问答与交流 | 博鳌大讲堂一:存量时代的创新业务

观点地产网

2017-08-08 15:29

  • 存量时代来袭,没有给大多数人准备的时间。政策红利及各种利好信号释放,存量物业受到了资本和市场的青睐,但与其他创新模式一样,这个新战场还有很多的难题需要解决。

    提问:您好我是每日经济新闻的记者,您刚才提到租购同权的政策不要寄希望于降租金,我们的网友很关注这个观点,为什么会提出这么一个观点?

    杨现领:在中国谈任何问题,大家都会问你房价这个问题,这很可怕,中央的政策很清楚,房子是用来住的,核心是今天做租售同权也好,发展租赁市场也好,都是说房子是用来住的,但是他俩可以分开谈,没关系,因为租的市场跟购的市场几乎是两个相对来说比较独立的市场。

    今天租赁的人口大部分都是年轻人,30岁以下,你去看自如的租客结构,大部分人都是很年轻的,所以这部分人群需求就是租房,房价再怎么变化,跟他也没有太大关系,他会在租房这里停留得比较长。

    第二是两个机制,租金的确定机制和房价的决定机制是完全不一样的,房价不仅取决于供给需求还取决于变量,但是租金主要取决于收入,我不会因为政策的宽松或者不宽松,在租金上有更大输出,所以租金是稳定的。

    租售同权是让人们通过租赁解决问题,租得更体面,有更可持续的方式让你租得起,而且租得好,这是我们的两个需求,不是为了影响房价,至于对房地产市场有没有溢出效应,我认为这是有限的。所以下一个问题就不要问房价了,这是非常无聊的问题。

    提问:我是摩根史丹利的,感谢您的分享,非常有帮助,看到您说租赁运营是很难做的生意,现在魔方是三万间,他跟你们的运营形式是不一样的,能不能讲讲怎么去理解您的三十万间和魔方的三万间,未来在市场上哪一种运营方式成为更主流或者更有盈利性的方向?

    杨现领:这是很好的问题,这是专业的提问。第一我想说的是,我们应该把分散和集中这两个概念不应该分开看,我们只是为了通过这些概念和名词区别两种经营模式,但是很容易去因为概念的不同掩盖本质上的一致性,分散公寓和集中公寓其实都一样,规模效应这件事本质上是一样。

    一个行业,一个产业有没有规模,本质上取决于它的成本结构,如果说成本结构里面很大部分都来自于固定的成本,特别是固定资产的投资,这个行业通常会具备非常强的规模效应,很容易出现大公司,寡头垄断的公司,工业时代都出现了资本密集型的行业。

    分散公寓和集成公寓最大的不同就是这个行业里固定投资占比很低,大部分成本都是获房成本,集中式公寓60%到65%,无论你效率多么高,有一部分成本是刚性不能被压缩的,为什么京东这种公司具备非常强的规模效应?因为配送有规模效应,仓储建立起来了,但是今天我拿一百套房子或者两百套房子都会一对一增加成本,所以都缺少比较显著的规模效率,这是很核心的。

    第二就是这个行业都需要非常强的运营跟服务能力,这两件事无论是魔方还是自如都没有突破,在五万间基础上运营是可以的,四万间也是可以的,但是怎么做到一百万间,这是所有人都没想清楚的,因为那个一百万间,也就是1.5万个员工里面有几千个保洁阿姨,而且这些人都在60岁左右,你怎么管理她?还有装修工人,怎么管理这些人,把握产业链,这是非常难的,这个事情在不同规模上的挑战显然是不同的。

    中国最赚钱的公司是一千间以下的二房东,我也不用什么系统,就靠勤快,我经常看到我的一帮朋友,做二房东的朋友,开着宝马,后盖里面放的都是马桶,到处开着马桶去做卫生,他们是这么做起来的。所以小规模的企业有它的生存活力,一旦变大就要考虑大的难处,所以这是很核心的。

    最后一个问题,到底谁最后胜出,我觉得今天没有明确答案,谁胜出核心就是谁能破解这个问题,谁能解决规模的陷阱,自如的三十万间跟魔方的三万间没有区别,因为我们都在路上,最后中国一定会出现几家管理房间量在一百万间甚至两百三百万间,估值超过三百亿人民币的公司,但是我们今天离他都很远,所以这是一个十年的生意,这是我想再次强调的。

    提问:非常感谢两位,我想问的问题是,不管是自如还是魔方,我们都是在运营租房,您觉得在长租这一块,重持有风险在哪里?

    杨现领:这可能是其中一条路,集中式租约10到15年,分散式是3到5年,是一个资产管理的概念,重的更多情况下是持有,核心在于我们的租赁市场还有很大红利,租金还有增长,所以持有的价值是很明确的。

    此外真正优秀的公司,通过管理运营出价值,一定是房屋是自己的,我管理这个房子五年管理得不错,但是五年之后业主不跟我续约,价值就无法释放,但是如果房子是你的,你会持续产生价值,这很容易理解。

    在日本大家都知道,房屋托管的年限是35年,当是35年的时候,跟你持不持有已经没区别,35年的托管期限意味着运营机构会给他提供非常好的产品和服务,因为产品价值是存在,而且跟我相关,我们都会做非常好的装修,让租金争取做到最大化,但是如果我只有三年的回报,三年的租期,我一定会把装修成本控制在三年,那个算盘会算得很精细,这时候产品质量、服务都无法跳跃提升,只有年限增长的时候才能找到一个相对靠谱的方向和出路。

    提问:刚才你提到分散式跟集中式,集中式我们看到有很多成功的例子,集中式有一个很明显的优势,租约可以很长,我可以去买,分散式的话租约太短,你做二房东三五年,集中式也有很多成功案例,在全球,在欧美,但是现在自如做到三四十万间,怎么做到一百万间?感觉不太会成的样子。

    杨现领:对,企业家选择任何一件事跟两件事有关,就跟你的价值取向相关,六年前我们做自如并没有考虑到这个生意在多大程度上给我带来多少回报或者企业价值,就是很简单做一件事。

    链家高管去日本调研,我们看到这是我们的未来,那种形式的租赁可以为业主提供价值,回来之后就把我们的八万套房屋管理的房子全部清掉,重新做供应,大概已经做了六年,我们认为这是一个我们愿意花一辈子的时间来干的事情,这是价值观的趋向。

    第二是在这种趋向下,我一定会不断在过程里用系统的能力,用尽可能的数据化能力来做到效率的优化。今天来看虽然也很困难,但是46万间的规模是我们能做到的,至于未来能做到多大我不知道,是否能盈利我也不知道,我们会继续尝试。这是个规模的生意,可能是陷阱,可能是效益,这是一条不确定的路,看谁能够坚持的时间更长,你的答案我也没有,如果有了我也可以做研究了。

    黎振伟:谢谢,搞租赁的轻资产跟中介公司卖房子,你觉得资本上应该如何做准备?

    杨现领:核心是怎么理解做这件事,大家觉得需要投入大量的钱,其实这个不是门槛。今天中国的企业家,开发商们有钱的太多人了,钱不是核心的约束,什么是重?重是我要提供一系列的服务,我一旦做租赁,这个租客从到我这开始,就要给他提供一系列服务,保洁、装修,这些叫重,重是重在服务,而且是一个持续连续的过程,所以这个是重的,这个市场真的不缺钱,如果钱能砸出来的生意都不是门槛。

    黎振伟:谢谢,刚才杨总说的投入我觉得不要小看,做出租用十年来做,我们最大的收入是收房子的租金,如果没有高效的运营系统,没有从装修到出租到维持客户租赁的长投资的话,那你会亏得很惨。

    审校:徐耀辉

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