观点指数周报:北京住宅成交量涨价跌 房山两宗地低溢价出让

观点数据研究中心

2017-02-24 14:15

  • 北京区域2017年2月13日-2月19日:商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交1261套,成交面积11.91万平方米,环比分别增加66%、48%。

    观点指数 据亚豪君岳会统计数据显示,2月第三周(2月13日-2月19日)北京商品住宅(不含保障房与自住房)共实现成交1261套,成交面积11.91万平方米,环比分别增加66%、48%。与此同时,北京商品住宅成交均价为45496元/平方米,环比下滑13%。

    亚豪机构市场总监郭毅分析,春节假期对市场的影响逐渐淡去,北京住宅市场的销量也开始复苏回升。从货币信贷政策来看,尽管央行强调“严格限制信贷流向投资投机性购房”,但从1月信贷投放来看,以住房按揭贷款为主的住户部门中长期贷款达到6293亿元,比上月增加2076亿元,比去年同期增加1510亿元,刷新历史纪录。

    以货币信贷为助力,加之北京住宅新增供给的严重不足背景下,低总价商办项目集中入市的影响,预计近期北京楼市成交量的回升速度将明显加快。

    市场观察

    供应情况来看,2月第三周(2月13日-2月19日)北京商品住宅市场共有5个项目入市,相比之前一周多出两个,开盘项目包括首开龙湖天琅、泰禾中央广场、远洋新天地菲慕9號、远洋新仕界、西长安壹号,5个开盘项目的共同特点是产品类型均为商办项目。5个项目共新增商办产品885套,预售许可面积4.8万平方米,环比分别减少13%、52%。

    二手房方面,据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年第7周(2月13日-2月19日),北京市二手住宅共网签2813套,环比下降26.8%。剔除春节假期所在的第4周、第5周,上周的交易量为2017年截止目前的单周最低。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,从近两周的数据走势来看,2017年春节过后的北京二手住宅市场延续了年前的降温趋势,年后市场目前不仅没有回温,反而还有进一步萎缩的迹象,这也是楼市调控政策趋紧,尤其是货币政策收紧的一个必然。

    胡景晖认为,虽然目前北京的楼市政策已经非常严格,但在房价出现实质性的回调之前,政策不仅不可能松动,反而还存在进一步加码的可能。随着去年四季度以来换房需求的逐步释放,未来的购房需求和成交量还将进一步回落。

    商业地产

    2月13日-2月19日,北京市写字楼市场成交83套,成交面积3.79万平方米,成交均价17380元/平方米,成交金额6.59亿元。

    商业市场方面,北京市商业市场成交114套,成交面积0.83万平方米,成交均价35513元/平方米,成交金额2.93亿元。

    土地市场

    2月13日-2月19日,北京无新增土地供应。土地成交方面,2月16日,北京迎来春节后的首场土地拍卖,共有房山区2宗地块挂牌截止进入现场竞价环节,合计出让面积12.9万平方米,起始总价为37.6亿元。

    根据出让文件,2宗地均采用“限房价、竞地价”的方式出让。其中,商品房自持比例上限为70%,商业自持比例上限为100%。

    另值得一提的是,本次竞拍的2宗土地与西潞街道F1地块的销售均价上限均为38994元/平方米,最高限价40944元/平米。

    现场消息显示,参与上述2宗地的竞拍企业完全相同,均为天恒+中粮、石榴集团、碧桂园、中海+首开+保利+龙湖、首创、远洋、旭辉+金地、万科八家。

    最终,2宗地块遭遇“秒拍”,整场土拍不超过20分钟便宣告结束。

    首先出让的房山良乡镇01-02-03等地块,仅经过7轮报价,即由中海+首开+保利+龙湖联合体以23.25亿元竞得,未触及价格上限,溢价率仅为10.7%。

    资料显示,房山良乡镇01-02-03等地块,起始总价21亿元,总建筑面积133361平米。其中,01-02-03为多功能用地3751平米;01-05-02为住宅用地88098平米(该部分限制均价38994元/平米);01-05-06为体育用地12364平米;01-06-03为基础教育用地4550平米;01-06-05为商业用地24598平米。

    据出让要求,该地块90平米以下需要占70%规模,二手商品房5年内不得出让。

    随后出让的房山区良乡镇01-13-02、01-13-03、01-15-01地块,也仅经过10轮报价,便由旭辉+金地联合体以18.1亿元拿下,同样未触及上限。该地块建筑控制规模 ≤101510平方米,起始总价16.6亿元。

    宏观政策

    2月17日,据新华网报道,在2017年春节前后,多家商业银行已经上调了北京地区首套住房的贷款利率。

    据了解,除了平安银行、南京银行等暂时仍有8.5折的优惠利率外,包括建设银行、 招商银行、光大银行在内的多家银行均在2月初将个人首套住房贷款优惠利率从原来的8.5折到8.8折调整至9折。

    此外,来自建行某支行的工作人员透露,从2月起就接到通知,降低个人贷款优惠幅度,个人首套二手房贷款利率调整为基准利率的9折起。另据招行一工作人员则称,针对北京个人首套房,如果是一手房,根据楼盘地段不同有一定的区别,二手房贷款利率为基准利率的9折。

    附:北京区域房地产项目一周销售数据(2016年2月13日-2月19日)

    数据来源:北京市住建委、观点指数

    审校:欧阳颖

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