深圳写字楼供应预计2020年达历史高峰

高力国际

2017-07-26 11:31

  • 政府对房市的宏观调控政策继续加紧,继限贷、限价、限购以后,第二季度又加大了监管房地产开发商楼盘入市的力度。

    深圳,2016年7月25日 - 高力国际发布2017年第二季度深圳物业市场回顾与展望报告。报告显示,深圳写字楼租赁市场季内需求保持稳定,租金有所上涨,下半年预计有12个项目新增供应;第二季度未录得大宗商业地产投资交易,房地产市场尚处于严格调控阶段,此对商业地产投资影响明显;商务园区逐渐受到传统开发商的青睐,政府除发布园区政策优惠,更逐步参与到园区的运营中。

    写字楼租赁需求稳定 下半年12个项目预计入市

    2017年第二季度市场需求稳定,主要来自于金融和科技行业,净吸纳量大幅增高,单季度达到23万平方米。市场上较为瞩目的大面积租赁交易有:哈曼承租招商局港口大厦9,000平方米,三星承租中洲控股中心7,500平方米以及美百年承租卓越前海壹号B座6,124平方米,上述的三个大宗租赁交易皆位于南山区。

    本季四个新项目落成,为全市新增约27.8万平方米的写字楼建筑面积,与之相应地,总存量环比和同比分别增长6.2%以及30.5%至478.7万平方米,空置率为20.2%。短期内,高力国际研究部预计空置率将进一步上升,且在未来三年内有机会攀升至29%。受持续新供应的影响,平均租金环比和同比分别上浮3%和3.2%至人民币228.6元每月每平方米,预计今年的平均租金会继续有所攀升。

    高力国际预计在2017至2021年之间,深圳甲级写字楼新增供应总量约529万平方米。高力国际深圳分公司副董事总经理袁嘉隆预测,未来五年福田区写字楼市场将从扩张速度趋于稳定,南山区尤其是前海,将会快速扩张。高力国际深圳分公司办公楼服务副董事周之惠表示,深圳甲级写字楼物业市场即将进入供应过剩时期,新增供应将在未来三年内达到历史峰值,甲级写字楼租赁市场将更有利于租户。受全市稳固的经济基本面支撑,需求有望持续增长。然而,大量新增供应的入市势必将在中短期内令全市平均空置率进一步提升。

    物业投资市场表现平静 严格调控影响明显

    在写字楼销售方面,2017年第二季度无整宗交易,散售及租售结合的模式仍是投资市场的主流。

    政府对房市的宏观调控政策继续加紧,继限贷、限价、限购以后,第二季度又加大了监管房地产开发商楼盘入市的力度。目前深圳市场对严格调控的回应情况较明显:成交量有明显的回落,成交价也有细微回调。从近期土地出让市场来看,关内土地以产业需求的定向出让为主;在中心区土地资源稀缺的情况下,旧改项目仍将成为深圳开发市场的主力。

    高力国际深圳分公司资本市场与投资服务董事林昇恒表示,十三五规划中城市更新面积预计可达30平方公里;本季度有10个改造面积超过100万平方米的综合体项目;其中关内有四个,两个在罗湖区,两个在南山区,都是未来值得关注的对象。深圳前海蛇口自贸区,由于基建配套在逐步完善,并且已经有写字楼项目交付入住,自贸区的整体发展将日新月异。综合全国考虑,广东地区,尤其是深圳的高净值人群消费潜力还有待挖掘,中长期豪宅市场或有可发展的市场;受土地供应模式影响,该类项目或将集中在关外地区。

    商务园吸引传统开发商 政府亦逐步参与园区运营

    扫描深圳的商务园分布,代表性的有位于龙岗的万科星火ONLINE、龙华的宝能科技园、宝安的泰华梧桐岛、南山的蛇口网谷、福田的天安数码科技园等项目,全市总体超过200个商务园项目。深圳商务园区,主要吸引互联网和电子商务、通信和计算机、文化创意、智能制造的研发测试以及数据中心等行业的企业入驻。知名企业如苹果公司华南总部,已入驻蛇口网谷;腾讯入驻科兴科学园,艾默生能源以及英伟达入驻南山科技园等。

    传统开发展商看好商务园区,开始参与到商务园的开发与运营中来,例如比较知名的有星河控股的星河雅宝,金地商置集团的威新软件科技园;招商局的招商局光明科技园项目等。

    除此,政府也逐渐参与到园区的运营中,政府不仅发布园区的优惠政策,在土地出让、园区资助以及租户补助上,都表示出明确的支持。单从在园区资助方面,符合工业产业政策和产业布局规划的园区可获得经济补助,仅2016年对特色园区的补助合计1883万元。

    高力国际深圳分公司产业及工业服务董事陈剑锋表示,十三五规划中城市更新面积预计可达30平方公里,预计更新工业区100个,可释放M0创新型产业用地达675公顷。这些城市更新的土地为商务园用地提供大量的土地供应,未来市场将有很多入市的机会。许多本地其他业态的开发商,以及外地开发商,会开始逐渐参与到深圳的商务园市场中来。商务园的开发运营将愈发考验开发商的市场运营能力,从另一方面提高了入市的门槛。

    审校:武瑾莹

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