观点指数 | 南京上半年TOP10:调控与洗牌 保利卫冕新城招商上位

观点指数研究院

2017-07-09 21:42

  • 数据进一步说明,南京已从去年的火热牛市回归到理性温和状态,房企2017上半年排行榜也不可避免受到影响。

    观点指数 和全国大多数城市无异,2017上半年南京楼市在调控下交投活跃度明显下降。

    数据显示,2017年上半年南京全市商品住宅入市3.2万套,同比下降42.3%;成交3.7万套,同比降幅56.7%,这也是自去年12月以来,南京楼市连续6个月下滑。

    新房成交价格方面也出现了六连跌,根据国家统计局6月中旬公布的70城房价指数,南京5月份新建商品住宅价格环比再降0.2%,与2017年4月的数据相比,跌幅缩小0.1个百分点。

    除了调控政策外,上半年南京土地供应也趋向收紧。南京市国土部门公布的数据显示,2017年1-6月,南京共进行了三场土拍,共计出让地块22幅,出让面积为148.58万平方米,总出让金额为430.4亿元,相比去年土拍的收入和面积大大减少。

    数据进一步说明,南京已从去年的火热牛市回归到理性温和状态,房企2017上半年排行榜也不可避免受到影响。

    上半年,保利依靠63亿元的销售额夺魁,不过这一数字比去年销冠恒大大幅缩水了10亿元。需要注意的是,新城、招商去年上半年还未能出现在榜单前十位,今年则凭借多个项目持续发力,位列南京区域前三甲。

    榜单大易位,新城、招商挤入前三

    2017年上半年,南京楼市榜单前十房企重新洗牌,去年同期的一半企业均未出现在TOP10榜单中,万科更是意外跌出前三,以43亿元的销售额位居第四。

    虽然销售金额有所下降,但是房企强者恒强的局面并没有变化,排名前三的房企销售额占据榜单的37.24%,其中保利更是占据15.04%的份额。

    具体来看,2017年上半年江北、江宁依旧是成交大户,保利凭借两区域中的保利中央公园、保利梧桐语、新城保利天地等项目录得销售大头。

    据了解,保利中央公园上半年两次开盘已推出剩余最后3栋楼,其中6月9日新领最后两栋住宅楼西苑6#、9#销许,共计406套房源,销许均价28730元/平方米。凭借约14个项目的多盘联动,保利上半年录得63亿元,拿下2017年上半年销售冠军,这一数字也与第二名新城拉开了15亿元距离。

    新城、招商虽然不是新面孔,但是却是2016年后首次进入榜单前十。2017年,新城在南京城东布局了4盘,分别是璞樾钟山、香悦澜山、璞樾和山、新城源山。数据显示,上半年新城的香悦澜山项目排录得17.37亿元的销售额,数据相当可观。

    和新城一样,招商此次上位也让榜单出现了大洗牌。据观点地产新媒体查询,招商上半年仅凭借招商1872、葛洲坝招商紫郡襕园两个城北项目就收金23.15亿元,占据总销售额的51.4%。

    资料显示,葛洲坝招商紫郡蘭园项目位于南京市鼓楼区,规划为商住、商办混合用地,因此房价也比其他楼盘要高,达到建面均价在37000元/平方米,为招商进入前三甲打下了基础。

    榜单中让人稍显意外的是万科跌落前三甲。自2001年进驻南京,万科已开发了21个项目,不过上半年在南京推出的项目不多。据观点指数查询,上半年万科翡翠公园、万科九都荟、万科城三个项目为万科贡献了业绩大头,录得35.33亿元。

    不过,2016年全年万科卖房收入124亿,这一成绩也让南京正式诞生了单年销售金额过百亿的房企。从过往的销售历史来说,万科下半年能否夺回优势值得期待。

    除此之外,上半年TOP10榜单中原来熟悉的本土企业几乎不见身影,唯一上榜的弘阳也由去年同期的第八跌落至榜尾。可以说,大牌房企争相入驻给南京市场带来了无限生机的同时,本土房企的空间也被进一步挤压。

    楼市、土地收紧,稳中略降或是未来常态 

    上半年,“限购升级”、“市场冷却”、“信贷收紧”成为南京楼市的高频词汇。据观点指数观察,在3月限购升级前,即使是在被称为传统淡季的1、2月份,南京楼市的销量都尚且可观。自从3月底、5月初南京调控再加码后,认购量逐渐减少。

    3月15日,南京调控政策升级,非本市户籍社保缴纳证明由原来的“2年满1”升级为需要3年内在南京累计缴纳2年及以上个人所得税或社保。六合、溧水、高淳三个区域也正式纳入非本市户籍限购的范围内。

    在随后的5月,南京调控再加码,新购房拿到产权证后3年内不得转让,至此南京“限购、限贷、限价、限售”四限凑齐。

    受此影响,在历来的“金三银四”,南京楼市降温不少。3、4两个月南京楼市总成交9682套、认购19923套,与去年同期总成交近3万套、认购3.4万套相比出现明显下跌,跌幅分别达到67.5%、42.4%。5、6月分别同比下跌29.24%、30.42%。仅5月成交量突破万套,与去年上半年形成鲜明对比。

    总体来看,上半年,南京共成交新房3.73万套,去年同期为7.59万套,同比下降50%,这一成交套数也创下2011年以来(上半年)新低。

    从区域角度分析,上半年南京的板块分化也比较明显。江北、江宁依旧是成交大户。其中,双江板块凭借1.8万多套的成交量位居前二;城北板块由于上市量高,以6350套跃居第三位。六合、溧水担起重要角色,份额占全市比重显著提升,而去年上涨过快的浦口板块销量降幅最大。

    新房成交价格方面,南京也出现了六连跌。根据国家统计局6月中旬公布的70城房价指数,南京5月份新建商品住宅价格环比再降0.2%,与2017年4月的数据相比,跌幅缩小0.1个百分点。去年12月南京新房价格环比首次回落,降幅为0.1个百分点,今年1月环比下降0.2个百分点,此后的2月和3月分别下滑0.1和0.2个百分点,4月份则扩大至0.3个百分点。

    除了调控政策外,土地市场也迎来新规则,包括宅地和商住地网上竞价超过起始价45%时,超出部分不计入房价准许成本;竞价达到最高限价的90%时,该地块所建商品住房必须现房销售等,另外南京还提高住宅、商住用地的竞买保证金比例至出让起始价的50%,部分区域甚至提至60%。

    土地供应政策进一步收紧,也让上半年南京的的土拍收入和面积大大减少。据南京市国土部门公布的数据显示,上半年南京共计出让地块22幅,总卖地收入约430亿元,同比下跌约41%;出让面积148.58万平方米,同比下跌9.2%。在上半年出让的22幅地块中,含有住宅性质的地块共计14幅,销售金额365亿元,占总收入的85%左右。

    业内人士表示,随着调控陆续推进,下半年楼市将逐渐回归理性。对于南京市场来说,调控政策短期内不会有太大变化,预计楼市下半年将会延续下行态势。而为了促进楼市回暖,依据市场变化微调可能性较大。

    审校:劳蓉蓉

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