演讲 | 欧阳捷:房地产没有高速公路,只有戈壁滩

观点地产网

2017-08-08 18:01

  • 我们一直在加速奔跑,同时也在稳健前行,因为我们认为未来房地产没有高速公路,只有戈壁滩,在戈壁滩上,骆驼应该是跑得又快又稳的。

    欧阳捷(新城控股集团有限公司高级副总裁):尊敬的各位来宾,大家好!这是命题作文,但是这个命题作文我做了50页PPT,以表示对大家的尊重。但是因为PPT很长,他们给的时间非常短,所以我的语速会非常快,而且我翻页的速度会非常快,如果大家感兴趣的话,会后我们可以做详细的交流。

    美国的房地产市场有很多的典型特征,我总结了三点:城镇化、都市圈、租赁住房。

    大家都知道美国的城镇人口,大多数人是住在小城镇里面的,其中小于3万人口的小城镇有34000个,其它的大城市其实是比较少的。但是在美国的整个发展周期当中,特别是上世纪70年代以后,它出现了一个非常典型的特征,叫郊区化和大都市圈化,这实际上是逆城市化,有很多人从大城市移到了周边的中小城镇,所以我们看到周边中小城镇的人口在上升,大城市人口在下降。

    另外一个是租赁住房,美国的租赁住房出现了一个波动,现在自持住房比例在下降,租赁住房的比例在上升,因为美国的房价太高,大家买不起,所以租赁住房的比例在提高,自持住房的比例在下降,下降得非常明显。

    这对我们来讲意味着什么?对中国来讲同样意味着三个特征,第一,城镇化已经接近尾声,过去我们讲新型城镇化,还是我们的城镇化,其实已经接近尾声了。我们可以看到今年春节期间全国有三四个城市的成交面积出现了100%、200%甚至400%的增长,我们仔细回顾一下这个现象,其实是从去年5月份开始的,因为去年5月份热点城市的房价高涨,导致这些中小城镇的很多人在大城市里面已经购房无望,不得已回乡置业、创业、就业,所以导致他们回去,那些地方的成交面积出现增长。

    这种现象可不可以持续?我们认为不可持续,未来这个现象会随着大水漫灌之后慢慢减少下来。另外更多的三四线城市出现了一个量增价稳的趋势,但是更重要的是这些大多数的三四线城市还在去库存的路上,所以我们看到三四线城市的增速在同比下降,趋势也在下降。

    我们可以看到三四线城市的增长是逐渐乏力的,一些人口流出城市需求是在减少的,政府怎么办?通过拆迁来制造需求。我们在浙江有一个非常典型的三四线城市,这个县城的户籍人口是23万人,常住人口只有17万,人口是净流出的,城镇人均住房面积已经达到54平方米,农村的人均住房面积达到了78平米,他们的改善需求已经没有了。

    他们的刚性需求是什么样的呢?每年他们的新婚人口是5000多对,城市里面是3000多对,每年他们供应量是3000多套住房,换句话说他的新婚人口把刚需面积消化掉了。刚才讲他们的人均居住面积达到了54平方米,他们已经没有改善需求了,他们60%的住房是单栋住房,所以质量型的改善需求也没有了。

    刚需没有了,面积型的改善需求没有了,质量型的改善需求也没有了,政府怎么办?他们拆迁,去年拆150万平米,今年拆200万平米,两年拆了350万平米,按照这个节奏,四年下来这个城市要全部拆一遍,所以这个城市的新的市场已经基本结束了,未来就是满足基本刚需就可以了。

    所以我们看到三四线城市的增长非常乏力,未来农村人口转移到城市也在逐渐减少,所以我们认为农村可以转移出来的人口在减少的过程当中,未来中小城镇的城镇化已经基本结束。转移出来的人口也一定是到大城市。所以我们可以看到三四线城市增长乏力,可以从这张图明显看出来,他们的地价在增长,但是他们的土地供应在明显的萎缩,今年上半年的土地供应还不如去年的1/3。

    第二个是都市圈将成为城市化的新引擎。全世界所有百万以上人口的大城市,它的数量都是在增长的,这是全世界所有的国家,几乎它的所有的城市都是这样的,百万人口以上的大城市数量在不断增长,而且这些国家的最大城市的人口几乎都是在增长的,可能除了极个别的,比如说巴西和法国,其他的都是在增长的,包括东京都市圈人口也在持续增长。这意味着人是往大城市走的,人都往大城市去,带来了大城市不断地扩张。

    这些大城市扩张的过程当中,我们会注意到一个非常重要的问题,就是大城市人口在不断扩张的同时,我们国家却在限制大城市人口规模。为什么我们要限制大城市的人口为什么我们要限制大城市的人口规模呢?因为我们的大城市病解决不了,所以我们要这么去做。

    但是我们有没有办法解决呢?其实完全有可能,我们过去曾经反复讲过这个观点,去年我们就在讲,其实我们只要把轨道交通通到周边,比如说把上海的轨道交通通到周边的几个城市,我们把高速公路、快速公交通过去,这样就可以带动大城市的产业和人口从城市里面迁移出来,我们就可以进入这些中小城镇,因为他们的土地成本又非常便宜。美国的逆城市化、郊区化的过程就是这样的。

    这样通过去之后,我们就是用中小城镇的土地资源与大城市的人口、产业和金融等资源进行置换,甚至我们还可以在周边建立很多特色小镇,包括养老小镇。上海这样的城市很快它的老年人口就会达到0%,这个城市还有发展的潜力吗?还有创新的潜能吗?没有了,这时候可以把养老小镇放到周边。我们不仅要交通一体化,还要提供公共交通一体化,比如说教育、医疗、高考等等公共服务全部要一体化,这样才能让人们放心。

    上海这样的城市有没有可能这样做?我们认为是完全有可能的。上海现在的轨道交通有617公里,规划到2025年,轨道交通达到1050公里,现在很多城市已经意识到这一点,很多城市都在打造更多的轨道交通,如果上海打造一个都市圈,而不是打造一个上海市的经济圈,上海都市圈的经济发展会是什么结果呢?决不是眼前的上海的GDP仅占全国的3.7%,我们认为未来城镇化路一定要转化为都市圈战略,都市圈战略肯定是符合十八大提出的使市场在资源配置中起决定的作用。

    同时都市圈还有一点重要的问题就是我们可以为农民提供什么,农民去哪里。我们看到周边城市的需求在增长,而周边城市的供应是逐年下降的,这就意味着这些地方没有给我们进城的人提供好的发展机会。如果我们看未来得发展,哪个地方可能有机会,我觉得粤港澳大湾区更有机会,因为它兼具了粤港澳大湾区的香港和澳门的市场经济,它使这个区域更加贴合市场经济,同时又有行政管制的有效性。如果它的GDP能发展起来,未来粤港澳大湾区有很会成为中国一个最大的都市圈。

    第三个是租赁住房将主导超大、特大城市的市场。我们最近看到一个文件,就是上海的租赁住房在未来5年规划期内推出70万套,远远超出了45万套可售商品住房,这意味着租赁住房将成为市场的主流,而这个时候我们的住房的总量只会缓慢增长,而更多的提供租赁住房。

    这些租赁住房背后提供的逻辑是因为房价太高,大家买不起,所以让大家应对高房价,另外一个问题是我们希望这些大城市,为不想进城的人提供更好的留下根的房子,因为你没有这个根,未来你可以拎包回家。我们可以在上海打拼一辈子,到最后我们还是拎着包,回到自己的家乡,这样可以让自己的存量资源高效周转流动,这是上海的一个典型特征。

    当然,所有未来的大型城市、超大型城市都会有这样的情况,房产税只有两个城市实行了试点,而租赁一推出来,有十几个城市加入试点,这就说明地方政府在这一块的认识。

    未来一个新的趋势,就是超大、特大城市将进入限制性发展新周期。我们为什么会这么理解?因为房地产大家都知道是政策市,政策这么多年的变化,引导了房地产周期的变化。都市圈的强烈反房价报复性反弹,泡沫剧烈膨胀,市场失控。

    新一届政府上任之后,很可能开启新的经济增长周期,但是与房地产无关,脱虚向实。一二线城市限制人口和土地供应,三四线城市限制土地供应,房价限制资产泡沫。总结下来就是限人、限地、限钱、限客、限价。

    限到什么时候,现在很难说,我在过去曾经写过一篇文章,这是我个人的微信公众号欧阳先声,我们提出一个关于房地产长效机制的四梁八柱怎么搭建。

    没有人谈房地产长效机制到底会包含哪些内容,我给出了一个体系性的框架,如果这个框架能实现的话,我们的供给侧改革能实现,我认为我们未来的改革会从调控到房地产的长效机制建立,进入限制性发展周期这么一个转变的过程。

    我们简单来看限人,我们认为超大城市控制人口的规模不会改变,特大城市迟早会步一线城市的后尘,迟早会限制人口的规模。现在我们也看到调控在修正,一些二线城市已经开始在抢人。所谓抢人的意思就是在吸引一些高端人口,但是我们却并没有限制低端人口的流入。

    我们在解读一些超大城市的政策,使用的是腾笼换鸟的政策,现在二线城市也在做这些限制。对于限地来讲,我们去年写过一篇文章叫做无地可建、无可可售将成为热点城市的新常态,现在这种情况非常明显。土地供应现在在逐年递减,特别是二线城市的土地供应只有去年的30%,所以我们觉得未来土地供应不会明显增长。国土资源部在4月1号雄安新区出来的时候,它们和住建部一起发了一个文件,这个文件非常好,拉开了供给侧改革的大幕。

    这个文件是非常有价值的,但是淹没掉了,这里面提到一句话,所有的县级以上城市在4月1号以后必须公布连续三年土地滚动开发计划,但是只有3个城市公布了,加上去年的一共有16个,8个是下降的,3个是增加的,5个是持平的,这就说明大城市不想供应土地,为什么不想供应土地?

    首先是核心区无地可供,第二是摊大饼的建设模式已经发生了改变,最近沈阳发布了一个总体规划,允许不允许再建设新城新区,这是一个新的信号。未来超大、特大城市土地供应一定会缩减,未来减少限制新增住宅开发用地必然是一个大的趋势。

    债务增量,终身问责,就会导致地方的举债减少,钱少了,房地产开发的速度也会逐渐减少。对未来来讲,金融工作没有提房地产一个字,但是政治局会议却明确说了,要稳定房地产市场,坚持政策连续性和稳定性,未来我们的政策连续性不是稳定到明年,我们去年10月份的时候曾经提出调控政策会延续18个月,延续到明年的两会,但是现在我们认为调控政策会延续到下一届政府的整个任期。

    所以,现在经济去杠杆就要去掉政府的杠杆,去掉企业的杠杆,去掉居民的杠杆,再加上流动性的紧平衡,所以未来钱会越来越紧,谁拿到钱谁就越来越有机会。

    从客户端来讲,我们的按揭贷款一定会进入个位数增长,企业端方面房企的到位资金也会进入个位数增长。

    我们不能增加我们的供应,只能用低水平的需求去满足、匹配低水平的供应,因此未来的调控不会改变,调控会长期下去。

    限价令扭曲了市场,远郊盘高于近郊盘,毛坯房高于精装房,二手房高于一手房。限价令会不会放开?我们认为很难放开,但是会渐进式放开,我们做了一个模拟测试,上海的房价如果不上涨,环比每年上涨1%,整个上海的房价收入比会从28.3下降到19.6,但依然很高,高于香港。但是毕竟它在向合理区间逼近,所以我们认为未来房价限价令会逐步放开,房屋限价令只是让房价涨得慢一点,但不会完全解除。

    所以在未来的市场,我们认为整个趋势是向下的,销售额增速高于销售面积,意味着我们的房价还有一定的增长,但是不会更高了。今年的市场会超过去年,但是明后年的市场蛋糕不会变得更大。在这种情况下,我们认为房地产市场蛋糕不会变得更大,将趋于平稳,平稳不见得就健康,但是健康要等到长效机制出来,我们可能会再慢慢过度到健康的时代。

    同时对我们来讲,意味着我们的白银时代可能被拉长了,所以对房地产企业来讲未见得是一件坏事。对于新城控股来讲,我们一直在加速奔跑,同时也在稳健前行,因为我们认为未来房地产没有高速公路,只有戈壁滩,在戈壁滩上,骆驼应该是跑得又快又稳的。

    由于时间关系,不能给大家说得太多,如果大家感兴趣的话,可以关注我的个人微信号。

    撰文:欧阳捷

    审校:徐耀辉

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