深度报告 | 新城商住双线扩张 速度与多元融资路径

观点数据研究中心

2017-05-22 16:06

  • 显然,仅依靠销售住宅和部分商办面积的投资回报,并不足以支撑规模扩张所需的大量资金,从各种渠道融资就成为其缓解资金压力的重要途径之一。

    观点指数 自2008年正式进军商业地产领域,新城从低调务实开始转为提速,尤其这几年以奔跑之势持续“攻城略地”,摆在前方的目标逐渐清晰:跻身商业地产第一梯队,并在2020年实现销售和市值的双千亿。

    据观点指数查询,2016年新城控股实现销售金额650.6亿元,同比增长103.8%;销售面积575.0万平方米,同比增长66.2%。同时,期内新城新增土地储备共40幅,总建筑面积1424.22万平方米,拿地金额达到535.8亿元,占公司销售额的82.4%。

    另外,2016年新城已累计开业11个吾悦广场,可租面积达到72.4万平方米,全年实现租金及管理费收入4.41亿元,较2015年增长47.8%,出租率达98.96%。截至目前,新城已在全国38个大中城市布局43座吾悦广场,而到2020年,新城吾悦广场的目标是100个。

    随着商业综合体的扩张,“住宅+商业”渐成为新城销售增长的左右翼,而商业地产投资较大,回报周期长,对现金流的要求很高。

    显然,仅依靠销售住宅和部分商办面积的投资回报,并不足以支撑规模扩张所需的大量资金,从各种渠道融资就成为其缓解资金压力的重要途径之一。

    商住并举、规模扩张

    “过去我喜欢把新城比作一只骆驼,从2016年开始这匹低调务实、稳步前行的骆驼将以奔跑的姿态继续向未来进发,到2020年新城将力争实现双1000亿的愿景。”去年11月的新城商业年会上,董事长王振华表达了新城这几年对规模的渴求。

    年报显示,2013年到2016年的四年,新城年度销售金额分别为171.09亿元、187.92亿元、319.29亿元、650.60亿,同比增幅分别为30.44%、9.8%、30.3%、103.8%。

     

    数据来源:观点指数、企业公告

    销售额的迅速增长,得益于充足且优质的土地储备,2013年至2016年期间,新城的拿地金额总计已超千亿。

    具体来看,2013年,新城新增土地10宗,土地面积176.5万平方米,总代价156.1亿;2014年,新城则以92.7亿的总金额增持13宗地,总面积达197.7万平方米。

    2015年,新城一共收入地块42幅地块,新增总建筑面积950.7万平方米,拿地金额也突破200亿,达到237.5亿元。2016年,进一步加速扩张,全年拿地金额535.8亿,占其全年销售额的82.4%,新增土地面积1424.2万平方米。

     

    数据来源:观点指数、企业公告

    值得注意的是,2013年,新城曾集中在上海、杭州、南京、苏州等长三角一二线城市拿地,土地成本相对较高,一度导致毛利率下降。2014年,新城开始调整策略,逐步向环渤海和珠三角布局,同时增加二三线城市的土地储备,一定程度上降低了土地成本。

    数据统计,截至2016年12月31日,新城在二线城市的土地储备比例达到64%,三四线则为31%,共拥有的土地储备达到3532万平方米,而平均土地成本仅为2627元/平米。随着二三线城市土地成本不断提高,新城的土地储备结构在未来的发展中将占据一定优势。

    另一方面,在新城的蓝图中,商业地产的比例逐年加重。年报显示,2016年已累计开业运营11个吾悦广场,可租面积达到72.4万平方米,2016年全年实现租金及管理费收入4.41亿元,较2015年增长47.8%,出租率高达98.96%。

     

    数据来源:观点指数、企业公告

    其中,仅2016年就有5家吾悦广场开业,而2017年计划开业的吾悦广场数量达到11个,计划的租金及商业管理费收入超过10亿元。

    “2017年预计实现累计开业和在建购物中心40个以上,2020年预计实现累计开业和在建项目100个,此外每年新增的商业项目至少保持在10-15个。”此前在接受采访时,新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷如是阐述吾悦广场的发展规划。

    多元融资定增微澜

    随着拿地成本的增加,对新城而言的现金流压力也就逐渐加大,同时,新城近几年还着力发展商业地产,投入大、回报周期长所带来的资金需求正在增多。

    年报显示,2013年-2016年,新城的期末融资总额逐年增长。2013年和2014年,新城的期末融资总额分别为59.7亿、58.5亿;2015年、2016年则攀升至156.4亿和245.5亿。其中,银行贷款和公司债券所占比例最大。

     

    数据来源:观点指数、企业公告

    虽然因为追求规模而导致融资总度按年增长,但是新城的融资成本确控制得相对较好,并呈现降低的态势。

    2014年,新城首次通过资本市场实现融资,发行20亿元的公司债,此外该年的银行贷款金额为39亿,债务融资加权平均成本为7.71%。

    2015年,随着规模的扩大,新城进一步增加了融资额度,于当年成功发行50亿私募公司债,2015年整体融资平均成本从14年的7.71%降至7.26%。另外,新城2015年的关联方借款金额为37亿。

    2016年,新城成功发行80亿私募公司债,加权平均成本仅为4.74%,整体债务融资加权平均成本为5.49%。

    值得注意的是,2016年新城再度扩宽融资渠道,年内首次非公开发行股票预案预案获得证监会发审委审核通过,发行底价为9.37元/股,募集资金规模不超过38亿元。

    但是,经过一年的方案修改,新城的这笔定增还未正式发行。

    据观点指数查询,2016年3月,新城发布2016年度非公开发行股票预案称,本次非公开发行的股票价格不低于人民币12.28元/股,股份数量不超过407,166,124股,募集资金总额不超过50亿元,扣除发行费用后拟用于济南香溢紫郡项目、嵊州吾悦广场项目、衢州吾悦广场项目、海口吾悦广场项目、宁波吾悦广场项目及补充流动资金。

    2016年5月,新城发布非公开发行股票预案修改,鉴于公司2015年度利润分配及资本公积金转增股本方案已于2016年4月21日实施完成,非公开发行股票的价格调整为不低于人民币9.37元/股,股份数量不超过405,549,626股,募集资金总额也由不超过50亿元改为不超过38亿元。

    2016年7月,该笔定增正式通过证监会的审核,然而时隔将近一年还未正式发行。

    2017年5月13日,新城再次发布公告调低发行底价,由9.37元/股调整为9.04元/股,发行股票数量调整为不超过420,353,982股(含本数),募集资金总额维持不变。

    众所周知,定增是上市公司做融资最便捷的手段,能够提出非公开增发计划、并且已经被大投资人所接受的上市公司,会有较好的成长性,而定增发行的价格直接影响股东的利益。

    由此,首次发行定增对正处于规模扩张,大力发展商业地产的新城来说意义可见一斑。

    据业内人士分析,调低定增发行价格,原因在于要给股价留出足够的上涨空间,这样发行对象其参与定向增发才有利可图。

    吾悦追逐、融资关键

    “2008年,金融危机爆发,当时意识到现金流非常紧张是很危险的,而商业是一个可持续运营的产品,能够带来稳定的现金流,对企业来说踏实很多。”欧阳捷解释了新城选择发展商业地产的原因。

    短短不到十年间,新城吾悦广场就以每年5个的开业速度,在市场占据了一定地位。

    据观点指数查询,截至2016年12月31日,新城已累计开业11个吾悦广场,全年实现租金及管理费收入4.41亿元,出租率达98.96%。

    最新的数据显示,目前新城已在全国38个城市,布局了43座吾悦广场,最近布局的一座位于西安。到2020年,新城对吾悦广场的目标是100个。

    对于规模的追逐,欧阳捷认为,有规模才能保障利润,才有话语权,“如果商业地产只做一两个项目,对现金流保障的意义不大,如果能做到100个,每个的租金能做到5000万到1亿,这样的现金流对企业才有价值,所以必须要做规模。”

    商业地产要沉淀大量资金,一般的融资渠道之外,新城也开始尝试创新的轻资产模式,管理输出以及类REITs项目。

    2016年,新城首次实现管理输出,在下半年开拓了诸暨永利吾悦广场、青岛新城吾悦广场等两个项目。

    2016年6月,新城发行国内首个商业综合体资产证券化——“东证资管-青浦吾悦广场资产支持专项计划”,作价10.5亿将上海青浦吾悦广场注入该资管计划。

    根据计划,新城通过分四年期支付总额为2亿的权利对价,获得该资产的优先购买权和优先选择权。其中,优先购买权赋予公司在3年以后以11亿的价格主动购买青浦吾悦广场的权利

    这项资管计划被新城定性为“类REITs项目”,在国内REITs市场尚未打开的背景下,类REITs的探索成为房企新的融资方向之一。

     

    数据来源:观点指数

    类REITs与真正意义上的REITs区别在哪?对此,欧阳捷表示,真正的REITs有两个核心要点,一是没有保底的回购条件。现在国内发行的类REITs大部分都有保底回购的条约,这实际上就相当于一个债;第二个要点,不是在机构间交易,而是卖给散户,这样企业就不能够按照自己的意愿去回购。

    尽管如此,通过类REITs的发行,企业也能解套一些资金,帮助加速发展。因此,对新城来说,将更多的吾悦广场进行资产证券,无疑可以释放更多资金去推进100个吾悦广场的计划。

    而这当中,资本市场的认可十分重要。目前,金融投资机构的视线大都集中在北京、上海等一线城市,核心是这些城市的物业升值空间大;相比之下,投资者认为二三线城市的物业升值不高,即使运营情况很好,租金回报有高达10%,依然不受认可。

    在新城目前已开业运营的11个商业综合体项目中,除青浦项目外,基本都是位于二三线城市。

    “因此我们目前还在和资本市场在沟通,让市场看到二三线城市购物中心的投资回报和物业升值空间是可以很大的,同时我们自己在加强对吾悦广场的运营,在二三线城市先做到一个优秀的案例,让资本和机构认可,慢慢就市场也就打开了。”欧阳捷表示。

    撰文:黎倩

    审校:欧阳颖

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