长江证券:2017房地产销售增速或呈现出前低后高走势

观点地产网

2017-01-19 18:04

  • 分析认为,2017年房地产政策将以紧缩为主,房地产销售将延续下行走势,结合2016年初销售的高基数以及下半年不断回落的走势,2017年销售有望走出前低后高走势。

    2016年10月以来,政策环境维持紧缩趋势,包括国庆期间各地密集调控、11月份以来各地限购限贷升级以及12月份中央经济工作会议“房子是用来住的,不是用来炒的”的定调,我们认为2017年房地产政策将以紧缩为主,房地产销售将延续下行走势,结合2016年初销售的高基数以及下半年不断回落的走势,2017年销售有望走出前低后高走势。

    调控政策出台,三大需求全面受限

    刚性需求前期已充分释放

    此次调控收紧,首套房首付比例普遍提升至30%,并且目前房价在经过十六个月的环比上涨后处于较高位置,使得刚需的购房门槛大幅提升。并且截至今年前11月,行业整体放量,一二三线城市商品房销售面积累计同比分别实现30.81%、42.39%和33.05%的超高增速,此轮刚性需求已经充分释放。因此随着购房门槛的提高以及前期的大量释放,小周期下半段的刚需将逐渐失去支撑。

    图:2016年以来房价不断攀升,目前处于较高位置

    改善性需求受到抑制

    二套房首付比例对改善性需求的影响相对较大。930后,一线城市中深圳、广州二套房商贷首付均提至70%,北京、上海为50%;非普通自住房均70%;二线城市中二套房商贷首付苏州提至80%、成都部分区域提至70%、武汉&南昌&南京&合肥提至50%、天津&东莞&珠海&郑州&济南&无锡提至40%。

    表:2016年以来主要城市调控政策

    投资性需求不断减弱

    前述一二线城市力度较大的限购措施使得部分房屋投资者失去购房资格,形成一定限制。此外,本次调控后,10月70个大中城新建住宅价格指数环比增速已现回调,市场对于接下来房价会进行一定的调整已形成较一致的预期,投资性需求也将步入下行通道。

    地产寒冬将至,预计走势前低后高

    行业三大需求受限,奠定了2017年行业的主要基调,鉴于基本面的差异以及政策收紧的程度,我们认为2017年行业下滑的幅度会高于2014年。销售方面,我们参考各线城市2014年的销量情况,预测2017年的销量增速:一线城市年销量下滑15%、二线城市下滑8.00%、三线城市下滑10.25%、总体下滑幅度在11.21%左右。此外,基于2016年初销售高基数,以及政策出台时点两方面原因,我们认为2017年销售增速或呈现出前低后高走势。

    表:各线城市2017年销量增速预测值

    图:预计2017年销售面积同比负增长11%,整体走势呈现前低后高(%)

    审校:欧阳颖

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