北京2016年二手房成交27.2万套 创历史新高

我爱我家

2017-01-03 09:31

  • 2016年北京二手住宅市场更上一层楼,全年交易量全面超越2009年的26.7万套,创下了北京二手住宅交易史上的历史新高。

    延续2015年的升温之路,2016年北京二手住宅市场更上一层楼,全年交易量全面超越2009年的26.7万套,创下了北京二手住宅交易史上的历史新高。

    但是,2016年北京楼市起伏变化较大,一季度的量价齐涨后,在经历了二季度短暂的小幅盘整后,三季度再度迎来楼市量价齐涨的二次爆发。四季度随着政府对房地产市场的管理由宽松转为收紧,尤其是9月30日“京八条”以及国庆期间全国20余个大中型城市全面收紧楼市调控政策后,北京及全国楼市迎来关键转折,2016年,北京二手房市场先扬后抑,在经历18个月的持续增长,并刷新年度历史成交纪录的同时,四季度开启了新一轮降温周期

    2016全年二手房交易量创历史新高

    据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2016年全年,北京全市二手住宅网签总量达272431套,较2015年全年上涨38%,并超越2009年的266854套,创下了迄今为止北京二手住宅交易量的新高。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,2015年330新政到2016年930新政期间,北京乃至全国的货币政策都比较宽松,按揭贷款的支持力度大,此外还有各项税费的优惠,宽松的政策环境促使了交易量的再创新高。

    此外,自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以来,北京的房地产市场就已经进入了存量房时代,随着二手住宅市场规模越来越大,创造新的历史成交记录是大势所趋,北京的存量房池子目前约有800万套以上,现在3%左右的换手率与发达国家相比并不高,所以未来北京二手房交易规模还将继续扩大。

    两轮爆发 市场先扬后抑

    据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,2016年,北京二手住宅市场明显经历了一季度和三季度两轮爆发,二季度经历了短暂的市场盘整,四季度受楼市调控全面收紧影响,市场已经进入新一轮降温周期。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,2016年北京二手市场整体热度高,但纵观下来也有两轮爆发、先扬后抑的走势,这与2016年全国一二线城市的整体走势基本相同。

    一季度,在2015年330新政后一系列利好政策的影响下,北京二手市场延续了2015年末的持续升温态势,交易热度高涨,3月单月交易量突破3万套,创下2013年以来的新高,形成了全年的第一轮爆发。

    进入二季度,由于一季度一线城市市场过热,3月底深圳、上海相继出台了调控新政,政策风向开始出现转变。北京虽未跟进,但环京区域也在收紧政策。加上此前的持续高温本身也造成了市场有效需求的透支,北京二手市场开始降温,交易量逐步下滑。

    二季度时,由于担心政府调控,北京的市场心态原本有所冷静,房价涨幅也在收窄,但房价上涨的根本趋势并未改变,加上全国楼市地王频出,部分二线城市热度上升,北京的市场心态开始松动,担心房价会继续上涨的购房人群纷纷再次涌入市场,一些投资投机资金也趁势而入,市场恐慌加剧,三季度的二次爆发就此形成,并于9月再破3万套。

    然而,市场的非理性上涨,促使了楼市调控从局部收紧转向全面收紧,尤其是货币政策由宽松转向紧缩。9月30日,“京八条”出台,并由此拉开了全国二十余城的调控序幕。由于政策力度大,执行力度强,930新政立竿见影,北京二手住宅交易量迅速下滑,并一反过去几年年末翘尾走高的态势,在10月、11月、12月出现了连续下滑,房价也开始出现局部松动,楼市新一轮降温周期由此开启。

    使用商业贷款的二手交易占比过半

    据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,2016年,北京全市的二手住宅交易中,使用商业贷款的占54.1%,较2015年提高9.3个百分点;全款支付的比例占23.2%,与2015年的22.8%基本持平;使用市管公积金进行支付的占17.2%,较2015年降低6.3个百分点。

    从2014年到2016年,北京二手住宅交易中使用商业贷款进行支付的占比明显提高,从40.1%提高到了54.1%,占比已超过一半。

    胡景晖分析认为,从2015年初到2016年初,国家多次降准降息,降低商业贷款首付比例,货币政策整体宽松,楼市按揭贷款支持力度大,作为全国二手房交易的活跃城市,北京二手房市场在其刺激下交易量大涨。

    而从银行角度看,2016年年初央行再次降准后,北京各家银行内部资金比较充裕,前三季度的放款额度相对平稳,四季度政策收紧且进入年底封账盘点阶段,银行的放款情况才略显收紧。而在银行的放贷中,大头始终集中于“房贷”,上半年首套房贷利率一度最低以“八三折”为主,930新政后各家银行才普遍调整利率为“八五折”,近期又提高为九折。整体而言,2016年北京各银行的“房贷 ”政策是相对宽松的,这也为二手交易中商业贷款比例的大幅提高创造了条件。

    胡景晖表示,货币政策对楼市的影响更加直接而有效,这也是北京930新政小幅提高首套商贷比例、大幅提高二套及非普通住宅商贷比例的原因,并在事实上确实起到了迅速降低交易量、降低市场温度的效果,消除了市场恐慌,平抑了房价,稳定了楼市。

    2017调控持续从紧 “量价齐跌”大势所趋

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示,2016年是北京二手市场创纪录的一年,但也是走向新一轮调控周期的一年。在年末的2017年中央经济工作会议中,政府已为房地产市场定下了“房子是用来住,而不是用来炒的”的基调,2017年楼市调控只会从严,不可能放松,加上2015年~2016年北京楼市连续18个月的持续火热,已经透支了大量潜在购房需求,因此,“量价齐跌”将是2017年北京二手房市场的大趋势。

    1、政策只会从严,不可能放松。参照过往10年的楼市调控周期,一般在经历1~2年的楼市火爆后,都会迎来3~4年的政策收紧期,按照这一规律,本轮楼市调控从紧将至少延续至2019年,甚至在房地产税、行业法律法规等长效机制建立健全之前,本轮楼市调控撤出的可能性都很小。在此期间,在限购从严的基础上,差别化信贷将继续严格执行,利率优惠将逐步减少,甚至取消,如果对房价的抑制达不到预期,在首付、税费等方面的楼市调控政策还存在继续加码的可能。

    2、2017年度交易量或将回归至20万套。 2009~2015年,北京二手住宅年度交易量均值在17万套左右,考虑到近些年北京二手住宅市场规模的增加,20万套将是年度交易量的平均值,在政策调控的影响下,2017年、2018年的交易量或将向这个平均值回归。不过,2016年的大爆发中,北京二手住宅交易量超出均值达7万余套,2017年骤降五成的可能性不大,因此,2017年、2018年成交量将更大概率在15万套至20万套之间振荡。

    3、房价将“稳中有降”。2016年四季度,随着交易量的三连跌,北京前期房价涨幅过快区域的房源,以及高总价、大户型、非普通住宅房源价格已经出现局部松动,随着2017调控政策从严,交易量的持续萎缩,将打消众多小业主对楼市短期内还将复苏的幻想,春节过后,业主的降价意愿将更加强烈,房价也将由局部松动,转为普遍下降。

    4、长效机制加快推进。本轮楼市调控将为房地产税、行业立法等长效机制的建立健全争取时间,2017年,对房地产长效机制的建立健全将明显加快步伐。

    5、二手房源由售转租,租赁市场将更加活跃。随着市场的降温,二手房房价的回落,部分二手房业主将由售转租,等待市场回暖,受此影响,租赁市场上可供出租的房源将明显增多,租赁交易规模在进一步扩大的同时,租金价格涨幅也将回落。

    审校:徐耀辉

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