深度报告 | 碧桂园千亿秘密:二三线发力与海外捞金

观点地产网

2016-12-31 00:00

  • 近年出海寻求新利润增长点的碧桂园,其海外项目所占的销售额比重也在逐渐增加,开始为业绩作贡献。

    编者按:2016年,在供给侧改革和去库存化的大方向下,中国房地产企业走过了一条高光的轨迹,取得了前所未有的突破。

    万科、恒大、碧桂园一步跨越三千亿关口,直至喊出“万亿”的远景目标;千亿规模企业数量大增长,改变连续几年一成不变的七家数量;全行业年度销售金额首超十万亿……

    虽然盛世气象,但仍需冷静观察。观点地产新媒体数据研究部门长期跟踪房地产企业表现,并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据。

    观点指数 从去年的1401.6亿一下子跳到今年3000亿销售规模的碧桂园,无疑是房企年终盘点大戏里的一匹“黑马”。

    12月11日晚间,碧桂园宣布,截至当天其实现合同销售金额约3000亿元,销售建筑面积3654万平方米,同比分别增长了143%、91%。继万科、恒大后,碧桂园也顺利跨入3000亿阵营,稳居全国第三。

    其实早在今年5月份的股东大会上,碧桂园董事局主席杨国强就曾表示今年销售业绩会有大的突破。6月份碧桂园集团副总裁、首席新闻官朱剑敏也在一场媒体茶话会上透露,今年公司内部定了“保底”“奋斗”“尖叫”三个目标,而3000亿即是其“尖叫目标”。

    俗话说,行军打战,粮草先行。从去年就开始积极拿地屯粮的碧桂园其实早已为今年的业绩冲刺做好准备,去年全年新增172宗土地,而今年仅上半年掠地就已达181宗。

    碧桂园2016年中期业绩报告显示,截至6月30日其流动资产中在建物业约1670.77亿元,持作销售的已落成物业343.53亿元,存货则还有23.99亿元。

    与此同时,近年出海寻求新利润增长点的碧桂园,其海外项目所占的销售额比重也在逐渐增加,开始为业绩作贡献。

    火力全开与二三线发力

    四年前,碧桂园的业规模还停留在500亿以下,2012年全年销售额仅476亿,2013年却猛然发力,以1060亿的成绩闯入千亿阵营,2014年及2015年销售额分别为1288亿、1401.6亿,2016年碧桂园便直接跳过2000亿,一步跨到了3000亿。

    数据来源:公司年报、观点指数

    如融创、华夏幸福等企业一样,大量补充土地储备以及快速周转的方式也是碧桂园实现销售业绩“三级跳”的主要原因。

    碧桂园总裁及执行董事莫斌曾在中期业绩会上直言,如今公司拿地采取的是“一二三四五线火力全开”的战略。

    毕竟巧妇难为无米之炊,为了冲刺3000亿,2015年碧桂园就已提前部署,共计斥资560亿元新增172宗土地,新获取土地预期建筑面积3821万平方米,国内可建的建筑面积约为1.10亿平方米。

    2016年碧桂园拿地更为积极,莫斌表示,碧桂园今年土地预算800亿,上半年拿地181宗,基本上每天成交一宗,“到今年底有可能拿到超过365块土地”。

    虽然是全国扫货,但从土地储备的分布来看,广东依然是碧桂园的重要粮仓,土储占比超过30%,江苏和安徽区域分别占12%和7%左右,销售贡献前三也同样是这三个区域。

    观点地产新媒体翻阅碧桂园2015年年报发现,截至去年底,其在国内共有379个处于不同发展阶段的项目,当中预期在2016年获得预售证的项目就有160个,且绝大多数项目都是开工一个季度后即进入销售期,使得资金得以快速回流。

    如碧桂园进军西安的首个项目碧桂园嘉誉项目,今年3月面市,8月下旬即拿证、开盘,12月清盘。

    与此同时,在回归一二线的步调下,如今碧桂园的土地储备中一二线的比重已逐步增加。截至2016年6月30日,碧桂园在国内共计有1.17亿平方米的可销售面积,其中52%是瞄准一二线市场,另外48%则深耕三四线。

    不过观点地产新媒体发现,其实目前碧桂园在一线的项目尚未能为业绩作很大贡献,二三线才是3000亿的秘密所在。

    2015年年报中有一组数据显示,碧桂园2015年1401.6亿的销售额中,位于一线城市的项目贡献仅占5%,位于二线城市但目标客群是一线城市的占比也仅1%,位于三四线目标一线的7%,三者合计仅占比13%。

    位于二线城市且目标二线城市的项目销售贡献占比为29%,位于三四线目标二线的占比10%,位于三四线目标也是三四线的则占比46%。

    数据来源:公司年报、观点指数

    虽然尚未得知2016年3000亿的销售额中一线城市贡献占比,但据网签数据显示,截至12月29日,今年碧桂园在广州大本营的商品房网签累计销售额约为90.06亿元,除此之外,上海仅约12.65亿,北京销售最好的10月单月也只7.83亿元,深圳则是今年才刚刚进入,尚未有销售。

    与此同时,碧桂园在惠州仅十里银滩一个项目今年销售额就突破百亿,成为其国内首个百亿项目;在武汉的全年销售额73.98亿,排名区域第七;其安徽区域的27个项目也在近日宣布总销售额突破百亿。

    在库存高、利润低的三四线,碧桂园则采取了降价甩存货的“光盘行动”,同时打造高端化的“劳斯来斯”产品线,使得价格比同一地段的项目贵20%左右,提升利润率。

    海外捞金与合伙人机制

    值得一提的是,出海捞金也成为碧桂园近年的规模扩张重点和新的利润增长点,其海外项目贡献的销售额比重也开始逐渐增加。截至目前,碧桂园已在马来西亚、澳大利亚、印尼布局了7个项目。

    其中,超级大盘森林城市自今年3月6日正式入市,半年时间中,推货127亿元,销售金额已超过了100亿元。碧桂园总裁莫斌表示,项目采用“以销定产”原则进行滚动开发,到今年中包括地价实际投入仅为50多亿元,项目利润远高于国内项目。

    另外在马来西亚和澳洲的4个项目可建建筑面积约为197万平方米,至2015年底约有62%在建,35%已经预售,未来还将继续为碧桂园贡献业绩。

    而在业绩大幅增长的同时,得益于快速的销售周转,碧桂园也实现了快速的现金回流,为其不断“买买买”提供资金支持。

    据悉,今年上半年碧桂园销售楼款连同其它业务现金回笼也首次在半年即超过千亿,达到约1051.0亿元,同比增长111.9%。

    借贷方面,于今年6月30日,碧桂园可动用的现金有493.9亿元,另外还有约1457.8亿元的银行授信额度未使用。

    与此同时,今年1月,碧桂园将合同收款权作支持发行29.5亿元资产支持证券,后于3月和6月份,碧桂园又分别推出了15.84亿和62亿元的购房尾款应收账款的资产支持证券,前后共为公司营运资本融资超过百亿。

    此外,为了实现盈利水平与运营效率的提升,2016年碧桂园也开始大范围加速推行合伙人机制。

    2015年底,碧桂园合伙人机制项目数量仍在168个,截至2016年6月30日,碧桂园已有319个项目引入了合伙人机制。自2014年10月引入合伙人机制到2016年4月,其累计合同销售额达680亿元,而至6月份,这一数字已达1004亿元。合伙人项目的测算平均签约销售净利润率预计约12.5%,项目净现金流平均回正周期预计为8.3个月。

    朱剑敏表示,在扩张过程中推行合作、并购及合伙人机制,不仅降低了公司获取土地的成本及运营风险,合伙人机制也为碧桂园的业绩增长提供了动力,让职业经理人与公司共进退,降低投资风险。

    撰文:黄冬艳

    审校:刘满桃

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