对话 | 主题讨论会之二:全球视野里的中国房地产

观点地产网

2017-08-08 18:55

  • 从整个世界格局来说,中国房地产的规模是大得不能忽视,它也还是一个较高成长速度的经济的实体。

    主持嘉宾

    东方证券房地产行业首席分析师 竺劲

    讨论嘉宾

    新城控股集团有限公司高级副总裁 欧阳捷

    高盛亚洲董事总经理 魏杰

    乾立基金执行总裁 成斌

    融侨集团首席营销执行官、品牌执行官 张岩

    盛世神州投资基金管理(北京)股份有限公司首席执行官 李万明

    星展银行董事总经理、中国房地产及战略客户主管 洪诚明

    美创资本董事长、美国HMV地产开发集团董事总经理 郑丹尼

    侨鑫地产营销中心总经理 韦凤君

    竺劲:我是东方证券房地产行业首席分析师竺劲,在座的各位大咖,大家可能也都比较熟悉,我给大家的广告时间就不多了,由我来简单介绍一下,因为我觉得在座的几位大咖都是比较熟悉的,有些是老朋友,有些是新面孔,主要还是基于我们的议题,我觉得可以有一些大家的真知灼见。

    我们这个议题主要分三个问题,一个是中国房地产和国际比较有什么差异。第二,我们是国际资本,怎么看中国的房地产的投资价值。第三个大家会讨论一下现在房地产行业利率,刚才林采宜博士也讲了,利率的上升也是比较明显的,很多的融资渠道也被卡紧了,未来开发商怎么进一步更好地做融资,融资的通道又是什么,这个大家也会比较关心。

    根据各位大咖从业的经验,相对来说会讲得比较生动一些,第一个问题还是请欧阳总给我们讲讲,您对中国和美国的房地产市场,包括中国跟海外的比较,您刚刚做了一个主题演讲,也没展开讲,我觉得大家可以简单说一下,对这个房价可能大家比较关心,中国的房子到底贵不贵,制度上怎么看,肯定有一些制度的因素。

    竺劲:欧阳总是新城控股的副总裁,新城控股去年卖了650亿,今年是冲击千亿的规模,也是非常有实力的开发商,下面有请欧阳总。

    欧阳捷:谢谢主持人,其实中国的房价高还是不高,我个人认为并不高。关键是我们的收入太低。我们看美国的收入房价比,它的收入水平和房价水平相比确实不高,而我们现在是收入水平太低了。举个例子,美国是不是也有人买不起房?

    同样的,我有一个朋友的小孩在美国读的医学博士,博士毕业以后,他一年能拿6万多美金,他要把税全部交掉之后,最后到手也就3万多,他自己还背负了5万多的学生贷款,每个月还本付息,他自己想买房,我们给他算了一下,他女朋友是律师,他和他女朋友两个人都是美国最好的职业,他们要到40岁才买得起房。所以我们觉得,像美国这样的社会里边,绝大多数人买房子也不是那么容易的事。但是毕竟他们的房价收入比相对合理,所以他们对房价的意识相对来讲要淡一点。

    另外我们也曾经问过美国人,说你们美国人是不是不想买房,很想租房子?他说其实不是,都想买房。我们到法国去,我们到安道尔去,问那里的年轻人想不想买房,没有人不想买房,只是买不起。对于中国国内来看,我们看未来长远的趋势,有人说中国的房价可能还要上涨,翻一番甚至翻两番。但是在政府的调控下,未来限价令的情况下,房价不可能像过去那样快速增长。

    在这种情况下,我们的收入如果保持年均5%、6%、8%的增长速度,我们的房价收入慢慢就会逼近合理区间,这就是我们未来年轻人的希望。

    竺劲:欧阳总的基本观点就是房子还能涨,尤其是北上深。下面有请盛世神州基金的董事长李万明总跟我们讲一下他对中国以及海外房地产异同的比较,李总原来也在住建部工作过,之后做了几年的基金,所以也是学而优则商的状态,所以我想他应该有一个不同的体会和见解。

    李万明:不好意思,我不是盛世神州的董事长,我是CEO,管着160多亿的存量资产,总的规模超过620亿。作为基金来讲,我们对美国是关注比较早的,包括我们基金2010年成立的时候,也是基于对美国房地产开发的研究而发起的。

    我想中美的房地产有四个异同。第一是土地供应的不同,美国的土地基本上是私有制的,可以说需要的话,可以不停地供应土地,当然核心区的土地不可再生,也不可能不停地有好的核心区的地,但是周边来说,只要你发展了,就会有需要,这样就形成正常的市场竞争,就导致房价不可能涨得太快,也不可能涨得太多。

    第二方面,美国的房地产开发,售价通常跟租金是关联的,或者说密切关联的,有人掏高租金租,这个房子才会很好的卖,当然也有一些人买,买的目的就是为了享受,他可能不顾及这个租金,他不愿意租,那是有钱人,但是大部分人都会权衡是租好还是买好,所以在美国有4%到5%的租金回报率是非常正常的定价。房地产价格决定于房地产租金。

    第三个不同的地方,美国的租赁房很多,大概达到了40%左右,有些人也不想买房,他为了流动方便,为了随时说走就走,也有一些人为了生活得更好,不要压力那么大,当然主要是没积攒出首付的钱,未来再还按揭,可能会有压力,所以很多人住租赁房,中国往这个方向改,也是一个好的方向。

    第四个不同,这是我们10年前一直研究的,就是美国的开发商和投资商常常是分立的,所以在美国来说,地产基金和地产投资人,甚至出租经营的投资人、REITs投资人,都是广大的老百姓,真正的开发商只是做开发,挣一点开发费用,所以它是开发商和投资商分开的。未来中国也会更专业化,大家有所区分。主要就是这四个方面的区别。

    竺劲:李总给我们分享了创业的初心,走在市场之前,现在盛世神州也是全国排名前10的房地产私募基金。

    台上还有一位专家,他在美国开发很久,就是美创资本的郑丹尼先生,他现在也主要在美国旧金山这些区域做房地产基金,我们想请郑总跟我们分享一下在美国实操的过程中,有哪些制度性的差异,这个对开发商进入美国,以及我们自己购房有什么样的影响。

    郑丹尼:刚才大摩、瑞银和新城的几位老总的介绍非常专业,引用了大量的数据,我基于自己从业的经验,在房地产开发、房地产基金、房地产中介行业来谈一些个人的感受,谈谈中美两地房地产行业的不同。

    美国房地产的投资主体还是机构投资人为主,所以总体上属于风险可控,但是回报也相对有限的市场,基本上在美国投资,可以把风险控制为三类,一类是核心资产,在一线城市的回报率在5%左右,二线城市可能会稍微高一点,还有一类是升值型的,在通过收购、资产运作以后,收益率基本上可以达到10%到15%。另外一类就是开发类,在美国的一线城市基本上回报率不会超过30%,如果你看到某个项目超过30%,我觉得应该打一个大大的问号,这是投资主体的不同。

    另外在美国开发房地产要注意几个风险,一个是批文风险,美国的审批制度跟中国很不一样,它有联邦,有州,有县、有市、有社区,层层审批是非常复杂的过程。比如说加州有严格的环境保护法,这一点对我们国内开发商来说都是一个学习的过程。刚刚李总也说到,在美国大量的土地都是私有,所以在土地获取的方面,可能与当地的中介等等专业人士建立良好的关系,对获取土地有非常大的帮助。

    最后再简单说一下组建团队的问题,因为在美国是一个分工非常细,充分竞争的社会,所以有各种各样不同的服务商,大量的美国开发商是专业团队,都是比较专业化,分工很细的。

    竺劲:郑总长期在美国,现在美国主要城市的房价已经是比次贷危机那个时候要高一些了,从您的角度来看,美国后续的楼市走势如何?另外从美国看中国,中国的楼价贵不贵?

    郑丹尼:我们从美国接触了很多从国内来的投资商或者是购房者,大家普遍的观点是美国的房子性价比还是非常不错的。正如你刚才说的,美国是一个周期性非常明显的市场,大量的一线城市的房价已经高过2007年金融危机前高点的位置。

    但目前以我的判断,从整个宏观经济面来说,应该还有两三年的上升期。当然每个地区的差异性很大,像我们在旧金山、纽约都采取了一种守势的策略,但是在一些有发展潜力的城市,比如说拉斯维加斯、西雅图,甚至旧金山、洛杉矶的郊区等等,这都还是比较有投资价值的。

    竺劲:下面进入第二个议题,国际资本眼中的中国房地产投资机会,我想先有请侨鑫集团的韦总跟我们聊聊国际资本眼中的房地产投资机会,侨鑫也是做豪宅为主,在全球销售的也有几个爆款。

    韦凤君:侨鑫地产最专注的是做整个城市最顶尖的住宅,所以我们在广州有一个被号称中国最好的房子侨鑫汇悦台,现在已经卖到15万起,上星期还创了广州新高,达到了16.5万。我跟几个上海的开发商沟通的时候,他们也很惊讶,广州怎么会卖到这么高的价格。

    我觉得对市场的判断,刚才几位专家也提供了很多的数据,我记得刚才有一位专家提到,特别是发达国家的收入比和房价比的关系,如果从中国的平均居民收入和房价比来说,可以说中国大部分人是买不起房的。

    但是我们又看到另外一个趋势,可以看到全球的发展来说,贫富分化是很严重的,大部分的财富只集中在20%的人的手里,从中国和全球来看都是如此,而且中国的富豪在全世界的富豪群里面越来越占到重要的位置。所以在国际化也好,中国的开发商也好,包括我们侨鑫集团也好,我们为什么那么专注做高端这一块,其实我们是看到了高端市场,金字塔尖这群人的市场是永远确定存在的,这是我们特别看好的一部分。

    其次我们还有一组数据,每一年财富人群的增长是有一个基本幅度的,大概是16%左右,而且是恒定的,他可能诞生在不同的行业,但是这个数字是比较恒定的。但是高端住宅的供应却是不恒定的,它不会说每年高端住宅就是15%、16%的供应增长量,因为高端住宅这一块,决定它能够成为最顶尖豪宅的因素有很多种,第一是地段、城市的变化、城市结构的形成。

    第二是高端住宅的产品力非常重要,还是拿侨鑫汇悦台来说,为什么它能够创广州的新高,而且我们是有价有量,去年到今年我们一直是四大一线城市顶尖豪宅里面销售金额和销售面积、销售套数都排第一的,这个最关键就是产品力。当你的产品力到达了一定程度的时候,你会发觉这个市场里面你是无敌的。我们当时打造这个产品请了世界上最牛的团队,就像今天坐在我旁边一个上海的朋友说,其实现在很多的高端的开发商都用世界上最顶级的团队,但是出来的东西其实是不像样的。

    对我们来说,打造高端产品,团队一定要有驾驭最高端资源,特别是世界顶尖团队的能力,这样才能把世界最先进的生活方式引到中国。所以这一点来说,产品力和团队非常重要,就像我们今年也不断地在伦敦会收购一些好的物业,特别是酒店的物业,它大概会有每年5%的回报。

    另外很重要的一点,我们看重了这些传统的英伦地区高端酒店的服务运营能力,还有它对高端人群的生活方式的洞察。所以在这一点来说,我们希望我们这边的团队也有机会去到这些高端的酒店去服务、去学习,他们的人也会给予我们更多的培训。

    所以在这一点来说,如果国际资本看中中国市场或者中国开发商的发展,高端市场是确定存在的,但是你要练好内功,你的产品力、团队一定要足够强,你才能驾驭最好的产品。

    就像陈启宗先生说的,在这个城市里面最顶尖的开发商只有一到两个,所以我觉得做高端和团队的能力是非常重要的。

    竺劲:下面有请融侨集团的张岩总,也是做品牌的,跟大家也交流一下,关于从国际资本看中国房地产的投资机会。

    张岩:中国房地产企业还处于一个发展的阶段,离峰值还很远,因为去年排名第一的企业仍然占据市场份额不足3%,还有非常大的机会。另外对于海外地产的投资,我还是抱着一个谨慎的态度去观察,因为融侨这个企业是一个28年的企业,老板是新加坡人,而且出生在新加坡,所以我们在若干年前,包括现在在海外也有一些酒店、住宅等等的投入,而且是在持续的投入当中,但一直没有把这个当做一个物业,现在房企在海外试水,有的成功了,有的难受。

    之前在国外由于法律法规、政策,或者是拆迁的难度,这是国内很难想象的。国内的机会还非常好,企业还有很大的发展的态势。我的判断基于两点,第一,中国的城市化的比例才56%,与发达国家城镇化的比例还有明显的差距,在日后还有很大的提升,这是基于房地产还要再继续的发展。

    第二,关于城市架构的问题,中国有660多个城市,发展非常不均衡,尤其是一线城市和强二线城市的吸附作用,在短期内是无法改变的,所以就造成了房价还会继续提升,因为一线城市的教育资源、就业机会和对自身的发展,目前来讲这些四五线城市都替代不了。所以基于行业的发展,还有政策的导向,还有城镇化和人口的吸附能力,房地产在这些优秀的城市还是在蒸蒸日上,虽然有政策的调控,但是这个大趋势是掩盖不了的,永远是北上广深,或者是这些强的二线城市,像南京、杭州、天津、郑州、武汉、合肥、重庆等等,这些地方的房价还会一路上行。

    对于海外地产的投资,我们通过多年的经验,我们还是非常谨慎的,包括我们有些企业在海外投资地产,目前的状况也是非常的难受。

    竺劲:对新加坡看好吗?

    张岩:实话说新加坡这个国家是非常好的,但是它的国土面积只有那么一点,新加坡一流的开发商开发了一辈子的项目,可能不及咱们的开发商开发一年的量。可以说谨慎的投资,把资产配置得多元化,目前来看还不是一个重点,在法律法规和融资方面,包括中国的热钱严禁外流的状况下,至少在短期不是特别看好。我还是看好国内。

    竺劲:下面有请高盛亚洲的董事总经理魏杰总给我们讲讲关于国际资本的问题,因为高盛是全球最大的投行,给大家讲讲国际资本怎么看中国房地产的机会,以及融资的新的趋势,因为毕竟都是资本市场里边的,高盛做的业务也比较多,下面有请魏总。

    魏杰:你帮我们做了很多广告,所以我就不说了。回到议题二,国际资本眼中的中国房地产的机会,我特别赞同刚才一位同事的说法,就是房地产的本质还是要回到你的租金和价格的配比上来,最终还是要看你这个资产能够产生多大的自由现金流,能够产生什么样的回报。

    我记得今天下午有一位嘉宾有一张表,外资进入中国的金额和中资出去的金额,2015年开始,外资进来的量大幅在减少,数据证明人家也是用脚来投票,在中国他们能参与的机会越来越少,以他们的投资理性来判断,北京、上海、广州让他们投资的机会并不多,让他们参与咱们开发的项目,其实咱们在座的能人特别多,外国人进来其实没有任何优势。

    竺劲:您的意思还是走出去为主,走进来有点困难?

    魏杰:对,这也是回应咱们第一个话题,咱们现在说的房地产,其实是说的住宅开发这么一个很小的领域。在住宅开发这个领域里面,我完全同意刚才各位嘉宾的观点,无论是从市场的发展阶段,从最基本的市场供求关系,包括土地的供应、需求端有什么样的城市化的进程,纽约有多少人买房子,北京有多少人买房子,这是很不同的。

    我非常同意刚才各位的观点,真正好的赚钱的机会,如果从住宅房地产开发这个业务板块来说,绝对还是在中国。

    竺劲:下面有请星展银行的洪诚明总介绍一下。

    洪诚明:我介绍一下,我来自星展银行,我们银行是新加坡最大的银行。回到这个主题,国际资本眼中的中国房地产投资机会,我总结一下就是海外的投资人很纠结,中国房地产投资的机会是大的,不能忽视。

    纠结的原因,从各种指标来看,包括承受能力,或者是绝对的房价比,在中国绝对是比较高的,包括港资、新资、美资,都有不少唱衰中国房地产的声音,但是中国房地产的规模非常大,我们最近做了一个分析,美国销售的全国的总额只有中国的1/7,如果把英国、澳洲、新加坡、香港这些小池子全部拉起来,也不到中国的一半。

    从整个世界格局来说,中国房地产的规模是大得不能忽视,它也还是一个较高成长速度的经济的实体。如果我们把它这个投资的领域分开四块,一个是股票,第二个是债券,它们本身的体量都非常大,比如说债券,如果在高收益领域,中国的房地产在境外的美金债券的总量可能是半壁江山。

    虽然大家都觉得这几年的收益率不断在下滑,但是这是一个非常庞大的投资组合,从基金管理的角度,这是一个大得不能忽视的板块。如果我们把今天早上的两个环节串联起来,像林中总所说的,未来20年是低频率、长周期,然后像禹洲林总所说的更重视安全性,从境外投资人的角度来说,股票和债券是可以被重估的,以前可能是4倍、5倍的估值,明天可以是8倍、10倍,再串联到今天我们所说的,前10位的房地产开发商占比也在不断地提升,将来可能达到45%、50%。

    在这样的集中度的情况下,前10家的赢家,他们的价值是可以更被市场稳定。因为外国投资人老是觉得这个价值有一定的波动,但当他们的市场占有率提升的时候,他们的价值就会更稳固,它被重估的机会就会提高。

    另外还有两块也值得谈一下,一个是实体的物业的投资,最近也可以看到美国的房地产基金,黑石、凯雷、华平都重新回到上海、北京这些地方寻找适当的投资机会,这也是回归我刚才所说的,这个市场大到不能忽视,在全球的视野里面,除了美国之外,体量最大、流动性最好的就是中国的市场,即使你这么纠结,你也不能轻易地放弃在中国做投资的机会。

    第二个是中国的互联网以及线上线下的整合,也是提供了一些新兴平台的机会,我相信这也会继续吸引外资投资的目光。

    竺劲:谢谢洪总,洪总很全面,从市场角度全面看多跟房地产相关的所有资产,包括互联网平台在内。但是现在的确出现一个问题,国内今年以来政策出得非常多,包括公司债有管理,包括基金投资有一个4号文,现在利率也在进一步的提高,今年以来美元债是一个比较大的市场,房地产基金也有一些发展,融资通道问题是大家一直关心的。

    下面有请乾立基金的成斌总发言,他也是做房地产基金的,这一块的规模应该是在100亿,也是开发和持有都做的这么一个基金的形态,下面有请成斌总,从房地产基金角度看房地产投资,包括物业融资和投资的渠道的变化。

    成斌:留到最后的都是真爱,到现在还有这么多观众在现场。

    乾立基金出来做境内以外,我们也做了一些美国和澳大利亚的海外投资,简单讲一下我们做海外投资的体会,刚才李总和郑总主要讲了美国的情况,今天有一个议题是讲国内和国外房地产的差异,我感觉对于境内外房地产投资来讲,特别是境外,整个的法律法规的环境,特别是资金监管是比较完善的。

    在前端我们在国内再开发,基本上知道对预付款是不做监管的,但是对于去澳大利亚投资,对预付款是要进入到银行做监管的,同时对于整个基金来讲,原来国内的开发企业做贷款的时候,全部资金是要给到开发企业的,但是在澳大利亚整个投资里面,全部的开发贷款是不会给到开发企业的,而是直接拨付给建筑类企业的,而且整个拨付机制是按照开发的进度,所以从资金的通道来讲,和国内还是有比较大差异的。

    讲到融资渠道,对国内的企业来讲,我们融资无非三种形式,一种是金融机构贷款,第二种是资本市场融资,第三种是预付款。但是在国外第三条路径是不通的,预付款不能作为融资的渠道。

    另外一个国内外融资渠道的差别,在国内做开发,一方面是银行开发贷,另一方面你用股权融资的方式获取资金。但是在境外做开发,你除了做开发贷,除了拿到夹层资金,剩余的30%到40%,甚至50%的部分,你是用很多股权进行投资的,国内现在这种模式还是相对比较少的。所以对于融资渠道的方向上面来讲,大规模的股权融资的形式,也是值得国内的开发企业借鉴的。

    竺劲:股权方面是说国内可以考虑一下,海外发债这一块有没有一些好的办法?高盛和星展的朋友能聊聊吗?

    魏杰:在去年和前年,因为公司债的发展,很多在海外上市的国内发展商选择在国内发人民币债或者企业债,今年以来我们发现很多客户又回过头来开始发美元债,一个原因是因为美元债的成本相比几年前有大幅的下降。

    咱们的开发商在大规模发美元债是从2009、2010年开始的,那时候BB+评级的公司发5年期的公司债都要达到9%的水平,同样的评级在今年发只需要5%的利率,同时人民币贬值的预期在这今年得到了很明显的改变或者说扭转,所以今年很多公司回过头来在发美元债。但是一个新的挑战就是监管方面,过往红筹公司在海外发债不需要在国内拿监管审批或者事先登记的,这一条从去年下半年开始变成一个在市场窗口以外更难捕捉的一个监管窗口。

    竺劲:我们这个讨论到此结束,感谢各位大咖。

    审校:徐耀辉

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