鉴。

    第二个案例是日本,木下(木下养老介护)也是一家房地产公司,从1956年创建,95年就做了木下养老,我们刚才说70后日本进入老龄化社会,木下做得也还比较早,现在有70个机构是属于日本非常高端的,做以运营为主的公司,收益率达到14%,刚才提到日本养老收益率达到7%,木下翻番,说明日本由地产商转型做养老的运营的成功了,而且在市场上有非常高的占有率,他只是做东京片区的状态,因为日本更多的是大城市圈,所以相对来说是偏中高端的情况,这是木下的情况。

    第三个案例是北京的乐成,很多人说国内的企业没有自己的模式,乐成把主力方向定位为养老加教育,他在北京有自己的社区养老中心,这样开其他家的时候,可以输出卫生服务的形式,可以跟医养的匹配,没有医不好做,所以更多医养为主,形成了自己比较清晰的模式,这个也可以给大家做一个借鉴,他在海口也有,慈溪也有,模式不太一样。

    第四个案例说一下雅达,因为确实太典型了,刚才提到泰达,包括地产商在内,没有人能跟保险公司比较,他可以完全做运营,做持有,投资回报率也不要求特别高。

    这是一个地产加康复医院的模式,雅达的医养健康城,它的地产开发加上康复养老运营包括护理,这种模式会不会是地产商未来介入的路径,有可能是,也有可能不是,因为各个企业项目的情况不一样,大家还要根据自己的实际情况去做,只是目前来看,销售型的医养并重是目前的模式。

    这是我们沟通的几个案例,基本上是地产商转型。我们会有几个对不同标杆企业的研究,刚才提到医康养护,大家做养老,医养比较多,但是养护比较少。养老是个服务行业,跟做地产商确实不一样,轻重资产结合的情况,地产商赚大钱快钱习惯了,但是养老地产是低下头才能做服务,用真心才能服务好。

    我们这里做了一张地图,跟大家汇报到这里,谢谢大家。

    撰文:张坤昱

    审校:徐耀辉

    致信编辑 打印


  • 相关话题讨论



    你可能感兴趣的话题

    2017大会现场