北京土地市场全年成交44宗 创“招拍挂”以来新低

亚豪机构

2017-01-03 09:14

  • 2016年北京公开土地市场共实现土地成交44宗(含3宗棚户区改造),相比去年减少66宗,也创造了自2004年北京土地市场全面实施“招拍挂”之后的新低。

    据亚豪君岳会统计数据显示,2016年北京公开土地市场共实现土地成交44宗(含3宗棚户区改造),相比去年减少66宗,也创造了自2004年北京土地市场全面实施“招拍挂”之后的新低。44宗土地建设用地面积合计464.88万平方米,同比减少37%、54%,土地出让金合计852.51亿元,同比减少62%。

    2004-2016年北京公开土地市场成交走势

    其中经营性用地仅实现出让28宗(不含3宗棚改),相比去年减少53宗,规划建筑面积508万平方米,同比减少60%,开发商用于经营性用地方面的支出仅844亿元,创造了历史新低。

    而住宅类用地仅实现成交15宗(不含3宗棚改),相比去年减少了35宗,这一数量同样创造了全面招拍挂以来的新低。15宗宅地建设用地面积合计99.07万平方米,规划建筑面积219.93万平方米,同比分别减少了77%、75%,土地出让金合计525.33亿元,同比减少了64%。

    2004-2016年北京公开土地市场住宅用地成交走势

    亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,2016年北京土地市场创造多个历史新低,这也标志着土地市场进入极度稀缺阶段。鉴于土地资源的不可再生性,在经历了多年的集中规模式开发之后,北京土地供应的稀缺程度愈发提升,并且趋势也将继续延续。而虽然遭遇收紧调控,但是今年的市场却具备其特殊性,与以往调控后房企资金链紧张、库存压力大的背景不同,今年开发商在北京商品房市场销售业绩高达5074亿元,同比增长41%,创造历史新高,而开发商用于经营性用地方面的支出仅844亿元,收支比高达6:1。资金充沛、货源不足的开发企业从明年预期来看,并不具备降价压力。

    自2004年北京公开土地市场全年招拍挂之后,截止2015年年均住宅用地出让宗数为56宗,而2016年则狂跌至15宗。另外,在这15宗住宅用地当中,包含可售纯商住宅部分的仅有7宗,规划总建面仅39万平方米,而仅2016年12月一个月的纯商住宅成交量就已超过50万平方米,这也为未来市场供需出现巨大缺口,以及纯商住宅的价格走势埋下伏笔。

    从7宗地块纯商住宅部分的实际楼面价来看,最高为朝阳区驼房营地块55000元/平方米,大兴、门头沟、顺义三宗地块均超过40000元/平方米,而昌平南邵两宗甚至远郊区县延庆楼面价均超过30000元/平方米。

    亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,数量少而价格高,再加上各类政策性住房产品的挤压,使得因此未来北京住宅市场新盘供应将呈回落态势,而从价格走势来看,甚至六环外远郊区县的新盘都将出现全面高端化的趋势。

    另外除去自住房、公租房等政策房地块之外,2016年还出现了一类新模式,即自持纯商住宅,海淀北部及大兴黄村等4宗土地其中纯商住宅部分竞为自持,自持部分规划总建面50万平方米。亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,竞自持面积原本只是调控之后,土地市场“限房价、竞地价”之下的一个辅助手段,但是市场的特殊性却使得这一辅助手段喧宾夺主。开发商“手握重金”的同时土地市场的供应却极度稀缺,土地市场供需的巨大缺口使得每一宗住宅用地都成为“兵家必争之地”,而很多房企也在并未形成明确商业模式的前提下即出手拿下了自持地块。即便是万科随后提出的“众筹”模式当中也是存在一定操作难度,住宅自持的模式也将在明年接受市场大考。

    然而,住宅自持形式的出现,也使得“930”调控当中“限房价、竞地价”这一抑房价、降预期的手段名存实亡,此前由于限制未来住宅项目价格,可能引发的市场预期下行也随之消散。从明年土地市场预期来看,虽然新政提出要增加土地供应,但鉴于北京严格控制建设规模,五环内已禁止新增建设用地的要求,未来土地供应将以郊区为主,北京住宅市场的外延成为现实,城区少量可售住宅项目的价格更将保持坚挺。

    2016年公开土地市场住宅用地出让一览表

    审校:徐耀辉

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