主题讨论:互联网时代的长租公寓 红海还是蓝海?

观点地产网

2017-04-25 17:59

  • 主持人:首先请主持嘉宾上台就坐,有请:魔方金服创始人兼CEO凌骏先生

    接下来有请讨论嘉宾,他们是:

    华住酒店集团总裁兼城家董事长、CEO金辉先生

    YOU+国际青年社区创始人及董事长刘洋先生

    上海优帕克投资管理有限公司COO杨剑凌先生

    舒格国际青年社区创始人、CEO李锦猛先生

    未来域创始合伙人兼高级副总裁徐郝捷先生

    上海世联行股权投资管理有限公司董事总经理胡紫岚女士

    谢谢各位参与讨论的嘉宾,下面请凌骏先生开始主持今天第三场主题讨论会,讨论时间是40分钟。

    凌骏:非常感谢主办方观点地产邀请我们参加今天的圆桌论坛,我是魔方金服的CEO,我今天很荣幸作为主持人,以人民的名义和大家探讨我们长租公寓在市场上处于什么样的发展趋势,未来长租公寓会走向何方,未来我们长租公寓的从业者和领军人如何看待金融对于长租公寓的结合,能创造什么样的火花。

    下面我们就开始今天的圆桌议题。

    首先,在过去的三到五年里面,我们看到这个市场有大量的长租公寓蜂拥而起,而且今年上半年,我们国务院提出房子是用来住的,不是用来炒的,我想看看各位怎么看待当下的长租公寓的机遇和面临的挑战。

    有请华住酒店集团的金总讲讲他们是怎么看待这个机会的。

    金辉:非常荣幸参加房地产的论坛,以前一直参加酒店类的论坛,我是负责华住集团的发展业务,主要是在酒店板块参与的业务比较多,可能大家也很好奇,为什么华住进入公寓,大家知道华住在酒店业过去十年当中,在中国发展非常快,我们已经孵化了将近20个酒店品牌,涵盖了从经济型一直到高端五星的市场。

    我在公寓这个行业里面还是一个新兵,我本人是去年七月份进入这个行业的,谈谈我们的想法,我觉得酒店原来住宿的客人是一到两天,平均是1.4天,公寓市场我们过去两年看到一个明显的趋势,大城市的房子越来越贵,年轻人再也买不起了,未来他们是以租房为他们的主要形态,这是一个必然的趋势。

    作为一个聚焦住的产业的集团,我们必然进入这样一个巨大的市场,整个中国住宿市场的规模是以万亿计的,我们肯定要进入这样的市场。既然有这个趋势,我觉得作为我们这样一个企业,我们利用原来在住宿行业对住的认识、理解,供应链的优势,管理能力的打造,我们必然要进入这样一个非常大的市场。我们眼里这个市场肯定是一个巨大的市场,而且是有非常大的增长潜力的,我们就毅然进入这个市场,当然目前这个市场还面临很多不成熟的条件,或者是各种困难,但是我们坚信,在各位在座同仁的努力下,我们一定把这个市场越做越好,而且这个市场的未来一定也会越来越好。谢谢。

    凌骏:谢谢金总的精彩发言,华住集团在长租公寓领域确实是一家有着非常有实力的品牌公司,前面金总介绍了他们这个行业的看法,我简单理解他认为行业的机会很多,空间很大。下面有请YOU+的刘总给我们讲讲。

    刘洋:非常荣幸参加今天的论坛,我做公寓这个行业,2011年开始,到现在为止,六年多的时间,YOU+这个项目和传统公寓相比,持续的时候就不同,因为他多了一个大厅,把房间做的更小,我们2013年在广州不断地调试一个新的产品模型,2014年拿到了融资以后,我们才往全国其他的城市发展,但是没想到在2014年之前,我们在广东取得一个特殊人群里面的口碑做的极其好,这也是让我们零招租成本、零推广成本,到现在为止,全中国人知道YOU+的产品,是一分钱推广都没有花过的,挺有意思的。

    可以和大家分享一下,YOU+实际上是从消费者的需求思考,在城市里面缺少这样一个小户型,而对于他来讲,他需要的那个最准确的产品,没有在这个时候顺利出现。所以我们从他的内心深处切入,从情感和硬件两个角度切入。

    第一个角度是切的硬件部分,我们打造了让他可以跟一群人生活的社区,这是一个角度。

    第二个角度,为什么这样做,他内心的孤单寂寞,而且他是需要发展的,所以我们把房间里面的一部分,一个一周之内不用的面积都拉出来,变成一个统一的大厅,在实际的房屋分配上,我们房屋数量和传统其他的公寓数量相比并不少,也就是我们在单房的面积里面,反而返回给我们的租户,这样的产品让更多的消费者找到了真正的兴趣相投的人。

    后期2014年以后第一批冲进这个行业里面的人,我们酒店行业的,尤其是华住、如家、七天,三大品牌,全部进入,2015年,市场变得非常的火热,投资人也纷纷下海,来做创业。IDG也出来人了,都做公寓这个行业。

    从2015年下半年开始,整个地产行业,由于地产本身行业的变动,包括不管是存量还是什么,我参加了很多地产峰会,我发现大家对于万亿级的市场不断的慢慢深入研究的,不仅仅是万亿级的问题,还有一个是本身地产行业的变化。

    面粉比面包贵也好,还是原先赚的所有钱,现在只够拿一块地,还是说所有的杠杆慢慢的出现了不同的想法,整个战略的转型,金融的转型,反而大家找到了说,长租公寓这一个体块和业态,是不是能给未来地产的经营找到另外的一块热土,很多人纷纷到YOU+找我聊,我也参加很多地产峰会,对于我这个人来说,我没有任何隐瞒,我做任何事情都是把所有的东西都可以清囊而出的。

    所以我跟大家说一下,我个人对长租公寓这件事情一定是看好的,但是我对于只吃房租收益这个部分的事情,我是个人有保守意见的。因为这个市场中,进入的人越来越多,大家纷纷用各种手段,各种方法,竞价也好,还是让持有物业者获取了更高的房屋租金价格,而我们通过装修再租给消费者,这时候的利润是非常薄的这是一种。

    还有一种是房地产本身自持这块,从中国,比如今年和未来三年,消费者能承受的租金价格,根本满足不了现在我们这一栋房子所投入的资本的3%,也就是回报率不高。大家看的是未来五年十年二十年怎么样,YOU+一直在致力于另外一个模型的打造,我们从房租模型以外的部分,我再找看看有没有可能带来更大其他的收入。我认为这个是我今天可以跟大家分享的。

    既然大家很多做地产行业已经进入了公寓,我认为这个里面一定要知道我们未来不仅仅要讲故事,最重要的是我们要真正做到的是什么,我认为有几个关健词,第一,满租率,没有满租率什么都是扯淡,第二,招租成本的下降,你获客成本的下降,如果用一个月的租金换取一个只住三个月的客人,你亏大了。

    第三,你真正可以吸引的人是不是愿意跟你们这个楼里面其他人在一起,还是最后变成你是你,我是我,大家完全还是以租房的形式租房,我认为没有这样的一个黏性的话,他凭什么会住在一个有管理的小户型里面,在同等价格上,民宅可能优势更大。

    我为什么可以做这样的比喻,我之前做过一些了解,我们说现在目前所有的社会上的年轻人,有人露宿街头吗,他们都有安身之所,他们住的环境会差到什么程度吗,每个人在不断的提升自己的消费观、消费意识和他的消费升级,整个市场的刚需是在小户型上,不是需在房子上,国家在之前的几十年中,做的所有房地产开发的生地变熟地,多半是两户以上的户型,整个市场总量的小户型是个位数。

    凌骏:YOU+是非常讲情怀的公司,房子是冰冷的,情怀是有温度的,情怀让YOU+这样的企业有了更多想象的空间,有了更多未来可以增值的思考的方式。感谢下面我们有请杨剑凌介绍一下。

    杨剑凌:优帕克确实是比较低调。回到主持人的问题,公寓的这个市场前景的问题,从优帕克集团来说,为什么我们这么低调!其实本身长租的市场就是一个长期存在波澜不惊的市场,为什么这两年突然到了风口,大量的人进来,大家开始关注这个市场。

    从某个角度来看,这里面有两个主要的因素,整个中国社会发展到现在,特别是10年以后,大家的消费升级可以看到,不管是衣食住行还是各个方面,大家开始意识到,我愿意用更多的付出来享受更好的品质,在这样的消费大升级的背景下,不管是刚刚步出校园的年轻人,还是我们中产阶层,住的方面不能凑合,我希望多付一点钱,可以有一个像家一样的房子,而不是以前跟个人业主、个人房东主导的房子,你碰到好的房东好一些,碰到差的也不能挑。

    第二个,我们优帕克主要是在北京上海广州这样的一线大都市,这跟中国的高房价有很大的关系,本来大量的应该到结婚的年龄,或者应该买房的人群被赶到了租房市场,这是非常明显的趋势。比如说像北京,到了16年,他第一次买房的平均年龄已经到了34岁,在五年之前可能就是29岁,已经推迟了五年,这五年有成千上万的人必须租房,他们大量的进入租房市场,和原来一毕业就必然要租房的人群。

    这是我们优帕克自己定位在中高端,我们很看好市场,这部分的人群被赶到租房市场以后,他们的需求和之前的不一样的,我们优帕克其实非常高兴得看到这样一个非常好的趋势,我们一直觉得,如果定位在一个成熟社会的结构,应该是橄榄型的。这是我们的一个看法,谢谢。

    凌骏:谢谢杨总,优帕克定位非常精准,不仅是对于用户群体的定位,对于市场的定位对城市的不具有非常深入的思考,这是为什么优帕克这么长时间里面,有这么高的市场份额,有这么好盈利能力的原因。

    下面我们有请舒格给我们介绍一下,他们是上海比较活跃的公司,在上海集中式公寓竞争非常激烈的环境下,舒格有怎样的优势和独到的地方,可以在这个市场上有自己的地位。

    李锦猛:对于我来讲,之前很多人不太了解,或者我们没有活跃在平台上,我们是同策战略投资的,16年1月份投资的,我们重点领域是研究房地产的存量市场,怎么样帮助开发商卖房子,怎么样来做好卖后的资产运营以及如何快速的促进成交,还有促进成交以后的交易环节怎么样规避政府的政策因素,我们一直是做这个方向。

    我们从去年到现在,一直是在跟房地产品牌打交道,在中国排名前200位都有交流,大的有华润、绿地,现在也有很多项目在合作。同时我们的角度和定位是偏向服务于他们,服务于开发商为基础,同时来切入C端的业主,通过业主的不动产的增值运营,切我们C端用户。

    我们对于C端用户这块来说是打造了一个租住文化,我们和开发商接触下来以后,开发商引入我们以后,除了对销售有促进,他特别担心你后期运营不下去怎么办,还有你能提供什么配套的服务和增值的服务,让他们卖给小业主以后更稳妥,从政策上可以规避。

    因为现在在上海,一些限购,包括现在非改居的属性,还有前段时间绿地的项目,买完以后交不了房,这个怎么办,这是我们目前和开发商应对的观点和角度,我们也有一定的解决方案,我们的核心点还是服务于开发商为主导,来发展舒格的品牌。

    我们更加倾向于说我们是服务型的公寓品牌,我们和接触的开发商也好,他们除了引入一个常规的公寓是远远不够的,引入这个长租公寓以后,能不能带来一些新的商业,新的商业也是反哺的,这些人住进来以后,他需要什么,他可能需要一些咖啡,需要一些工位,需要一些生活的配套,这也是我们舒格孵化的。比如我们的格格公社,不属于创客,是属于共享办公,只是一个工位的出租。

    现在我们发现很多开发商把一些书吧、咖啡提前引入,我们从服务开发商的角度来讲,以及未来业主买完以后的信息来说,我们这些东西都是前置的,从租住文化来说,这个租客只能想到三个方面,租办公、租居住以及租车,我们从租的角度,为C端的租客提供他们住在这里之后需要租赁的各种配套服务,包括上面魔方说的提供很多第三方的接入。

    从住的角度来说,一是房屋的买卖,第二是房屋的居住,然后这两点,我们围绕着住这个核心点,为我们租客提供一系列的便捷性。另外我们服务于开发商,服务于商办,以标准化的产品,一个租住全业态的服务链的生活配套的角度来做这个事儿。

    凌骏:感谢李总,介绍的非常详细,凭借同策的资源以及对开发商这么一个群体的把控和了解,舒格更多的是面向服务开发商的资管公司。而据我们了解,现在整个开发商去库存,包括持有型的要求,也说明了未来舒格的模式在新的房地产后时代是存在巨大机遇和巨大发展空间的。

    下面我们有请未来域的创始人徐郝捷给我们介绍一下,未来域改为了未来域资管公司,也换了LOGO,请您给我们介绍一下。

    徐郝捷:感谢观点提供这样一个平台和机会跟大家在一起交流,未来域是2010年开始启动,我们一直是做集中式公寓,做到今天也有七年多时间了,这个里面我们一直是在集中式公寓进行开发和建设,最早是从老旧物业的改造开始,逐步走到今天。

    刚才主持人提到未来域在去年下半年进行了第二轮的融资也有战略合伙人进入,到今年为止,我们未来域已经把传统的公寓开发和运营演变成一个集合型的平台。我们的观点是这样的,单纯一个公寓的业态,还略显单薄,所有的存量资产我们看来源的时候,我们发现大部分的存量资产来自于国有企业,特别是老旧厂房退出,老旧办公楼的退出,会有大量的存量资产出现,还有南京、杭州、苏州这样的城市,每年存量的公寓类项目很多,这些项目进入交付以后,大量的物业需要有人运营,这些物业的运营如果单纯从一个单一的公寓业态来讲,还略显单薄。

    所以我们认为要增加很多的内容,从长租公寓公司,到长短租结合的产品,到纯粹的酒店类的产品,这个纯粹的酒店类产品还不一样。因为我们现在看到很多的酒店实际上是在设计的时候就是做的酒店设计,现在大部分的项目,在报规的是按照办公报的,销售的时候是以酒店的性质销售的,这个现在已经有一定的风险,这些项目运营的时候,就有很多的困难,包括房源不规整,包括消防和特行证的获取都有困难。我们可以通过综合性的运行解决这些问题,这是我们未来域未来运营方向和内容的调整。

    从长租公寓来说,我们一直对市场非常看好,一直非常有信心,我刚才说过,我们每年关注的这些重点城市,他的项目不断的迭代,不断的出新,这些量很大,我们之前一直是做B端,或者说我们一直拿一个物业而已,现在其实更多的是C端用户的需求非常的庞大,这一部分现在就是我们关注的重点,所有的开发商类型的项目,或者是政府类的公寓项目,其实都会成为我们未来域或者各位大咖企业服务的对象,这些物业的存量一直会很大,而且持续不断的出来。

    从长远来看,这个市场一定会很好,只不过大家思考的方向不一样,每个企业的特点不一样,大家走的路会有不同,但是这个行业有一个很有趣的现象,公寓整个的发展到今天,有一个非常明显的趋向,叫做多元化,我们现在看到上海也好,北京也好,看到很多新兴的公寓品牌和产品,越来越不像公寓,附加了很多的功能,也有很多运营的手法和金融产品的进入,这个非常好,这是大家努力的方向我认为一个公寓的市场绝对是OK,第二,公寓的多元化,同时公寓的产业化和金融化会越来越明显,谢谢。

    凌骏:谢谢徐总的发言,徐总的介绍把未来域的未来方向以及这个行业的走向做了一个很好的剖析,我认为,长租公寓未来模式是多元化的,同时他的空间也会随着市场的不断变化而不断的演变。

    最后我们有请来自上海世联行的胡紫岚总经理给我们介绍一下。

    前面各位嘉宾都非常看好我们长租公寓,作为资本公司,希望可以提一下不同的声音,据我了解,过去14年到16年,资本对这个领域是非常狂热的,但是到了17年上半年,到现在为止,我看到融资的信息非常少,甚至大量的声音说这个行业其实资本的风口已经过去了,我想请胡总发表一下对这个行业的观点。

    胡紫岚:首先道歉,今天我有点是上错论坛的感觉,为什么呢?第一,世联行股权投资是世联行旗下的一个专门从事房地产直投的资管平台,我们自己本身是没有涉足过长租公寓,所知也甚少,世联行本身是长租公寓的参与方,我自己本身是一个旁观者,我把我所知道的跟大家分享,我们世联行从前年开始做了一个品牌,有集中式,也有分散式的公寓,今年是集中上量,今年希望达到20万间的数字,从我们旁观者的角度我是觉得做这个业务相对来说总是需要一个切入点,就拿世联行来说,为什么想做这个事,跟三个事情相关,一个是房源,因为世联行是全国最大的房地产代理商,一手房代理商,也有一些二手房代理的门店,本身对我们来说,房源是我们比较大的优势。

    第二,客户的运营力,包括招租能力,客户服务能力,物业管理能力,这一点我们本身有自己旗下的物业管理公司,从这个角度来说,这是我们的强项,唯一的一个弱项,现在也开始动的就是装修。

    第三块,资本市场的能力,当你租满了以后,你是否可以实现退出,这一块相对来说也是我们相对比较强的地方,因为我们毕竟是上市公司,和各类机构进行产品设计的时候,我们有一定的征信能力。这是世联行进入这个行业的一个考量。我只是站在我的角度,从旁观者的角度讨论一下这个事情。

    凌骏:谢谢胡总,六位嘉宾从自己的视角讨论了长租公寓面临的挑战和未来的机遇,总体来说,这个行业充满了机会,充满了希望。作为一个行业的从业人员,我也接触了很多品牌企业和创始人,我最早进入这个行业的时候我认为这是一个升级版的精细化品牌化的二房东的行业,但是在过去一年多时间里面,我慢慢的发现,很多知名品牌,在论坛也好,媒体也好,他说自己不是做二房东的,是做金融的,第二个,有的企业突然说是做IT系统的,也有一些企业说未来是做一个社群,做大数据,做租客的租后生活,甚至也在执行这样的路径。

    包括很多的企业也觉得公寓行业太狭小了,整个房地产存量物业有办公、酒店,包括很多的商业,未来要走向多元化,包括还有一家公寓,放弃了租房这块的中心,而做了一个资管公司,收购并购一些物业,所有一个旁观者,这个问题我也是比较困惑的,到底这个长租公寓未来的方向走向哪里,是金融化还是互联网,还是说维持我们这个资管的模式,不断的精耕细作,我想请教一下在座的各位,从金总开始,每个人发表自己的观点。

    金辉:我觉得任何生意,要追求业务的本质,做经营就是要提升价值,增加品效,做酒店也是一样,一个品牌公司怎么样做到开源节流,使品效得到最大的提升,这是任何一个业务的本质。

    为什么长租公寓都说难,这个难在哪里从天然的商业模式来讲,有一些比酒店难的地方,我们说最老的生意就是拼差价,酒店一个是时间上的拼差价,一个是空间上的拼差价,对整个运营精细化的要求更高,因为利润率更薄,所以我觉得,我们的理解,非常简单,我们既然投入这个行业,我们酒店业过去十几年的精细化运营的能力和态度,把我们的产品,把我们的运营,把我们的体系打磨好。

    另一方面,利用我们自己在华住积累的八千多万会员,迅速的变现,带来出租率的提升。第三个是在产品端服务端,怎么样贴近顾客,因为顾客在那里,我们有这么多的顾客期待这样的产品,我们有没有做好这个产品的服务对接,这个差距还非常大,通过产品和品牌的打磨,提升品牌溢价能力,也是我们未来非常需要关注和聚焦的。比如说将来这些客户都和别人合租在一个公寓里面,我们能不能打动他们,客户就在那里,为什么不做呢?

    我觉得华住体系,我们一直思考的非常简单,还没有考虑到其他的锦上添花的事情,我们一直聚焦如何使我们本身的价值最大化,品效提升。另外我们简单介绍一下,今天的话题是存量地产,我们看到存量地产在过去或者未来的趋势,我们非常期待,也投资了一些分享办公企业,正华住企业非常期待做酒店公寓和空间的最专业化的运营商,提供给所有开发商最高效的品效运营的供应商,跟存量资产结合。

    这是我们下一步马上要启动的事情,这也是我第一次参加房地产界的活动,也是非常期待更多的和大家分享,我们非常坚信,在酒店公寓和办公这个领域,未来分享办公的领域,我们一定是整个行业经营品效能力最高的企业,我们非常有这个自信,将来更多的和开发商做这样的对接。谢谢大家。

    凌骏:谢谢金总,在今天这个场合把公司的新闻披露了,希望金总对公寓的理解和他的专注,在今后华住发展的越来越好。

    下面有请YOU+的刘总,YOU+作为一个创新能力和跨界方面的公司,怎么看待投资物业的创新方面的实践和未来的方向。

    刘洋:还是接着金总的话,我们所有的做运营的都是在研究品效如何最大化,包括满租率也是品效最大化,我们如何从地上要面积,到墙上要面积,到每一个门上要回报,到每一个入门的门口要回报,我们现在研究这个东西。

    我认为,可能是我们之前在不同的运营方式,我是市场品牌工作出身,我现在很清楚我的目的是什么,我不是为了做开发,我认为多元化是必然的,大家都在找这个方向的出口,都在找这个方向里面可以试探出更有意思的模型。

    现在目前不管是做数据也好,做社群也好,还是做资管也好,都是在找未来这种平稳运营很薄利的状态下是否有其他的收入,不然这个行业就站不住脚,如果可以找到其他的收入,哪怕一个方面多拿那么一点点,也可以凑的出来一个良性的很好的公司,美国、日本等全球很多的长租公寓也打了个样子,美国最好的公寓运营商目前也是280多亿美金的规模,上市也是几十年了。不管REITs也好,还是从运营能力来讲,到日本也有三四家,做的非常好,长达20年,这个事情,我认为中国未来的市场一定是这样的。

    但是中国目前有一个非常大的问题,就在于他房租差的比例的问题,利润确实太薄了,如果我们目前所有做公寓的这帮人,我们一起去日本,或者我们一起去美国,我说我绝对能把他们干趴下,我们前天正式宣布出海,我在香港有一家公司,我们注资进去,和他联合打造香港市场,我一测算发现,香港市场的利润还是可以的。

    现在国内在找除了房租以外其他的收益,包括存量房如何资管,如何交易,还有我们也觉得房地产确实太肥了,这个机会给我们分一点点,我们也可以活的很好。另外一个百花齐放以后,为什么要百花齐放,这也是我们看到的这个市场不可回避的问题,利润点太薄,或者利润点不成立,最早谈融资的时候,有人说我们这个利润点不成立,市场一竞争,你的房价没有办法高起来,你中间的利润空间被榨干了,你怎么活,未来我们都在不断的找其他的机会。不管是吹牛也好,还是真的想,要往那个方向探索。

    我认为,中国整个事托起来了,所有人也认为这个里面有一定的红利,未来的商业一定没有一年回报30%到50%,都是回归到常识,我们目前就用常识的眼光来看,我拼命的压缩我自己的管理成本,我以前一个店五个人管理,现在是一个点三个人管,以前一个人管30户人,现在一个人管60户人,甚至一直我们一个人都没有,就可以管起来。

    各种各样的开销和我拿地拿房的成本,我们一切的东西往里面放,我给我自己做一个定位,我们做蛋糕上的奶油,跟房地产商合作的几家,就是房屋这块的租金成本,能租到多少钱,我给你,我不拿,我就是增值的部分,我可以获取红利,这样的话,就不变成自己的分蛋糕的模型,两个人一坐下来就是这个蛋糕怎么分。

    我现在不是这样,这个蛋糕还是你的,我过来抹一层奶油,我有运营,用招租能力,用其他的收益来看能不能让卖到好的价钱,我那这个奶油,这样他就不用操心,我认为地产行业里面最优秀的人,最厉害的就是他会整合资源,刚开始也不是我想出来的,是地产人想出来的,说让我去试试,这个很好让我们找到了非常多的模型。

    另外一个,目前存量,一线市场都扫过一轮了,一线市场根本没有存量,存量还是在三四线,我们这个会的主题说三四线市场还是大存量怎么做,大存量怎么做,我们看一下存量比例和存量的位置,有多少存量是合适做公寓的,如果到四五线市场,整个城市的租金平均的白领租金情况不超过1500块钱,有存量我们也进不去,进去也是要养几年,几年之后才能有真正的溢价。

    但是我认为,有人先去收割,我认为是对的,我们补赌三年以后的租金好,人流会进来,最起码是几千个房子是可以租出去的,因为是有刚需的,我认为这个大的租赁市场启动和崛起,让我们这个行业的人看到了希望,看到了好的收益。

    我认为,对我来讲,我只在一招,就是把我的运营做到全中国最好,就把这一招用好,就可以把所有的资源共享起来,这样行业一定会有相互大融合,我跟几个地产的前辈聊,他都说,地产是纷争和激烈的其实不是,地产后来很多很多的合作,这个是中国特色,也是我们民族的特色,谢谢。

    凌骏:谢谢刘总,刘总是以市场营销跨界到我们公寓行业,确实带来了很多跨界的想法,同时我听下来,有点启发,YOU+,包括刘总的理念,是非常切合当前共享经济的理念。怎么样资源整合,互相在里面发挥作用,在座开发商朋友,如果想把自己的社区变得更好玩,更有温度,一定要找刘总洽谈合作,谢谢。

    下面我们有请优帕克的杨总,讲讲优帕克这么一个中高端定位的品牌公寓管理公司,怎么样看待服务公寓的创新。

    杨剑凌:从我们17年整个公司定的战略目标来看,大概做两个事情,一个事情是集中式项目,我们14年就成立了集中式项目的部门,直到去年年底才拿了一个项目,这个楼是阿玛尼在成都的项目,我们把这十几年在中高端公寓的积累,和开发商进行一个结合,有一个匹配的目标人群,从分散式进入到集中式,现在都是多元发展。

    从集中式来说,这是我们今年主要的目标。我们也希望两个方面,一个方面是和开发商合作,另外一个是模式,我们这个月马上要公布的一个项目,我们和一个基金合作的,这个基金是作为购买物业,我们来运营。

    这个模式大家之前也讨论过很多,最重要的是以后REITs的模式出现这对于我们整个公寓运营来说是非常好的事情,因为不管怎么说,很多开发商自己也成立了公寓运营的公司和部门,特别是对一些特定人群的把握,我觉得还是专业的公寓运营商有自己的优势,我们希望将来有一个大家合作的形式,我们和开发商和基金一起做一些集中式的项目,因为大家都有共识。

    另外一个是我们考虑的问题,我们优帕克做了十几年,到现在我们在分散式的领域,应该说已经到了一个领先的地步,我们现在在看这个问题,其实分散式,这块我们面向两种人,一个是个人业主,一个是二房东,二房东其实很多是中小企业,我们从去年的下半年开始,我们优帕克在搭一个平台,这个平台已经上线,我们希望能够搭建这样一个平台,可能是做一个事情,就是我们把我们优帕克这十几年积累下来的整个公寓运营的产业链的环节,我们把他在这个平台上面向所有的中小企业来提供运营的支持。

    比如说你能拿到这个房屋,但是不知道这个房屋怎么改造,我们有专业的设计,专业的房源,可以帮你改造,如果缺乏资金我们可以有资金的对接,如果这个消防有问题,我们也可以帮助解决。

    租客服务没有问题,我们希望搭建这样一个平台,可以为我们大量的中小企业服务,我们希望通过这个平台把他们整合起来,最终,从这个市场来看,我们发现以后随着个人业主的年龄的下探,现在我们大家看租房市场,如果你到门店找房子,你会发现现在很多房东都是老年人。

    但是你会发现,现在越来越多的70后,现在父母年纪大了,不管这些事情,基本我们这个年龄的人代替这个房东的位置,我们这个人进来会有两个选择,一个选择是托管给专业公司,还有一个选择是我希望有专业的服务帮助我,我们希望那个平台可以做到这个,B2B2C,以后会有大量的业主进来,我们提供一个专业的运营服务,像日本也好,美国也好,这个一定是一个专业的运营机构。

    至于我要不要做租差的模式,那个模式是会越来越少。像优帕克,在10年之前,我们最大的利润是价差,非常赚钱,大家现在越来越少,我们会回归到专业的运营的本质,我们为你提供运营的增值服务,从租金里面拿出一部分给我作为一个服务费用。

    凌骏:谢谢,杨总作为业务运营的负责人,从运营的视角把这个行业,把优帕克作为一个案例,做了非常详细的剖析,我也学是到很多,确实优帕克在长租公寓领域,不仅是在分散式,在集中式里面也有很多新的尝试,这块跟我们观点这边很多的开发商,特别是一些高端物业,是有很大的合作机会。谢谢,下面有请李总讲一下,舒格对自己有资产管理的设想,请您说说。

    李锦猛:我从一开始都是一直在跟开发商打交道的,包括我们同策做了十几年的房地产代理业务,跟房地产的关联性比较强,作为我们舒格来讲,我们重点是打造租住文化,从住的角度上,我们服务于开发商,他们一些投资性物业,他们的需求很简单,把房子卖掉,卖了以后,给我带来增值,其次是商业带来的带动,我们也是采用了长短租结合的模式,现在我们深圳收购了一个项目,做下来以后,60多间房,长租可以做到4000多块钱,短租可以做到9000多块钱,我们这个配比就调整了,40间的短租和20间长租,这个溢价带来的回报率是远远大于目前的收益率的。

    第二个,一二线基本已经被扫完了,杭州、上海,包括南京,你拿项目的话,他拿地时候,地价已经很高了,但是出去的时候,可能会低于这个价格。他们对于回报率的要求非常高,基本在6到7,但是算下来,和周边的租金相比,你这个旁边的住宅才3000,这个出手价就要达到4000,还要扣除成本,我们基本要翻1000上去,这样就是2000块钱的差价,这个怎么做。我们如果是切入短租的话,周边可以做到300、400,你用短租的服务体系和运营人员反哺长租,这样长租溢价可以做起来,服务品质也可以提升。

    第二块,现在的一些政策的因素影响,开发商必须自持,自持完了以后怎么办,传统的你租赁,包括你帮他运营,他带来的溢价也是有限,但是整体的自持,我们觉得,包括我们自己现在在尝试的,可能更加倾向于资产证券化的属性,因为开发商持有了这个产品,他标的是比较干净的,你通过运营是保证了一个稳定的现金流,他的回报率是有限的,特别是上海这样的城市。从投资性的角度来讲,我们目前服务的业主是两千多户,主要是在于三四线城市,像无锡、常州这样的,他的供应量是比较大,怎么做,我们最早的时候也不敢切,我们研究了很长时间,最后我们拿了一个绿地的项目,一千多间我们拿了一半,从产品的拆分开始做,我们做了一部分的高端公寓,也做了一部分中端,还有一部分的蓝领,只有这样才能把这个市场填充起来。

    凌骏:谢谢,我之前经常收到观点的记者采访,跟我探讨说长租公寓领域的开发商自己来做运营,到底是不是一个未来的趋势,我基本是给一个否定的答案,我说这个长租公寓运营是又苦又累的活,听了李总的介绍,他从每一个项目的成本洽谈,到他的产品的定位,到他的不同的用户群体的画像反推产品的设计,更加确信这个开发商如果做公寓还是要找专业运营商做比较好。

    李锦猛:开发商自己做运营我们也是不建议的,最早我们接触很多的开发商,他们自己也想切这个市场,但是怎么做起来是非常难的。

    凌骏:谢谢李总。下面有请未来域介绍一下未来域作为一个资管集团,在创新的模式方面有怎样的一些探索和实践,谢谢。

    徐郝捷:这两年我们和开发商合作比较多,我们发现了一些有趣的现象,这个行业在早些年没有太多的竞争存在,所以开发商为了把公寓产品去化,用很高的投资回报面对投资人,把这些项目卖掉,但是这些项目进入运营以后是没有办法兑现的,这个情况全国都有。

    其实刘总说的非常正确,南京、苏州、杭州,这三个城市的数据就是3到3.5,整个的资产价格太高,我们在面对市场,我们面对开发企业的时候,我们非常抵制这种做法,未来域有一点是能够做到的,我们相对比较真实一点,我们和开发商聊项目,所有的数据,我们怎么样切入下手,怎么样能够匹配最后的运管服务,把最后的链条补上形成完整的闭环。

    但是开发商老板和营销是完全不同的维度思考,老板是想卖完以后剩下什么,而职业经理人是怎么样卖掉,拿到更高的佣金,这就导致了在销售端不一样的动作,这个是很要命的,我们一定要在空间运营商再次榨取价值,这个同时还要考虑到如何通过对人的服务,对社群的服务,对社区的服务,来提供更多的产品和服务,然后投入这些东西再增加我们的收入,这个才能够构建一个稳定的持续的未来。

    所以未来域的方向就是在空间和服务两端,都希望榨取到最大的价值,但是这个价值运营商拿的是少的,我们都拿的不多,大部分是被业主方获取,我们只能拿到很少,5%到10%,但是这样做的话,才是一个正能量,正常的做法,而不是用数字杠杆玩数字游戏,所以我们也是希望市场能够更加的规范,大家都可以说一点真实的数据,或者做一点真实的事情,让老百姓把预期往下降一点,开发商的心态再好一点,这样无论是存量还是新增资产。

    凌骏:现在随着运营越来越重要,我们公寓的运营商和开发商更多是合作共赢的关系,而不是甲乙方的关系,我听一些做资本的朋友讲了很多,站在资本的角度怎么样投资,怎么样获取物业,但是我觉得,资本投资物业,并非是通过投资获取价值,而是通过运营创造价值这是我们未来后房地产时代最大的趋势。

    最后一位发言机会给到世联行胡总,从资本的角度和股权直投的角度看一下我们轻资产的领域房地产的看法,以及公寓运营市场您怎么评估,发表一下您的观点。

    胡紫岚:我先跑个题,无论是主持和嘉宾都说了运营,这一点我们是非常同意的,我们世联行投资本身经验,我们成立公司的时候,主要的合伙人都是做投资出身的,但是我们很清楚的认识到我们公司的立足点是世联行三个字,因为房地产进入到下半场,我们说前半场是说开发,后半场是存量时代,没有那么多的开发,现在就是销售能力、招租能力、管理能力,这些能力从我们的角度来说,从投资的角度来说,其实全中国金融公司很多,投资机构很多,但是像世联行这种级别的公司,其实是屈指可数的。

    所以说,其实从下半场的角度来说,我们完全有能力创造一个独立平台的投资机构、资管机构。我们做的时候,我们业务分为三块,一是存量资产的投资,可能做得最多的是办公楼,办公楼这块我们比较看好上海北京核心区域,因为稀缺性和抗风险性,另外一块我们也做,就是轻资产,轻资产这块,我们跟各位做的不一样的一点是着重于办公物业的轻资产。

    比如说在去年我们先后做了两个,一个在上海,一个在苏州,都是有一定特殊背景的,我认为这些经验也可以和大家分享。从现在的市场来说,会出现两种轻资产的可能机会,特别是办公领域。

    第一是会有一些上海北京这样的资产本身是在国企手里,处于种种原因,也不可能剥离也不愿意剥离,但是他们又没有足够的能力和意愿运营这些资产,如果他把运营权给你,十年二十年以后,资产升值了,还在他的表上,这是我们看到的一个机遇。

    第二类是一些一线二线三线城市的办公物业,这一类的物业,从我们投资的角度来说,我们认为他从风险的角度来说,并不适合投资,但是从租金差的角度来说是很好的现金流的物业,所以说这一类的物业,我们现在也很积极的看,从去年我们投资经验来看,两个项目都非常成功,一个是在上海的核心区域长宁区,在延安路这边有两个老的工业,包括了一部分的历史建筑,我们和上海万科合作,打造了一个项目。还有苏州的一个火车站对面,拿了一个综合体,包括商业、办公,签约到现在,十万平米已经出租了40%,已经有不少金融机构提前跟我们说,一旦我们进入成熟的租赁期,会愿意跟我们合作。

    轻资产的机会一直在,关键是怎么挖掘,更重要是通过运营能力真正做到增值,因为金融本身并不增值。

    主持人:谢谢胡总,最后我们用热烈的掌声感谢在座的六位嘉宾的分享,谢谢大家。

    审校:杨晓敏

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