走进百年招商:中国首个产业园区的传承与创新

观点地产网

2017-04-09 17:21

  • 拜访招商蛇口总部的时间,3月23日。数十位来自全国各地的房企高层走进位于蛇口兴华路6号的南海意库,领略招商蛇口赋予产业繁盛发展的能量。

    观点地产网 与全国新规划的大型片区相比,占地10.85平方公里的蛇口工业区显得并不那么辽阔。但几乎所有深圳人都了解,招商局蛇口工业区与深圳以及与中国经济发展的故事。

    这里曾是中国改革开放的起点,甚至是最重要的试验田。随着1979年南海之滨的一声开山炮响,从股份制银行、股份制保险公司到职工住房制度、工程招标管理方式等,中国大部分现代化商业模式都能在蛇口工业区找到雏形。

    蛇口模式也让嗅觉敏锐的商人们意识到,依托空间规划、产业集合、生态圈服务的产业园区开发存在着巨大的发展空间。投身产业园区的现象至近几年达到高潮:在供给侧结构性改革的指导下,传统房地产开发商纷纷进军这个领域。

    招商蛇口多元产品示意图▲

    新的竞争环境下,招商局开始采取措施,力保其作为中国首个产业园区创建者和产业地产领军者的地位。

    3月22日,招商蛇口党委书记、副总经理刘伟在2017观点年度论坛上首次阐释“前港-中区-后城”的蛇口4.0模式,并宣告进入全球复制阶段。

    拜访招商蛇口总部的时间,是3月23日。数十位来自全国各地的房企高层走进位于蛇口兴华路6号的南海意库,领略招商蛇口赋予产业繁盛发展的能量。

    在简短的开场白里,招商蛇口营销品牌部总经理赖巧贞对来宾致以欢迎之余,也提出了要求,希望这次交流能抛开深圳讨论甚热的房价问题,更多围绕房价背后暗含的“产业与创新”本质。

    招商蛇口眼中的产业园区

    作为招商蛇口旗下产业园区招商、产网平台、国家双创示范基地、园区项目公司等板块的主要负责人,招商蛇口总经理助理、产业新城与园区发展副总经理陈明刚从自身实践经验出发,向在场嘉宾做了四个方面的分享:对园区目前形势的体会,招商能力如何锻造,运营服务与生态圈建设的必要性,以及“双创”之于园区业务的意义。

    招商蛇口总经理助理、产业新城与园区发展副总经理陈明刚给学徒们做内部分享▲

    陈明刚介绍称,一方面,产业园区在中国并没有公认的模式,也没有标杆项目,行业尚处于探索阶段;另一方面,包括传统开发商在内的介入者众多,仅蛇口工业区近11平方公里范围内,便有5家企业涉足园区产业。

    转型潮背后,反映出目前房地产企业面临着严峻的发展压力。实际上,随着近两年“供给侧结构性改革”方向的确立,中国房地产投资愈发呈现出向专业细分领域发展的趋势。

    据观点地产新媒体查询资料,截至2016年5月,中国共计有各类省级产业园区1600个,较大规模的市级产业园区1000个;县以下的各类产业园则以上万计。

    基于产业园区对资源、资金的高要求等考虑,陈明刚判断,未来这一专业细分领域必定只有大型企业“玩得转”。

    学徒们走进招商▲

    正因产业园区的无序性、模式上各显神通,企业通过实践所积累的创新能力,成为做好园区业务、实现持续盈利的宝贵能力。陈明刚表示,园区的创新较商业、住宅等地产行业难得多,需要长时间的积累,也需要有耐心。

    从价值链的角度看,传统地产销售型物业、产业地产持有物业有着截然不同的前后端价值选择。尽管两者都经历产品规划、可研分析、产品设计等,但传统销售物业最关注的是销售阶段,并在此阶段实现最大收益。

    蛇口网谷工作人员为学徒演示▲

    对于产业地产而言,招商租赁之后的运营管理阶段往往才是企业最为关注的部分,在此阶段实现最大收益。在这种价值链中,租金收入并非唯一收入。相反,来自服务收入、投资收益比例将伴随园区成长而快速增长。

    陈明刚分享了对上述产业地产价值链打造路径的看法:传统的园区招商模式在新形势下已面临天花板,目前行业内主要出现两种新的招商渠道——投资驱动,亦即通过投资引导企业入驻园区,一般所投资企业入驻园区的转化率在50%以上;孵化生成,即通过孵化器持续生成新企业,为园区招商提供稳定的供应渠道并以此形成内生型生态圈。

    同时,他呼吁行业提高对园区“配套客户”招商的重视度:“产业客户一般不会跟着园区落地每座城市,但商业配套客户会。要把园区的服务发展起来,必须先掌握配套客户资源,包括餐饮、购物、休闲娱乐、文化、教育等。”

    蛇口工业区如何全国复制?

    招商蛇口与国内其它涉足产业地产的企业不同之处在于,自蛇口工业区建立以来,其增长模式和企业思维都依赖于知识、创新及努力,由此孵化并培育了招商银行、平安保险、华为、中集和、金蝶等企业。

    这种探索发生于中国市场经济的起步期,因而并不具备可复制性,反过来造就了招商蛇口如今的核心优势。

    自2015年底吸收招商地产重组完成后,随着园区组织架构的变革,招商蛇口对产园发展业务也制定了新目标。该公司提及,园区板块将进一步复制“蛇口模式”,除在重点关注区域获取资源,还将加强产业研究院的建设。

    参观招商蛇口展示中心▲

    按照招商蛇口的阐述,经过重组后的蛇口模式亦即“前港-中区-后城”模式,将产业和城市综合开发,以港先行,产业园区跟进,再配套城市功能开发,从而形成整片联动。

    其中,产业园区作为上述模式中最核心的基础,随着时代的发展其内涵也有所不同。在陈明刚看来,园区不再仅是空间建设和出租,更是聚集信息、资本、人才、技术等各类产业要素的平台。

    “做园区运营服务生态圈,基本上提供的是三种产品,即空间、服务、资本。”他指出,产业地产物业除了租金,包括智慧平台运营、园区软硬配套运营、对入园企业投资收益、园区集群企业数据价值等都运营服务都会成为增长点。

    对于“双创”,陈明刚则认为,这将是未来园区产品的组成部分,也是招商、服务的必要补充,“通过提供必要的技术、资金支持孵化并加速一批‘双创’企业,从而为园区提供稳定、可持续的客户渠道和资源供应。”

    孵化器内部分享▲

    招商局的“双创地图”显示,蛇口工业区内,以蛇口网谷、南海意库为代表的蛇口滨海深港创新创业产业带投入使用面积逾60万平方米,覆盖厘米空间、中科育成、清科、清华启迪等14个双创支撑平台;其中招商旗下首个互联网孵化投资平台“招商启航”,首期投资规模3亿元,主要投向厘米空间孵化器。

    这被视为招商蛇口打造全周期产业链生态的重要一环,在这种产业生态中,孵化的互联网项目对接招商局传统优势行业和线下资源,从而获得加速服务;反过来,这批互联网项目成长后也将成为园区长远的入驻客户。

    “公司正在蛇口工业区打造园区标准,未来包括网谷系列、意库系列等都会在全国复制。”陈明刚如是阐述招商蛇口未来的园区发展策略。

    学徒与导师互动▲

    台下嘉宾的问题也随之而来:“招商蛇口在深圳的园区样板,完全复制过去难度会不会太大?双创在不同城市落地,是否有差异化?”

    陈明刚回应称,由于各地产业结构和基础存在差异,每一个园区包括“双创”在内的产业内容都应地而异。

    “关键是要积累服务、资本与平台的经验和本事。”陈明刚表示,招商蛇口在深圳、广州、北京、重庆、青岛、天津、镇江等城市落地逾10个产业园区,覆盖的密度、强度和影响力仍不够,仍有进一步扩大规模的必要性。

    据其透露,招商蛇口已经开始尝试透过“资产资本化”手段,以减轻产业地产作为重资解决的轻重比例问题。

    撰文:钟凯

    审校:劳蓉蓉

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