普洛斯的中国买家 万科领衔790亿物流之王并购之役

观点地产网

2017-07-14 19:13

  • 根据普洛斯发布的公告显示,本次交易万科投资占股21.4%、厚朴占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、中银投占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。

    观点地产网 普洛斯这家来自新加坡的物流巨头,用十几年时间成长为中国物流领域毫无争议的霸主,现在他将成为一家中国公司。

    7月14日午间,万科深港两市因重大事项未公开披露而双双停牌。而后“重大事项”随着万科一纸公告揭开谜底。

    据万科公告披露,此前其联合普洛斯公司现任CEO梅志明、厚朴、高瓴资本、中银投共同参与普洛斯潜在的私有化事项,已经获得普洛斯及董事会同意,交易收购单价为每股3.38新加坡元。为避免公司股价异常波动,申请停牌,停牌时间预计不超过2个交易日。本次交易最终还需通过普洛斯股东大会及新加坡相关监管的批准程序。

    据观点地产新媒体了解,本次私有化如若完成,将有望成为亚洲历史上最大的私募股权并购。本次交易总价约为159亿新加坡元,折合约785亿元人民币,约116亿美元。而万科也有望成为普洛斯重要股东。据了解万科投资占股21.4%、厚朴占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、中银投占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。

    至此,这起国际资本圈持续近一年收购大单即将落下帷幕。而作为本次出海“捕猎”之一的万科,无疑是最大的获利者。

    据观点地产新媒体了解,自2014年伊始,物流地产已成为万科重点布局发展的业务之一。彼时,万科称要学习普洛斯,甚至请过普洛斯的专家到其总部给员工上课,目标则是成为中国最好的物流地产供应商。

    如今“效仿”变“收购”,对于万科来说,无疑为发展物流地产创造了更直接的利好条件。万科董事会主席郁亮亦表示,“此次交易如完成,将是万科城市配套服务商战略的重要举措,有助于万科在物流地产领域完善布局,进一步扩大影响力。”

    亚洲史上最大私募收购

    关于万科参与收购普洛斯,坊间早有传闻。2017年6月16日市场消息指,万科已经展开磋商,希望成为普洛斯的中国竞购财团约六个主要投资人之一。

    而7月14日万科的一纸公告则让传言落下实锤。是日,因发生对股价可能产生较大影响、没有公开披露的重大事项,万科A和H股万科企业相继公告停牌。而盘后,这一“神秘”终于揭盅。

    由万科、普洛斯现任CEO梅志明、厚朴投资、高瓴资本、中银投联合组成的财团与普洛斯发布联合公告称,该财团与普洛斯董事会已就全面私有化新加坡上市公司普洛斯达成一致,交易收购价每股按3.38新加坡元计,交易总价约为159亿新加坡元,折合约785亿元人民币,约116亿美元。

    根据普洛斯发布的公告显示,本次交易万科投资占股21.4%、厚朴占股21.3%、高瓴资本占股21.2%、中银投占股15%、普洛斯管理层占股21.2%。而此前盛传的平安集团并未参与本次交易。

    在交易完成后,普洛斯也将从新加坡交易所退市。2016年11月,市场传言几家中国基金组成的财团正在对普洛斯发起联合收购,自此揭起了各路资本竞购普洛斯的序幕。2017年2月消息指,厚朴投资、私募基金黑石(Blackstone)、华平投资等已经提交收购要约。普洛斯也曾发布公告称“公司正就可能的转让方案与相关各方进行初步商谈”。

    根据普洛斯发布的公告中称,收购提案的截止日期为6月底,中国财团和美国华平投资(Warburg Pincus)领导的财团两家递交了收购方案,而普洛斯董事会组织的特别委员会选择了前者。

    普洛斯称在充分考虑过后,普洛斯私有化特别委员会向股东初步推荐了中国财团的方案。公告显示,中国财团报价显著高于历史价格,要约条件有限交易确定性更高,除此之外也能按时间表完成。

    有接近交易的人士透露,另一家竞标的华平财团报价约在3.25-3.5新元之间,不过其附加条件要更为复杂,融资难度也大于中国财团。

    目前,特别委员会推荐名单后,还需要超过股东数50%、占股超过75%的股东投票,之后还需经新加坡高等法院通过。如若本次普洛斯私有化能够完成,将成为亚洲历史上最大的私募股权并购,而万科也有望成为普洛斯的最大股东。普洛斯称,董事会及财团将一起推动后续流程。

    中国买家围猎物流之王

    资料显示,普洛斯在2003年进入中国,仅用10年的时间就由14万平方米地产起家,增长百倍至1500万平方米的物业资产,即使将前十名其他企业拥有的土地份额全部加起来,也没有达到它的三分之二。可以说这家外来的物流企业在中国牢牢占据了话语权。

    根据普洛斯2016年年报,公司的整体收入结构主要分为四大区域,其中中国区收入为5.31亿美元,占比68%;日本区收入为1.79亿美元,占比23%;美国区收入为5400万美元,占比8%;巴西区收入为900万美元,占比1%。

    2016年11月,普洛斯的大股东GIC,认为普洛斯应有更高价值,要求普洛斯进行独立的战略检讨,市场预期GIC要将手中普洛斯的股份脱手。GIC为新加坡政府投资公司,自2010年接手普洛斯至今,是公司的第一大股东,占总股本的36.57%。

    据早期报道指出,普洛斯寻求收购是因其最大股东新加坡主权财富基金GIC要求对公司的进行战略审查而引发。亦有分析指出,系梅志明所在的管理层意图通过联合外界资本力量,私有化普洛斯并寻求在香港上市。

    随后有报道传出,包括苏宁、KKR、RRJ 、TPG等资本方或物流巨头相继卷入这场争夺战中。另外由几家中国基金组成的财团正在对普洛斯发起联合收购,自此揭起了各路资本竞购普洛斯的序幕。

    2017年1月18日,华尔街日报等国际媒体集体爆料,美国的两家资本大鳄黑石集团和华平集团,以及中国的电子商务及物流巨头苏宁,都在筹划收购普洛斯。另外,京东与阿里也来凑热闹,有消息称京东和马云旗下的基金采取了携手支持的方式参与普洛斯私有化。

    据观点地产新媒体查询资料获悉,普洛斯在中国的大客户普遍集中在物流、电商行业,前五大分别为:百世物流(4.7%)、京东商城(4.6%)、德邦物流(3.2%)、唯品会(2.3%)以及亚马逊(1.9%)。一直以来,物流领域都是京东和阿里布局的重中之重。两家携手也是刘强东和马云为数不多的默契之一。

    时间来到6月,有接近万科的人士指,万科已经展开磋商,希望成为普洛斯的中国竞购财团约六个主要投资人之一,这一竞购财团获得厚朴投资管理、高瓴资本和普洛斯的首席执行官的支持。

    万科的入局再加上普洛斯管理层的参与,让中国财团增加了不少胜利的筹码。6月23日,英国金融时报称,部分有意竞购仓储运营商普洛斯(GLP)的私募股权打算退出竞购。该报称,黑石、KKR、RRJ及TPG等竞购方萌生退意,皆因于普洛斯现任总裁梅志明领衔的中国财团亦在参与对普洛斯的竞购。

    普洛斯随后针对该报道作出澄清,表明公司仍在与获选的多家竞购者谈商,所有有利益冲突或可能有利益冲突的董事,都不参与所有关于这个战略检讨的决定。

    而根据普洛斯发布的公告,截止收购提案的最后日期6月底,中国财团和美国华平投资(Warburg Pincus)领导的财团两家递交了收购方案,而普洛斯董事会组织的特别委员会选择了前者。

    普洛斯方面表示,推荐中国财团的方案是出于交易价格、限制条款和时间表的考虑。交易完成后,普洛斯将退市、私有化。方案预期在2018年4月14日前完成。普洛斯目前的大股东GIC(新加坡政府投资公司)已明确表示支持该方案。

    万科物流地产雄心

    作为本次交易的参与者之一,中国财团的胜出不仅让万科成为普洛斯最大的股东,更是一举扩大了在物流地产的布局。

    万科董事会主席、首席执行官郁亮表示,此次交易如完成,将是万科城市配套服务商战略的重要举措,有助于万科在物流地产领域完善布局。郁亮同时透露,未来两家将发挥各自优势,在地产、物流、商业消费以及资产管理等领域构建全方位服务体系。

    据观点地产新媒体了解,自2014年以来万科开始了物流地产的业务规划,彼时,万科还曾称要学习普洛斯,甚至请过普洛斯的专家到其总部给员工上课,目标则是成为中国最好的物流地产供应商。

    据观点地产新媒体获悉,截至2016年年底,万科物流地产累计已获取18个项目,总建筑面积约147万平方米。6月3日,万科公告中显示2017年已新增3个物流地产项目,分别是嘉兴南湖项目、西安沣西项目和中山黄圃项目,项目总建筑面积21万平方米,权益建面15万平方米,均价约700元/平方米,明显低于开发类项目。

    业内人士表示,物流地产项目一般开发周期短,项目成本低,总体投资回报率一般高于大多数持有型物业。戴德梁行数据显示,我国物流地产租金由2011年的25.6元/平米增加至15年的30.2元/平米,年均复合增长率4%左右。

    从投资回报率来看,高标物流仓储设施的收益率也明显高于其他商业类地产,目前我国一线城市物流地产收益率在6.5%-7%,而写字楼及购物中心的收益率只有4%-5.5%。

    此外,分城市来看,尽管部分二线及环一线的卫星城市物流地产的绝对租金水平低于一线城市,但考虑到其土地成本也相对较低,因此,从收益率角度来看,供需格局较好的二线及环一线的卫星城市物流地产的回报率也较高

    与可观的收益及市场相比,国内的物流仓储供应构成却相对尴尬。数据显示,目前我国物流仓储设施的供应主体以外资为主,前十大供应商中有6个外资供应商,分别为普洛斯、嘉民、安博、丰树、维龙及盖世里,合计市场份额占比高达79.10%。而内资供应商仅有宇培、宝湾、易商及新进入的平安,合计市场份额仅为20.80%。

    除了物流地产的开发及运营外,普洛斯的业务还涉及物流地产基金管理。而这也是万科比较看中的优势。物业开发、物业运营、基金管理是普洛斯三大业务之一,三者形成一个内生的、高效的、安全的闭环模式。

    具体来说,由物业开发部门开发优质的物流产业园项目,随后交由运营部门进行运营,等利润稳定之后由自行管理并参投的基金收购,一方面相当于加杠杆进行物流地产开发,另一方面则达到了快速回笼资金的作用,使平均10年才能收回的资金周期缩短到了2-3年。

    万科透露,与普洛斯如成功联姻,将产生强大的业务协同效应。一方面,万科极强的开发建设经验及资源优势,能与普洛斯高效的物流仓储网络及卓越的管理能力将形成优势互补。另一方面,双方在客户资源方面可形成协同。

    撰文:陈朗洲

    审校:劳蓉蓉

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