年度演讲 | 刘伟:招商“蛇口模式”的三十八年

观点地产网

2017-04-01 00:00

  • “经过38年的摸索,加上招商局在厦门对岸又一个56平方公里的开发区的实践,我们总结出了招商局关于产业园区、产业新城发展的心得或者模式。”

    刘伟(招商蛇口党委书记、副总经理):大家对招商地产比较熟,因为招商地产过去是上市公司,在2015年12月30日,招商蛇口吸收合并招商地产,重组整体上市,这个上市其实是一个全面的转型,这个模式可以让大家知道招商蛇口在干什么事。

    今天介绍四个方面,首先谈谈蛇口模式的演变:在深圳建市之前就先有了蛇口,1979年有一位老人在中国的南海边画了一个圈,这个圈画的就是蛇口,从此中国的改革开放拉开序幕,当时的招商蛇口就是以港口和临港工业以及港航物流业为主的区域。

    经过38年的演变,大家看到的新蛇口已经完全变成了一个现代的海滨新城,当然它还在不断地演进之中,所以我们把它的模式叫做“港-区-城”。

    蛇口工业区1979年建立,经历了5次的产业升级和创新发展,在发展的过程当中,招商蛇口不断地创新,实际上是开发了一种独特的区域开发模式,或者说产业新城的模式,我们把它叫做蛇口模式。

    这个模式就是政府赋予较大的自主权,由一个企业自筹资金,独立开发、建设、经营、管理。这5次升级,很多熟悉历史的都比较清楚,1979年改革开放第一炮,到我们引进三来一补的企业,到产业调整、升级,再到引进高科技的企业,以及到现在自贸区背景下的产业升级。

    我们把全新的蛇口模式叫做“前港-中区-后城”的模式。我们把产业和城市综合起来开发,以港口先行,产业园区跟进,再配套城市新区开发,从而实现成片区域的整体发展。这一模式实现了港、产、城联动,将政府、企业和各类资源协同起来,其内涵是产业的流动和升级,从而把城市盘活。前港是有时间和空间的概念,前面是港口,中间是出口加工区+自贸区,加上后面的产业的升级。

    蛇口模式1.0版,这是最开始的时候,实际上就是港口的建设。招商局的港口最开始是我们最大的一笔投资。我们讲的1.0版的港口,原来是一些货运码头、散杂货。现在这个港口已经完成了几次升级,除了货品由散杂货上升为集装箱为主以外,现在中国最大的邮轮母港也在蛇口诞生了,是一个非常炫的港口,可以说它是中国乃至全世界邮轮中心里边最棒的,而且是由企业建设、管理和运营的。

    蛇口模式2.0版,蛇口工业区逐步形成,过去都是制造业、加工业。这些工业也经过了广东的腾笼换鸟,改造前后的影子在蛇口最能观察到。陆陆续续这些工业都退出了,新的产业已经形成,还有一些旧的厂房,我们把它升级,做一些创意的产业,这也形成了一些新的样板。

    蛇口模式3.0版,此时蛇口已经从30多年前一个偏僻荒芜的小渔村,发展成为人均GDP超过6万美元的现代化、国际化、宜居宜业的滨海新城。过去我们那些厂房的产值,每平方米2000块钱,去年每平方米的产出达到了10万元。

    蛇口模式4.0版,就是现在“前港-中区-后城”的模式,是我们经过38年的摸索,加上招商局在厦门对岸又一个56平方公里的漳州开发区的实践,总结出的招商局关于产业园区、产业新城发展的新模式。

    同时,我们跟随母公司招商局积极参与国家“一带一路”战略,并聚焦招商局开发蛇口总结的“前港-中区-后城”经验在东非国家吉布提等“一带一路”沿线国家的复制。可以说,这将进入“蛇口模式4.0”时代。“一带一路”沿线很多国家目前的状况和当年的蛇口类似,结合蛇口的经验,我们因地制宜,在海外直接复制升级版的蛇口模式4.0,同步开发“前港”、“中区”和“后城”。

    所谓前港就是这个城市不能是空的,一定得有产业,这样人们才能待得住,才不会出现鬼城,只有这样的城市才是可持续的。我们的模式就是一定要把这个区域的人流、物流带起来,然后才是扎扎实实的让大家在这儿安居乐业。最终形成“前港-中区-后城”的模式。

    现在招商蛇口用这个模式已走向了国内外,通过不同的方式实践,以及这种实践的效果,得到了当地老百姓和政府一致的肯定。

    今天我们说房地产的万亿时代,其实我觉得过大的规模未必一定是好事,大象会跳舞,但是大象跳舞还是很累的。在中国城镇化进程当中,对一个在这个行业中奋斗的企业,我觉得可能要做更多有意义的事,对行业有更大贡献的事,我觉得这可能是更精彩的。

    招商蛇口转型后,现在是中国领先的城市及园区开发与运营服务商的定位。在城市和园区的开发与运营方面,我们是做这样的转型,和过去的纯房地产开发发生了根本的变化,成为中国城市升级,包括功能、产品、生活方式和产业服务升级的标兵。

    我们的做法是依托产业园区,打造“产网融城一体化”的发展模式,形成社区、园区、邮轮三层业务。招商局的邮轮现在还没有全面宣传,我们在中国沿海主要的城市完成了邮轮母港的布局。我们有了这些沿海的布局,再加上接下来的邮轮运输船队,且是高端旅游的邮轮,一个非常精彩的产业即将呈现。

    我们的做法主要是“区域聚焦、城市深耕、转型发展”。转型发展对每个企业来讲都面临很大的挑战,在这方面我们除了传统的社区或者说房地产开发以外,在园区和邮轮方面我们会发力,会为我们的新的竞争力的形成做出新的样板。

    对我们“前港-中区-后城”的再提炼和通用化,我们认为它叫SIDO模式,也就是战略研究和布局、产业导入和升级、一二级联动开发、城市综合运营。

    “前港-中区-后城”模式是招商局的特色,我们经过几十年的沉淀总结出这套模式。总的来说要想做成功,要有长期的准备,它有一个长周期、回报期较长,有可能在前期会有比较大的投入。回报在后期,如果你耐不住寂寞,可能你这个模式的选择就会遇到挑战。

    当然,优势就是我们有完整的体系,也有比较高的门槛,同时综合开发带来的丰厚的增值收益,可能比大家都在那儿抢地会好一些。更重要的是,由于在一个城市主控一个区域,它的整体性,“前港-中区-后城”的互动不割裂,就能形成城市与产业的有机运行。

    我们积极践行“一带一路”、自贸区及双创的国家战略,在我们的区域中正在进行这些实践。蛇口也被国家列为双创示范基地,中国邮轮旅游发展实验区。

    我们在全国已经做了十余个园区,不必图多,而应图精、图好,做得更有特色。根据城市的需求去开展一些从重资产到轻资产的园区。除了全国的园区以外,我们在“一带一路”沿线国家也有项目落地。

    关于合作的探讨,请大家记住招商蛇口的名字,选取的是中国改革开放的历史符号,而不仅限于蛇口这个地理名词。除了我们在全国40个城市有布局以外,我们在海外也有很多布局,可以和合作伙伴一起做更多尝试。

    比如通州台湖,我们和北京市政府合作,它也将呈现一个非常有特色的精致城市、田园城镇的方案。这个面积也很大,接下去还会有一些详细的规划,也希望到时候有合作方跟我们一起合作。

    还有在湖北蕲春打造招商局大健康产业基地。蕲春是李时珍的故里,现在还是一个贫困县,招商局对那里进行产业扶贫,尤其是围绕大健康来打造产业基地。那里最有名的就是中草药,我们将会在那里打造出我们的大健康产业。

    撰文:刘伟

    审校:劳蓉蓉

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