问答与交流 | 博鳌大讲堂三:产业园区模式与定位

观点地产网

2017-08-08 17:28

  • 在此过程中,城市更新与产业地产发展要如何融合,产业地产要如何走轻资产模式,通过创新的投融资方式解决资金难题?

    提问:我是来自于天安数码城的,刚才您讲的这个我很认同,我也有一些不同的观点。

    我曾经在2016年的1月份写的一条朋友圈,因为我看了您有一个讲产业地产标准的新闻,我就发表了一通评论,我说刘爱明同志太主观,是否真正打造了促进产业成长的创新服务体系,如果以是否持有作为判断标准的话,投资和二手包租客都能成为产业运营商,但是后面我还是给您肯定了很多,就不再念。

    我想提两个观点,因为我们做产业地产,我本人做产业地产有二十年,我觉得很多观点很多想法,我们都是非常认同,我们也是这么做的,但是有两点想跟您探讨,也希望得到您的回应。

    一个是我觉得产业地产持有确实不应该是它的判断标准,传统意义上我也持有,但是很少比例,一个园区不会超过20%,因为我要可持续发展,如果我全部持有的话,可能走不到今天,我个人认为,一个好的产业地产关键是他如何构建一个好的产业生态,这个我很认同,现在第五代产品也在做产业生态圈。

    其实你卖出去更能构建一个好的产业生态,因为一个企业如果是租赁的,天安数码城培育了60多家上市公司,没有一家跟我们有关系,就是当初在他们成长阶段,我们没有参与到他的成长过程当中去,如果租赁的话可能更难,我们正在尝试一些做法,我卖便宜一点,分享一点股权,所以租和售不是问题,而是怎么共建生态。

    提问:第二你谈到了很多深入的,怎么把产业生态做透,这点有不同观点,因为这个问题上已经进过很多坑了。

    我举两个例子,我们园区做服务做到什么程度,我们可以跟香港科学园做协议,我们有做IC开发的,他为什么不能到香港科学园做试验呢?香港科学园更便宜、更好、更近,设备更好,但他只能去上海做,因为香港科学园的设备出不了,有些海关限制,而且香港没有发票,回来处理不了,所以宁可去上海做。

    我们把这种问题跟香港科学园一起去解决,回过头看,你做得这么深,对于你园区的招商或者对于园区未来的盈利能力并不见得会产生很多作用,因为你没有办法穷尽产业的东西。

    最后回头我们看真正好的产业运营还是关注人,我只要给企业家提供一个好的平台和环境就够了,因为有时候做得太深,反而可能是掉坑里去。

    刘爱明:天安是做得不错的,天安是一路从80年代在深圳就有天安工业区,后来在全国都做,天安是中国大概唯一一个做产业做到现在的,天安是有产业基因的,我租售这个是针对大部分开发商,因为开发商想的就是卖,那卖不是产业企业,产业企业说我买个萝卜落在你这,政府是最欢迎的,一般产品是卖给投资人,五十平米一间。

    黎振伟:所以企业要买你的房子,你一定卖给他。

    刘爱明:产业地产说起来政府是不会让你卖的,但是真正的企业要来买,政府是同意买的,如果我买的不在你区,非要我租,那我走了。我说了,看是不是真爱就看卖不卖。

    第二,我们也有过实践,今后还可以更多的交流,为什么我刚才讲一百万平米,现在的方法就是做智能制造,别的不谈,先谈这个行业,你的园区只要一乱,根本谈不清楚,某个企业的一些个性的需求,你去服务,这个没有价值,因为太个性。我必须要提供那些需求,就必须要有产业链,必须要有规模。我们希望是单一的产业成规模的来看。

    提问:我是中原地产的,因为您是特别的deep,到底是特别的深,还是创造一个对企业比较好的生存环境?因为我们看了很多园区,发现行业的聚合程度能跑50%的都很好,如果都是这个行业的,大家看来看去都差不多,它的互补或者比较活跃的氛围怎么营造?

    刘爱明:我觉得这个跟前面的回答差不多,因为我也做了二十多年了,我觉得很多是覆盖面。中国人喜欢吃快食,一夜暴富,风口来了,一个智能制造企业才一个行业,你往深去挖需求会越来越深,因为你真要想帮客户做生意,你就要往下走。

    你说园区政策最优惠,但是这个东西不可持续,只有往深了做,我研究deep就是原来没人研究,产业没人研究,我们就自己研究,所以必须要很深就在这。

    另外,确实产业企业是这样的,跟你要产生黏性,原来我们的招商好像攒一堆,去拜访企业,没用的,传统的招商没用。产业企业就像如果谈房产商的产业链,有建筑商还有设计商,还有运营,物业管理等等,其实这个产业链每个需求都不一样,你不往深了挖,这事真的做不出来,所以我当时就是这个意思。

    另外我们这个企业,我带着一帮人搞房地产,如果整天这个思维,这个项目根本做不了,所以我当时提这个。我觉得所谓的专业园区,如果某一类企业超过一半,那绝对是专业园区了,没有纯100%都是智能制造,我所说的我的园区超过一半的企业超过智能制造,这已经是典型的智能制造园区了,但是有些要租,你也可以租给他,另外租金提高了以后,只有这一类企业才感兴趣。我提供这么多服务,租金当然高,真正对你生意有帮助你才会接受这个高。

    黎振伟:好,这个环节就到此,我们为真正的创业者,走窄门者一个掌声。的确,这是一个创新也是一个探索,在创新的路上,我也做产业园,确实不容易。

    审校:徐耀辉

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