观点指数 | 深圳一季度TOP10:深业夺头名万科第二 新房成交连跌六月

观点数据研究中心

2017-04-13 18:19

  • 一季度备案成交金额前十的企业中,除了深业集团、万科、深圳地铁集团,其余包括华润置地在内的7家企业成交金额均不足30亿元。

    观点指数 3月份,调控是全国楼市的主基调,包括深圳在内的一二线城市仍处于政策的持续影响之下。 

    据深圳规土委披露的备案数据,3月份全市一手住宅成交量为803套,环比减少1套,创下2009年以来最低水平;成交面积8.03万平方米,环比减少2.07%;均价5.5万元/平方米,环比下跌0.1%,仍保持较平稳趋势。 

    截至3月31日止,深圳第一季度累计实现一手住宅成交3259套,同比大幅减少78.72%;成交面积33.64万平方米,环比减少63.83%,同比减少78.77%;均价5.49万元/平方米,同比仍增长14.14%。 

    从开发商的角度看,一季度备案成交金额前十的企业中,除了深业集团、万科、深圳地铁集团,其余包括华润置地在内的7家企业成交金额均不足30亿元。

    深业夺冠,万科发力重回前三

    2016年以来,万科、鸿荣源、华润置地是深圳区域销售金额前三的常客。今年一季度,深业集团、深圳地铁集团却在三家开发商之间突围而出,其中深业集团令人意外地登上销冠宝座。 

    整体而言,受调控收紧、供应减少及市场观望情绪加重等因素综合影响,开发商的销售额也出现大幅度下滑。与去年同期相比,一季度销售前十的门槛由24.4亿元降至10.0亿元。 

    深业集团作为深圳最大的国资地产集团,依托旗下较为丰富的土地资源,以及通过与其它国资企业诸如深圳地铁合作以拓宽外延,是其主要发展模式之一。 

    其中,深业与深圳地铁各自持股50%的南山区轨道沿线项目塘朗城,前3个月商业部分商业部分实现销售额26.25亿元,写字楼部分则实现销售额23.98亿元。受大宗交易拉动,深业集团单季度销售额56.8亿元,位居全市开发商首位。 

    万科虽然没有拿下销冠,但凭借3月前后的强劲推售,依然维持着前三强的位置。据观点指数了解,3月份,万科旗下万科云城项目录得成交金额10.49亿元,摘取全市商业成交冠军;与深圳地铁开发的臻湾汇项目录得成交金额11.10亿元,收购项目深南道68号则成交3亿元,分别位居写字楼成交前两名。

    在塘朗城、臻湾汇等合作项目热销的基础上,深圳地铁尽管较少介入房地产开发,但地产业务仍实现销售额38亿元,排名第三。 

    依靠1月份豪宅项目华润深圳湾悦府集中备案成交,华润置地也稳居全市第四名。数据显示,华润深圳湾悦府期内累计成交20.08亿元,摘取全市楼盘(住宅)销售冠军。 

    除了华侨城、佳兆业、鸿荣源等榜单常客,深圳区域房地产销售金额TOP10中还出现了外来面孔:北京开发商远洋地产凭借1月份开盘的远洋新干线项目发力,以23亿元排名第五。

    一手房成交创8年新低,开发商预期保守 

    受2016年“104新政”及2017年初春节淡季影响,深圳一二手住宅市场成交均出现下滑。以一手住宅为例,自去年10月份以来,全市成交量呈现逐月下降趋势。 

    据观点指数了解,2016年10月“深八条”至今六个月以来,深圳一手住宅月成交量分别为5585套、4276套、2161套、1652套、804套及803套,呈逐月走低的趋势。3月成交量803套,也创下自2009年以来最低水平。 

    从市场表现看,一手住宅批售、推售较为乏力。一季度深圳共计新增预售面积21.14万平方米,较去年四季度下跌64.83%;其中2月份,全市供应量为零。 

    逐步收紧的调控政策或许是导致上述供应现象的主要因素。1月19日,深圳规土委发布《商品住房和商务公寓预、现售价格管理操作细则》,要求在受理商品房预售申请之前,需对拟申请办理预售的商品住房和商务公寓项目资料进行前期审查,对项目的申报价格进行合理指导。 

    对此深圳中原指,供应乏力一方面受政府直接调控干预入市,另一方面目前全国性调控大潮仍严重影响着开发商入市信心。 

    随着调控的深化,深圳豪宅化现象得到一定的缓解,取而代之的是刚需项目占比逐渐攀升。以成交总价划分,一季度总价400万元以下的住宅占比63.3%,同比上涨23个百分点;而去年同期,全市300-800万的产品占比曾达到75%。 

    在政府保持房价平稳发展、防止大起大落的基调下,备案数据显示,一季度深圳一手住宅成交价格5.47万元/平方米,环比小幅下跌0.1%。 

    二手房方面,深圳单季度成交量110.8万平方米,环比下滑31.9%,同比下滑66.1%。不过,二手住宅成交在2月份达到低点后,于3月份开始有所反弹。 

    随着二季度到来,市场普遍预计开发商推盘量将稳步增加,新盘访客量也明显回升。据深圳中原统计,4月份潜在待入市项目共计8个,主要位于龙岗、宝安、罗湖,包括启迪协信深圳科技园、向西雍睦豪庭、招商中环、深城投·中心公馆、山海上城二期等。 

    尽管如此,在房地产市场面临诸多不确定性的情况下,开发商的预期较为保守,对于入市项目的营销策略也偏稳健。 

    以一季度销冠深业集团为例,此前其上市平台深圳控股在2016年业绩会上提及,包括限价等调控政策对公司“的确有影响”,因此制定全年目标191亿元,与去年持平。深圳调控政策对项目的住宅影响较大,公司将加快公寓、办公楼的推售速度。

    审校:欧阳颖

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