年度演讲 | 何剑波:地产国企改革发展的创新路径

观点地产网

2017-03-30 00:00

  • 不太主张把地产企业分成国企和民企,因为地产行业是一个市场化程度很高的行业,应该说所有的企业都是在同样的游戏规则下平等竞争的。

    何剑波(五矿地产有限公司党委书记、总经理):不到500亿的在奔500亿,过了500亿的要上1000亿,上了1000亿的在奔3000亿,过了3000亿的要上10000亿,这就是地产行业的一个生龙活虎的局面。

    其实我不太主张把地产企业分成国企和民企,因为地产行业是一个市场化程度很高的行业,所有的企业应该说都是在同样的游戏规则下平等竞争的。但是毕竟企业的股东背景确实是在观察、分析一个企业的非常好的维度,既然今天有这个题目,我也愿意跟大家做一些分享。

    说到国资背景的房企,我觉得分两类,一类是中央企业背景的房企,如保利、中海、中交、华润、五矿等;另一部分就是地方的国资企业,像绿地、金地、首开、华发等,其实在早期的时候,国企背景的房企几乎占据了整个房地产市场。

    这里有一组数据,在1994年由建设部、国家统计局等共同评选出的首届中国房地产综合效益百强企业中,无一例外全是国有企业。这说明了民营经济进入房地产领域是90年代中后期以后的事情。从1998年一直到2003年,这个期间中国房地产迎来了快速发展的时期,民营和港资企业纷纷进入了这个市场。2004年评选出的新一届百强房企中,国有企业的比例下降到了40%。

    2010年,国资委提出了做强做优再做大的指导思想,当时120多家央企,有90多家都有房地产业务,在国资委的主导下,当时只保留了16家,后来又增加了几家,最后是21家企业,当然现在又合并了几家,实际上加起来也不到20家以房地产为主业的央企。

    在这样的情况下,国资背景的房企在房地产行业中的比重进一步下降。在前100家房企中,央企18家,地方国企16家,国资房企加起来也就34%,所以不但是比重下降,而且总体的体量也有缩小的趋势。

    再来看看上市房企的情况,2016年中国房地产排名前100位的上市公司(A股、H股及海外共计198家)中,央企12家,地方国企24家,国资房企占比为36%。这个比例跟国资房企在百强房企中的比重差不多。

    观点地产新媒体发布的2016年的中国房地产卓越100榜,我看到在前20名的排名里面,国企只有5家,占的比例也是比较少的。我觉得有的舆论是有失偏颇的,可能也有炒作的成分,说国进民退,实际上在这个业务领域里面,国企并没有那么凶猛。

    当然并不是说大家不想“进”,我认为还是有中央关于国有企业的整体战略布局、发展要求和发展方向上的导向,所以这一块从事实来说就是国企只占了1/3的比例。

    国企和民企从事房地产都有哪些优势和劣势?国企的优势第一是信誉优势,在一个地方如果说是央企的项目,对客户来说是有很大吸引力的;第二就是融资的优势,总体来讲现在国家的融资环境还是对国有企业倾斜的。

    第三是行政和土地的优势,国有企业拥有良好的政府关系,更容易获得一些比较低成本的土地资源;第四是抗风险的优势,对于很多国有房地产企业来说,它们都有控股公司,这个母公司都非常大,不管是融资、业务发展还是遇到问题时的支持,都是非常重要的一个因素,这也是投资者在投资时考量的一个因素。

    第五个优势,我认为也是很特别的优势,就是很多央企的房地产跟主业有一定的结合度,这在某种程度上是对房地产业务有支持、有贡献的。

    比如说招商蛇口不是纯粹的房地产企业,因为有蛇口工业园,有这么一个事先不经意发展起来的业务,现在跟地产业务结合起来,让它如虎添翼,形成一个新的业务模式。

    又比如华侨城,一开始也不是做房地产的,但是借助于旅游的拳头产品或者核心能力,大大地推动了房地产业务的发展,华侨城在很多地方建的旅游项目,都跟房地产项目结合起来。特别是近几年中国的经济发展到了消费时代,对旅游、休闲、度假的需求更大,所以对华侨城应该有更大的推动。

    中国五矿也是如此,因为五矿的业务很多,包括金属矿产、基础设施建设等。我们的房地产也跟基础设施建设、管廊建设、产业园开发等业务能够很好地结合起来,这也是一个业务的强项。

    对于民企来说,优势也是很明显的,一是市场竞争优势,机制灵活,能够快速地应对市场变化;第二是体制优势,权责清晰,以结果为导向,管理效率比较高;第三是人才优势,有了好的机制自然能吸引到好的人才。

    有优势也有劣势,国企有很多优势,实际上也有很多束缚,可能在座的民企感觉不到。比如说去年拍了很多地王,如果哪个国企拍了地王的话,是要被点名批评的,这个压力还是很大的,另外在合规性上要求也是很高的。

    对国企的改革方向,一是对内部资源进行整合,比如说招商蛇口和招商地产,中海地产和中建地产的内部整合;二是引入社会资本实现提质发展。

    简单介绍一下中国五矿,中国五矿在21家以房地产为主的央企里面。这21家央企大致分为两类:一类是原来从事房地产相关业务的,如中国建筑、中国中铁、中国铁建等;另一类是作为多元化经营的一部分,如保利集团、华润集团、中化集团等。中国五矿就属于后者。中国五矿是中国最大、国际化程度最高的金属矿产企业集团,旗下拥有有色金属、黑色金属矿产、黑色金属流通、金融、地产、科技等业务板块,是首批16家房地产被国资委列为主业的央企之一。2016年,中国五矿与中冶集团实施了战略重组,并被列为第二批国有资本投资公司试点。全年实现营业收入4402亿元,2016年在《财富》世界500强企业中排名前150位。截至目前,中国五矿的资产规模达到7500亿元,境外机构、资源项目与承建工程遍布全球60多个国家和地区。

    近年来地产业务成为中国五矿的利润支柱,战略地位不断提升,集团明确要坚持多元化产业配置方针不动摇的业务定位。

    五矿地产是集团旗下专业化房地产开发平台,也是香港上市公司,目前公司的业务涵盖了房地产开发、建筑安装、商业地产、产业地产、地产投资以及地产服务等六大板块,业务版图包括环渤海、长三角、珠三角、中部22个城市以及海外的城市,同时公司还在北京、香港等核心地段拥有写字楼、酒店等高端物业。

    近年来,五矿地产进行了深化改革,按照“业务专业化、机制市场化、管理一体化、资产证券化”的路线实施一体化整合和市场化改革,以授权、平台、架构、业务的重整以及决策、人事、管理、资源配置的市场化为重点,最终形成了以上市公司五矿地产为统一平台的管理架构。

    目前,五矿地产已经进入了新的跑道,正处于加速发展的阶段。展望未来几年,公司将聚焦开发、协同创新,成为最具创新力的、可持续发展的房地产企业。力争到2020年跨入500亿的行列。

    我认为,要实现这样的奋斗目标,首先要深耕市场。我们将围绕长三角、珠三角、环渤海等国家级城市群的核心城市深耕,同时放眼海外,在国外一线城市、中国五矿海外网点布局,充分利用国内国外两个市场、两种资源;其次要业务产品创新。我们将从绿色化和智能化两个方面打造具有五矿地产特色的产品系列,择机进入旅游文化地产、健康养老地产等;最后要发展方式创新。我们将积极探索轻资产投资、引入战略投资者实施混改、做大做强五矿地产上市平台等方式,实现创新持续发展。

    从一个更宏大的视角来看,像五矿地产这样的中型公司要实现跨越发展,必须秉承开放共赢态度,以共享经济思路及合作分享意识催生出多元、多业态、全流程、全产业链的合作模式。以下几种思路供大家参考:

    一、联合投资降低土地成本。在招拍挂制度下,重点城市土地受追追捧,竞争十分激烈。在这样的情况下,地产国企可以通过与不同所有制形式的企业联合投资的方式,降低土地成本,提升运营效率。

    二、政企合作获取稀缺资源。除了招拍挂外,房地产企业还可以通过与地方政府开展合作获取土地资源。地产国企可通过旧城改造、产业新城等项目联动获取土地资源,既能大大降低土地成本,还可能获取到稀缺的优势地块。

    三、地产+金融助力快速扩张。地产作为资本密集型的类金融行业,地产国企要善于运用金融的杠杆放大能力实现快速扩张。如借力地产基金,参与商业改造、海外地产投资及并购类业务,实现业务培育发展和行业资源整合。今年2月15日,五矿地产与鼎信长城基金签署了战略合作协议。双方共同携手,充分发挥杠杆乘数效应,引领公司积极在优势区域深耕和热点城市布局,助力五矿地产跑出“黄金速度”。

    四、运营合作撬动管理杠杆。目前,许多主流房企形成了极强的专业运营优势,并善于进行管理输出。地产国企可通过引入运营合作方操盘项目,充分放大管理杠杆,以获得运营周转速度的进一步提升。

    正如我在北京骑行时看到的一句标语,“一个人骑车可以骑得更快,一群人骑车可以骑得更远”。在一个充分竞争的行业,在业务发展速度放缓、利润空间收窄的趋势下,我们愿与同行结伴前行、携手发展,共创中国房地产行业的美好明天!

    撰文:何剑波

    审校:劳蓉蓉

    致信编辑 打印


  • 相关话题讨论
    请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规,讨论内容不代表观点地产网立场




    你可能感兴趣的话题

    观点年度论坛