仲量联行:纵论区域经济一体化 城市联动,协同发展

观点地产网

2017-07-12 15:28

  • 区域经济的协同互补,在利好城市和区域发展之际,也会快速带动当地的住宅和办公需求,城市群内部蕴含了巨大的房地产投资机遇。

    今年4月中旬,美国航空航天局(NASA)发布了最新的2016年全球夜间地图,在人口密集的亚太地区,灯光最亮的区域主要集中在中国胡焕庸线东南一侧,详见下图:

    2016NASA的夜间卫星地图

    25年来,NASA的夜间卫星地图已经成为研究人类居住分布情况的重要工具,夜间灯光亮度直观地反映了一个城市的人口分布和经济活跃程度。

    区域经济一体化

    “以长三角为例,从南京、苏州、无锡、杭州等地到上海,城市灯光毫无间断。很显然,该区域的发展是连续性的,城市之间早已相互连接。”仲量联行中国区研究部总监周志锋表示,在中国,地图上最亮的地方恰好是三大城市群所在:长三角、珠三角和京津冀,这三个区域也是中国经济活跃度最高的地区。

    除了上述三大城市群,中国也形成了其它数个十分有潜力的新兴城市群,例如以上海为起点的长江经济带、成渝城市群以及以昆明为核心的滇中城市群、中老泰经济走廊等。

    城市群的形成,有天然的地理优势。除此之外,在致力于实现区域经济一体化的过程中,以下这些因素都是不可忽视的巨大推动力:国家政策层面的城市群规划,例如针对长三角出台的《长江三角洲城市群发展规划》;中国城市化进程的飞速发展,促进了城市间的融合;交通等基础设施设备的逐步完善,等等。

    交通的推动力尤为重要。以年初被纳入政府工作报告的“粤港澳大湾区”为例,加快基础设施的互联互通,使未来湾区内实现一小时通达成为可能:港珠澳大桥即将于7月全线贯通,预计年内通车;港珠澳大桥之后,深中通道、虎门二桥等湾区内重点基础设施也都已启动,广深港高铁也将建成通车。

    长江三角洲城市群发展规划

    “未来城市之间的联动发展,会比以往任何时刻都更重要。”周志锋认为,同一个区域的城市,不应该是相互竞争的,而应该相互互补、协同发展。城市之间的优势互补,会让其所在区域在全球的竞争里更具优势。?

    “大城市会越来越大。将来中国的发展可能会以几个大的城市群为主,城市群里面的核心城市,例如上海、天津、武汉等,它们的发展会比所有的城市都要快,从而打造所谓的超级都市圈。城市群本身也会形成十分完整的交通链和产业链。”周志锋说。

    城市群各有特点

    世界第四大湾区

    长三角、珠三角和京津冀三大超级经济区,作为我国人口集聚最多、创新能力最强、综合实力最强的三大区域,最具代表性。

    珠三角是世界人口最多、面积最大的城市群,最初包括了广深9个城市,被称为中国的“南大门”。在产业发展方面,珠三角是全球知名的先进制造业基地和现代服务业基地,也是全国科技创新与技术研发基地。

    粤港澳大湾区,在珠三角原有9市的基础上,增加了香港和澳门特别行政区。按照规划,它将成为继纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区之后的世界第四大湾区,也是国家建设世界级城市群的重要载体。

    周志锋认为,随着大湾区规划的提出,泛珠三角区域联动得以进一步深化:“整个湾区内,会形成高效的劳动力市场,交通互联,产业结构互补,也将会使区域内的各个城市大大受益。”

    中国的最强世界级城市群

    长三角经济区,囊括了上海、江苏、浙江以及安徽部分城市在内的26市,是世界六大城市群之一。

    在战略定位上,长三角是亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有全球影响力的科技创新高地、国家综合竞争力最强的世界级城市群。

    未来城市模式的探索

    京津冀首都圈,包含北京、天津以及河北11个地级市,以汽车工业、电子工业、机械工业、钢铁工业为主,是全国主要的高新技术和重工业基地。

    伴随着雄安新区的设立,京津冀迎来了新的发展机遇。雄安新区将深入推动京津冀协同发展,加快构建京津冀世界级城市群,打造全国创新驱动发展新引擎。在周志锋看来,京津冀区域发展也会有所不同:“雄安某种程度上代表了中国未来城市发展的新方向,是对未来城市模式的探索。”

    城市的未来潜力

    在城市群内部,每个城市的定位和发展潜力也值得探讨。

    这些城市往往有不同的定位。以长三角为例,按照规划,上海为“超大城市”,南京是“特大城市”,合肥为“长三角城市群副中心城市”,杭州是“长三角中心城市之一”,宁波为“长三角南翼经济中心”,南通是“长三角北翼经济中心”。

    城市的产业发展同样各有偏重。上海是金融中心,杭州是互联网和科技中心,宁波偏贸易,浙江、江苏的其它城市更擅长制造业,“对这些城市来说,如何实现产业互补是最重要的。”周志锋说。

    在区域经济一体化的过程中,区域内的城市明显受益于此,并极具发展潜力。南通和东莞,正是两个鲜明的案例。

    ?南通位于长三角北翼,交通短板造成其发展受限,但苏通大桥和崇启大桥的开通,缩短了上海和南通的距离,使得上海、昆山等地的诸多制造企业纷纷搬迁至成本更低的南通,促进了当地经济的发展。

    展望未来,规划中的京沪高铁二线和即将于2019年通车的沪通长江大桥,意味着届时从南通市区到上海市区只需1小时左右,毫无疑问会更利于南通在长三角城市群的融合。

    再看东莞。2008年全球金融危机后,严重依赖加工贸易产业模式的东莞,一度陷入经济发展滞缓的局面。但随着珠三角内一大批高科技企业的进驻,东莞的电子信息产业已发展成为其优势产业,当地集聚了全球手机销售前列的巨头,包括华为、OPPO、vivo、金立等。

    去年,华为终端项目全面布局东莞松山湖,吸引了一批上下游企业集聚松山湖高新区,助推东莞打造中国最大的通信产业链和移动宽带与家庭终端产业链。粤港澳大湾区的设立,则将进一步推动东莞的城市发展,它的定位是打造粤港澳大湾区的国际制造中心。

    房地产机遇

    值得一提的是,区域经济的协同互补,在利好城市和区域发展之际,也会快速带动当地的住宅和办公需求,城市群内部蕴含了巨大的房地产投资机遇。

    “以东莞为例,随着产业的转移和知名企业的进驻,当地的房地产需求迅速增加,商业地产也得到了较大的发展。我个人也非常看好南通的房地产市场,它的价格处于洼地,和上海以及长三角更好地融合以后,当地的房地产市场会有更大的发展空间。”周志锋强调,城市群内的各个城市有不同的定位,从而创造出不同的房地产机遇。

    审校:武瑾莹

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