裸泳者的舞蹈 | 卓越100房企融资现状调查报告总序言

观点地产网

2017-02-19 22:27

  • 过去享受着货币政策红利的“弄潮儿们”,谁将会将显现裸泳真身。当楼市也开始调整,不再独自繁荣,房企如何继续起舞?

    观点地产网 “只有当大潮退去的时候,你才能知道谁在裸泳。”——巴菲特这句举世皆知的名言,看起来将在今天的中国房地产行业得到再一次验证。

    2016年以来,中国房地产从高歌猛进到回归平稳或者说下跌,政策成为了关键的指挥棒,调动与指引着整个行业的情绪。

    拥有远见和智慧的企业毕竟是少数,大多数仍然是随波逐流。当潮起时,所有人都在潮头搏浪、笑傲风云,当潮落时,谁会是裸泳者?

    当然,裸泳者并不一定就是失败者,仍然拥有辗转腾挪的空间;甚至而言,当所有人都是裸泳者的时候,能够成为其中的佼佼者也未必不是一种出路。

    对于中国房地产企业而言,2016年就是在流动性浪潮中起舞的大时代。这一年,房企通过私募债、公司债、中票等工具实现债券融资额1.14万亿元,同比增长26%,也是历史首次突破万亿的年份。股权融资作为低成本融资的另一个渠道,在2016年也实现了进一步扩张。

    进入10月后,随着调控全面收紧,政策与流动性开始步入寒冬,甚至出现了断崖式下跌。

    2016年第四季度,中国房地产企业债券融资规模约1142亿元,比第三季度的3411亿元大幅下跌约68%。2017年1月,中国房地产企业债券融资规模仅133亿元,同比下跌幅度达到92%,可谓“大潮退去”。

    有市场研究报告就指出,2017年1月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计397.52亿元,比2016年12月的717.97亿元减少44.63%。根据计算,债权融资额度占房企融资总量的绝对比重,约99%。

    有分析认为,2017年将是房地产行业销售和融资的寒冬,房企能够维持增长的前提是基本面未发生重大变化,以及拥有良好的现金流。但当流动性大潮退去,裸泳中的房企怎样维持良好的现金流?裸泳者如何还能起舞?

    债券市场退潮对房企最直接的影响是资金成本,从现实层面分析,房企一方面需要加快销售实现资金回笼,另一方面,需要利用所有一切低成本融资渠道。

    国内流动性收紧已经是事实,在人民币贬值、输入型通胀概率增大压力下,货币政策基本不存在放松空间,央行2月3日提升逆回购利率就是明证。这种情况下,房企传统的融资途径已经所剩不多,只有银行开发贷以及发行海外公司债等。接下来,如何找钱就是对所有房企融资能力的重大考验。

    不少房企开始顺应形势变化调整融资策略,从观点指数研究数据中可以发现,2016年12月,房企美元债融资额上升至20.36亿元(约人民币141亿元),比11月份增长达到10倍。40家典型上市房企样本中,有10家房企在12月完成了外币融资,其中9家为港股上市或A+H上市房企。

    大潮已退,形势逆转。2017年,流动性已经不再是房企高歌猛进的催化剂,而是逐渐转变成为了绊马索。过去享受着货币政策红利的“弄潮儿们”,大部分都将显现裸泳真身。当楼市也开始调整,不再独自繁荣,房企如何继续起舞?

    3月22-23日,观点地产新媒体将在深圳举办“2017观点年度论坛”,并发布“2017中国房地产卓越100榜”。因应“万亿时代的房地产”这一未来行业宏大前景。在行业、市场、政策环境面临转变之际,谁才是市场真正的弄潮儿?

    在这里,观点地产新媒体将继续盘点与表彰2016年中国地产界最具有代表性的企业,而他们能否在流动性潮起潮落中依然表现出色?

    为此,观点地产新媒体选取一批标杆性房企,通过观察、分析和研究企业融资策略与变化,特别推出“卓越100房企融资现状调查报告”系列报告。

    撰文:徐耀辉

    审校:杨晓敏

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