10万间公寓甜蜜梦想 一场高调发布会中郭英成如何挑战存量?

观点地产网

2017-06-15 15:49

  • 对于市场所存在的竞争,黄国钧对包括观点地产新媒体在内的人士幽默回应称,佳兆业还没有(大量)做长租公寓,所以没有来自竞争的压力。

    观点地产网 复活后的佳兆业转型动作频频,继近期密集筹备科技产业集团启动市场化布局之后,这家华南房企还因正在实施的一项尝试而受到关注。

    6月13日下午,佳兆业在深圳蛇口举办“创享空间品牌发布会”,正式宣布进军长租公寓、联合办公领域。按照计划,该公司三年内拟实现打造长租公寓10万间,以及联合办公卡位5万个。

    2014年雷军用一笔1亿元的投资将公众视线引向长租公寓市场,被视作中国房地产从增量走向存量的标志性事件之一。长租公寓持续站上投资的风口,投身这一存量细分市场的现象近两年达到高潮,包括万科、招商、远洋、世联、魔方、铂涛等各路企业纷纷进军于此。

    考虑到“锁盘风波”的影响,佳兆业与长租公寓投资潮兴起的头两年失之交臂,如今在市场化道路上已落后于其他竞争者。因此,在内部组建“创享空间”之余,佳兆业显然有意识加快步伐——仅在洽谈服务方案提供者后一个月,该公司便已对外披露运营战略。

    观点地产新媒体获悉,佳兆业相关人士公开表示,公司进军长租公寓主要由于行业尚有很大的发展空间,其同时否认佳兆业将和同行拼价格。

    创享如何从0到1

    共享经济几乎是过去两年最热门的话题之一。它强调将商品、服务、数据等产品在不同主体间进行共享,打破原本所有权、使用权之间界限的模式,逐渐创造出全新的商业服务。

    在不动产领域,以租代售的综合类运营模式兴起,成为房地产行业最大的转变。

    以居住类产品为例,此前市场主流是将具体的公寓及住宅作为一种标准化商品进行销售,这种模式随着商品房建设降温而减少。同时,高昂的房价也导致众多年轻群体无法承担买房的费用。

    在6月13日的发布会上,佳兆业副总裁、创享空间总裁黄国钧主动提及转型长租公寓及联合办公的初衷:“‘共享’已经成为潮流,佳兆业一定要蹭一下。”

    黄国钧进而援引数据称,2016年国家房屋租赁市场的租金增速达到35%;全年房屋租赁总额仅为住房销售7%,相比之下美国同期的比例则达到50%。他据此判断,国内房屋租赁市场的成长空间“依然会非常巨大”。

    对于联合办公,黄国钧则强调,2016年中国新生企业日均注册数为1.5万家,80%是小微企业,且绝大部分属于服务业性质。“他们需要的最关键是低成本的办公环境,而共享办公正好满足。”

    观点地产新媒体了解,在品牌理念落实层面,佳兆业计划同步推进两条产品线,包括以Wewa family为主的长租公寓,以及Wewa Lewa为主的共享空间,倾向于兼顾功能性、舒适性及经济性原则。

    截至目前,佳兆业创新空间在深圳、成都、北京多个城市落地,年内将推出深圳佳兆业前海广场、深圳航运综合楼、成都佳兆业广场等多个项目。黄国钧还对观点地产新媒体表示,首个长租公寓、联合办公项目位于罗湖万象城附近,最快将于8月底推出。

    选择在深圳推出首个试点项目,除了本身的地缘优势,供需基础也是重要先决条件。目前深圳住宅供应能力有限,“十三五”期间计划供应40万套公共住房,其中有一半拟通过包括长租公寓在内的存量盘活渠道获得。

    在实现从0到1突破的基础上,佳兆业转而提出从1到万的规模上量。据现场披露,该公司创享空间将实行并购、自建并举的发展策略,布局全国所有一线及主要二线城市,预计三年内打造长租公寓10万间,联合办公卡位5万个。

    郭氏如何挑战存量?

    随着房地产增量速度放缓,多达数百万亿规模的存量市场逐渐成为新的“蓝海”。从这点来看,长租公寓只是各路资本角逐这个庞大市场的一个战场而已。

    即便如此,近年来包括万科、招商、远洋在内的房地产开发商,魔方、You+在内的互联网企业,世联行、链家在内的房地产服务企业,已在长租公寓市场上掀起了大规模的收并购潮流。

    与目前规模较大的企业相比,新入局者佳兆业有着显而易见的差距。观点地产新媒体不完全统计,截至2016年底,世联行已落地红璞公寓逾2万间,计划今年新签约10万间,未来则要做到100万间;万科截至5月开业泊寓约1.5万间,远期规划100万间,年收入则达155亿元。

    在营销模式上,目前市场也处于同质化严重阶段。其中为抢夺大学应届毕业生市场,万科近期宣布推出“港湾计划”,投入逾千套公寓房源给毕业生免费入住一星期;在6月13日发布会上,佳兆业则宣布,其进驻的每个城市将提供5间公寓供大学生免租半个月。

    对于市场所存在的竞争,黄国钧对包括观点地产新媒体在内的人士幽默回应称,佳兆业还没有(大量)做长租公寓,所以没有来自竞争的压力。

    黄国钧随即指出,目前长租公寓领域有很多对手,但几乎都没有实现盈利。“现在大家都在解决公寓的基本功能,很出彩的产品几乎没有。”

    “这是最坏的时代,也是最好的时代,市场调整就会有整合的机会。”他透露,佳兆业目前也会进行公寓收并购,对象包括大型项目或长租公寓运营商。

    这也反映出一个事实,即长租公寓市场仍处于跑马圈地的起步阶段,模式简单同样意味着可复制性强,各家运营商之间并无壁垒。不过,考虑到扩大不动产入口与丰富场景与服务密切相关,在相当长一段时间内规模仍是长租公寓的首要任务。

    和其它共享模式类似,扩大规模意味着持续烧钱。以长租公寓为例,世联行拓展红璞公寓成本约2-2.8万元/间,若佳兆业按此参考标准,预期拓展10万间的成本也超过20亿元。

    市场人士对观点地产新媒体指,目前国内的长租公寓主要靠“租金差”盈利,由于处于投入期,几年内都不会有丰厚的利润。“形成规模效应后,叠加服务才会产生,成本也会随之下降。”

    佳兆业当天尝试通过展示更多整合空间资源、经营空间生态的细节,以消除外界的困惑。黄国钧在发布会上表示,公司规划的产品包括安保的人脸识别系统、智能水、电、网络、门锁、支付等服务,同时引入百度为创享空间智能化提供技术支持。

    被问及在长租公寓方面的核心优势时,黄国钧重点强调了地理位置一项——做长租公寓的关键,是在有优势的位置打造适合的产品。他同时否认佳兆业将和同行拼价格,并认为“打造精品才是好模式”。

    而对于回报周期,黄国钧则回应称,目前长租公寓利润率约为10%-20%,一般项目回本时间在5年左右,重点要看地点及项目品质。据他透露,佳兆业对长租公寓回本“忍耐度很高”,回报期可以要求相对长一点。

    撰文:钟凯

    审校:刘满桃

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