演讲 | 杨现领:怎么样正确客观理解租赁市场?

观点地产网

2017-08-08 14:46

  • 国内几乎代表性的开发企业都已经全部进来租赁市场了,参与的主题非常的多元化,到底这个市场是什么样的市场?

    杨现领(链家研究院院长):我有两个身份,一个是博士,这其实是对博士的误解,每年中国毕业的博士生有几十万,大多是不靠谱,我应该是其中一个不靠谱的,很高兴有机会能跟大家做这么一个交流,租赁市场看似好像很火,说到购租同权。

    国内几乎代表性的开发企业都已经全部进来租赁市场了,参与的主题非常的多元化,到底这个市场是什么样的市场?今天该怎么样正确客观理解租赁市场,我今天会给大家解答一下,但是基本是泼冷水。

    我希望通过数据能够跟大家做一些客观的还原,第一个我想回答的问题就是哪些城市的租赁市场真正意义上有机会?我这个问题背后想说的并不是所有的城市都有租赁的机会,它一定属于少数城市。

    什么样的城市才有机会呢?我认为大概有几个因素是值得关注的,第一个是有持续人口净流入,且这种人口净流入以年轻人为主。

    服务业的占比超过50%且持续上升。为什么这个指标重要呢?因为在服务业占主导的时候,我们发现这些流动人口、这些新市民租赁的居住的主要方式在工厂里面,在厂房里面,在制造业、房地产业,打工的年轻人的居住状况怎么样呢?我大学的时候有两个月跟他们住在一起,跟他们一起打工,他们是一间房子会铺床板,床板上睡的都是流动人口,所以他们需要的是一个床位,而且主要是工矿和厂房里。

    所以只有当一个国家的城市服务业占比超过50%,这些流动人口才不得不在城市里寻求一个落脚的地方,这时候的租赁市场才真正意义上有发展,无论是独租也好群租也罢。我一直说有没有一家企业能够解决掉送外卖的、做快递的,包括在链家做房屋交易的十几万经纪人的住房条件?他们的居住条件非常差,但是他们的收入越来越高了,所以这部分的居住需求会上升。

    房价收入比偏高,很难进入房价市场,租房的周期会比较长,以北京为例,北京的购房年龄每年延长一岁,所以40岁或者50岁买人生第一个房子很正常。第四是租金有上涨空间,而且当前的租金水平绝对值不要太高,今天的基数低且会上涨,这是一个非常好的条件,如果说今天租金水平高了压力也会很大,因为租金越高,支付能力就没有那么强,所以这个市场也没办法发展。总体上我总结,真正租赁市场有机会的城市大概也就是那么几十个,这是我给大家列出来真正潜力的城市。

    这个统计的是人口净流入还有租金收入比,以上海为例,981.65万人,这是常住人口的非户籍规模,可以定义流动人口的总规模。第二个指标是租金收入比,还没有超过30%,虽然他们的收入在上涨,租金上涨还没有那么快,所以我认为中国的一线城市和个别二线城市最大的机会和希望就在于他们的租金收入比比较低,这些城市房子已经买不起了,但是未来租得起这件事很重要。

    伦敦的消费者,伦敦的年轻人都比较痛苦,是因为租金收入比超过50%,年轻人买不起房子也租不起,这是未来还有很大活力的可能性。这就是什么样的城市真正意义上还能够做租赁。

    租赁为什么不会爆发式增长?最近有一种风潮,认为在政策的支持鼓励下,租赁市场会迎来一个快速的爆发期、上升期。我想说的是不会,因为这个市场内在的发展规律,就是租金的涨幅刚性受制于租赁的涨幅,所以这个需求不会爆发式增长。

    我想说的是需求的释放是有节奏的,是常态、稳定的水平,不太可能因为政策的支持与否而出现短期内的快速爆发,所以总体上我认为租赁需求的增长是一个稳定的水平。

    年轻人的支付能力也是一个稳定的水平,今天我在北京年轻人的工作水平大概就是一万元左右,一万元左右的收入水平里面,他能够接受的租金支出的上限是30%,这是刚性的约束条件,3千元能租一个不错的单间,所以今天的需求都是以单间的需求为主。

    我们去看2017年上海的市场,一些高端的公寓出现大面积的空置,原因就是因为开的价太高,你的租金超过5000,消费者不买单,所以租金的支付能力是有限的,所以租赁市场不会出现爆发式增长,它的速度一定是稳态的常数。

    但总体上我认为,稳态的增长还是有空间,今天的租赁市场才刚开始起步,但是也不应该跟交易市场相提并论。比如我们看任何一个国家,人均的租房面积相差是非常明显的,北京的人均租房面积只有不到20平,这还是未来一个常态,对于这些租赁的需求来讲,70%都是年轻人,以合租、单间为主,人均租房面积很低,不太可能马上住一套很大的房子,租不起,原因就是租赁市场不能加杠杆,当然也有人会做分析,我不太可能借钱租更大的房子,这种事还没有成为普遍现象,所以租赁市场是稳定、有节奏的。

    所以大家千万不要政策支持鼓励了就一拥而进,实际上运营企业怎么样,我认为今天总体处于探索阶段,所以大家要把握节奏,不要太快,要慢点来,这是一个十年的生意,我觉得我们应该慢一点。如果要干租赁,我特别想说的一句话是,你要把它当成一个十年的生意来做,这跟开发完全不同。租赁强调的是强运营,开发强调的是快周转,这是两个本质。

    我想说的是,租金回报率低是不是意味着这个市场没机会了呢?这也是误导性非常强的。我们通过媒体、专家的访谈听到这种观点,认为中国一线城市的租金回报率只有1.5%左右,怎么做租赁?租赁压根儿没办法做,其实不是的,租金回报率1.5%低是事实,但是不意味着租赁市场没前途。

    原因有几个,第一,今天中国的租赁需求是以年轻人的单间为主,所以你更应该考虑一个单间或者租金的回报率是不是可以做得最高,今天做装修改造,把三间房子做成四间房子,释放出一个空间,这个租金的租金回报率一定比1.5高,因为他把每一个房间、每一平米的平效都达到了最高,这是非常重要的衡量标准。

    第二,应该动态来看租金回报率,为什么?今天我做租赁运营机构就看五年和十年的,租金回报率应该怎么算呢?应该算五年后的租金乘以今天的房价,这是我算帐的时候考虑的。我认为租金未来还有红利,每年大概以8%左右的速度在复合型增长,这跟今天房价的动态平衡关系,而且整个房价快速上涨已经过去,未来租金的涨幅是既定的,有多少收入的增长大概就会有多少租金的增长,这个每年大概有8%的租金涨幅,是一线城市。

    第三,今天业主愿不愿意把房子租出来,核心取决于业主租金收入能不能覆盖它的月供,今天的月供就一万,今天我的租金能完美覆盖这个水平,导致无论是房东、运营机构等等,它的衡量指标是非常多元的,应该去考虑这些因素。

    第四,转售的交易成本,这个房子能不能快速的交易变现赚钱,今天很难了,主席说得很对,房子是用来住的,不是用来炒的,所以通过房屋的快速买卖交易获取回报越来越难,房屋的回报、资产的价值更多会通过租赁来实现,大概是这么几个因素,这是我认为是我想纠正的观点,这个观点是说租赁市场的发展规律是很清晰的,这是我们需要背后去找内在的规律。

    我想说,为什么租赁的供应不能靠新增的开发?在任何一个国家,租赁市场的房源大概只有20%来自于新增开发,而且新增开发的主要形式是持有。

    在日本和美国,开发商会开发那些房子,同时他会持有,以房地产经纪人形式持有,同时会做管理,这种形式是属于未来的,光开发不行,所以未来的核心就是房源端大概有20%来自于开发,而且开发到交付到租赁运营,这个周期是比较长的,我一直认为这是开发商干租赁的事,核心就是因为房子出来,这个事才开始,开发商卖房子不一样,房子卖掉这事就结束了,但是当你把房子开发出来的时候,这时候你才刚刚开始,所以开发是租赁服务的起点,后来房屋的出租、租赁管理,一系列事情才刚刚开始,所以核心在后面的环节。

    所以我想说的是,增量的房源占比只有20%左右,这是我们从市场规律来看,大部分的房源供给在于房东的存量,开发商的房源在比较远的地方,这样的房子不适合做租赁,我今天很担心的是,当要求开发商做租赁的时候,这些房子可能会成为无法去掉的库存,因为二三环租金的溢价和一二环的溢价是非常明显,它会随着配套条件而呈现比较明显的租金梯队,越往外租金越没价值,所以来源肯定是在于靠内环的库存,还有地铁环的房子,溢价率在30%到40%之间,这是我想说的问题。

    而且我想再进一步延伸,一线城市今天房地产市场最突出的矛盾就是消费者需要不断来改善自己的需求,所以他的需求变成改善,改善是刚需,他之前买一套或者换一套品质比较好的大房子,高的品质,所以我们有限的土地供应应该供应到这些商品房,而不应该再供应租赁,因为拆迁成本越来越高,供地成本越来越高,所以应该把稀缺资源供应到高品质的商品房上去,今天我们看到北京也好上海也好深圳也好,未来的土地供应计划里面,商品房的比例是压缩的,从有得住到住得好,这很关键。

    为什么说租赁运营是非常苦,很难赚钱的生意?进来不要希望很快就能赚钱,刚才说这事比较困难,我觉得能够毛利到15%就已经很牛,如果没亏钱那就太厉害了,大概出现在这种状况里,好的企业还存在很早期的阶段,租赁市场是一个非常重服务、重运营的很屌丝的生意,它需要时间来积累,需要规模的效益来积累。

    我再给大家看数据,这个数据是我们自如的员工构成,我们管理了四五十万间的房子,你们看我们的人员结构,再看开发商的人员结构,压根儿是两个世界。

    我们是非常苦的世界,管理了五万间的房子,但是有七千多名员工,有43%是管家,有27%是保洁阿姨,10%是家修和搬家师傅,还有6%客服人员,配置专员10%,互联网团队4%,这是一家什么样的公司人员结构能说明问题。你看阿里的人员结构,他们大部分是广告人员,京东里面绝大部分是做快递的,虽然都在零售战场,但是本质是不一样的。开发商典型的是管理类的、工程人员、设计师、采购、市场营销,所以开发商强调的是开发能力、销售能力,背后核心是周转能力,我们背后的核心是运营能力,所以总体上这活是比较艰难的。

    另外我想说的是,这个事情要想做好,为什么说需要十年的生意,就是因为它的规模门槛会比较高,做到五万间的时候可能会比较痛苦,当你做到三十万间的时候会好一点,做到一百万间会非常好,因为你会发现出租率想降都降不下来,开始自我循环,平均换租周期是6到8个月,所以出租率很难控制,六个月就要找一次,找客成本每年发生两次,这很夸张。但是如果你的房有一百万间的时候,从A换到B还是在你这边,这就是很核心的问题。

    租赁不等于开发,租赁是完整的生态系统,可以看到在完整的成熟市场,租赁是完整的生态体系,这可能是生态体系里面会出现的角色。

    美国最大的三家估值都在两千亿以上,还有做房地产互联网租赁信息平台服务的,还有做托管的,还有做软件的,还有一大批房屋物管经理,这个产业链是完整的,所以要想做好租赁,我们需要培养的是完整的产业链,而不仅仅是做开发,这大概是我想讲的几个观点,有什么问题我们再简单交流。

    撰文:杨现领

    审校:徐耀辉

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