年度演讲 | 李战洪:房地产未来还是战国时代

观点地产网

2017-03-22 17:23

  • 现在的市场集中度越来越高,死亡就越恐怖,这些大企业的份额基本上是以消灭中小开发商获得的。

    李战洪(新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁):今天主要是三个方面,第一是行业生态。刚才大家讨论长效机制是什么,我说10年前我就找到了长效机制,未来10年还是这个长效机制,每年就是这个“抓”字。这是我们政府在过去10年的长效机制,未来10年相信还是这样的长效机制,这就是以行政手段为优先的长效机制。

    这里我列了一些数据,这是很有内涵的,这里列的数据分别是1015、2025、5035、10045。1015是10强企业占全国房地产市场15%的份额,我这里的数字是取整的,把尾数全部去掉了。从这里可以看出名堂,最后一个数字是100强房企占45%的市场份额。

    前几年他们还是占35%的市场份额,这几年下来提升到45%,说明市场集中度越来越高,在这种特征下,中小企业的生存会越来越困难。这个数字是今年最有规律的数据,5035是50强的企业35%的市场份额,2025是20强的企业占25%的市场份额。

    现在的市场集中度越来越高,死亡就越恐怖,这些大企业的份额基本上是以消灭中小开发商获得的。特别有意思的是,基本上都是大开发商在说市场拐点来了,泡沫来了,叫人家快点走,它自己坚决不退,而是去收购、兼并那些小企业。

    我认为未来还是战国时代,不是春秋时代,春秋时代是追求领土扩张的模式,战国时代是灭国战争。所以刚才说的1015和10045其实就是开展灭国战争后面的数据。

    在行业生态下,行业趋势中:仓皇、失措、慌不择路。很多企业简单找一个噱头,对企业华丽包装,以革命的名义达到不革命的目的,有些企业挂上狗头,卖出羊肉。我认为房地产这个行业是国家除了垄断的行业之外最好的行业之一,不管你往哪里转,回过头来看,最好的行业还是房地产。

    第二部分,房企ONE WAY。我一直认为老板能力差,企业才多元化,中国地产企业的发展告诉我们,一致认为房地产拐点来临,盲目转型的企业不具备可持续发展能力,也不具备生存能力,你一直觉得没有拐点,没有泡沫,这个企业就有希望,以后就不会死。

    过去20年中国房地产主要的能力是依靠一种特别突出的企业表现来求生存、谋发展,获取政府资源、土地资源、政策资源、资金资源、市场资源、合作资源。过去20年的经验告诉我们,要在中国房地产混下去,一定要获得一个单项冠军,在未来10年这一点依然有效。我一直认为在中国的房地产市场里没法获得全能冠军,大家获得单项冠军是很重要的。一定要把自己某一方面做到最强。

    只会做一个市场的开发商往往会被优先淘汰,死掉的开发商只做一个市场,就是做房子的销售市场,只会做一个市场的开发商基本上都被淘汰,你做两个市场可以两点一线,做三个市场可以做成立方体。

    第三部分,地产加法。同样是万亿时代,我们说的是房地产的万亿时代,我想到鲁迅的一句话“世上本没有路,走得人多了就成了路”。但是我们逆向思维,世上本来有路,走得人多了就没有路。在万亿房地产时代下,我们发现了另外一个大蛋糕,就是文教卫市场,和房地产关联发展,文教卫是关键。

    新鸥鹏错过了过去10年规模化发展或者全国化布局的机会,现在只有100来亿的规模,它把所有快速发展的钱拿去办学校,办了8所学校,其中有2所大学,回过头来看,虽然当时有很多坎坷、酸甜苦辣,我们说人间正道是沧桑,虽然新鸥鹏错过了以规模化为导向的全国化布局,但是我们却抢占了全球布局的先机,包括我们的教育现在已经有北美、澳洲、亚洲和欧洲教育中心。

    这是我们做的占地2.7平方公里的中国教育产业园。这是中国第一个教育综合体,我们以前都听过商业综合体,以百货、超市为主力店的综合体。从某种角度来说,新鸥鹏是在复制七八十年代的青少年宫,把所有的教育集中到一个城里面来,现在在国外已经有4个项目,在国内正在建的有5个,所以我们三年一飞冲天,三年一鸣惊人,这是我们的发展战略。

    (见PPT)这是我们的其中一个教育城。这是我们的教育产业园,这是新鸥鹏的学校,这个学校也被评为中国驰名商标,现在我们马上要在美国办学校。新鸥鹏有世界最大的房地产学院,世界上第一个开办房地产本科的是沃顿,它有1万多本科生,我们现在有1万多本科生。后来了解到他们是总共毕业了2万多毕业生,在校生只有2000多,所以我现在可以说新鸥鹏是世界上最大的房地产本科学院。

    这是新鸥鹏的本科学院,在经济类的学院里面从第九名上升到第七名。

    新鸥鹏主要是三个集团,教育集团、地产集团、产业集团,两个驰名商标,2016年中国民营企业500强,排名第321位。中国房地产百强企业的第48位。

    新鸥鹏三个阶段的产品,我觉得这个思路很重要,有企业产品、城市产品、社会产品,我们一直按照这个思路来走。企业产品就是做开发、建房子。城市产品就是建社区,做服务。我们做社会产品就是建学校,做教育。

    新鸥鹏集团主要是做学历教育,区别于新东方,新东方是做培训教育,我们的特点是做学历教育,但是要从进入门槛来说,或者事实来说,做学历教育的难度远远大于培训教育。新东方在10年前就找我们新鸥鹏谈过,现在就想跟我们合作,我们下一步做好学历教育的同时,培训教育也是我们的一个重要方向。

    本文为作者在2017观点年度论坛演讲实录 未经本人审阅

    撰文:李战洪

    审校:徐耀辉

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