第一太平戴维斯:中国房地产市场2016年回顾与2017年展望

第一太平戴维斯

2016-12-29 11:44

  • 虽然中国面临多重挑战,但市场也在继续演变,为开发商、投资者及运营商带来发展机遇——如果他们能够发现并抓住机会的话。

    2016年中心词为“变化”,2017年主命题是“飘忽”

    中国2016年全年经济增速预期将维持6.7%左右,而2017年经济增长将在此基础上进一步减速。消费市场似乎未能填补制造业及出口市场放缓而造成的缺口。与此同时,在英国脱欧、特朗普当选美国总统、欧洲反建制主义情绪抬头的综合作用下,经济政治的不确定气氛日益积聚,未来形势更显严峻。

    美联储于12月中旬宣布加息,人民币进一步贬值预期加强,资本外流呼声更高。本次加息或预示美国步入加息周期,一经确认则其他国家将迫于压力而效仿美国。短期内固然不会出现此种局面,但加息操作势必会削弱投资需求并抑制消费。

    住宅销售市场曾在2013年至2015年间一度陷入萎靡,2016年则一扫阴霾,成交量价都迎来强势反弹。但市场的复苏引起了政府关注,各地陆续出台新政给楼市降温,年底更有堪称史上最严政策落地。限制政策将在一定时期内继续存在,因此销售市场或将再次进入缓慢发展期。不过,住宅销售市场的“寒冬”对于租赁市场来说恰是“暖春”,购房首付比例的提高迫使很多人改变原有的购房计划,将他们推入租赁市场。服务式公寓作为租赁市场的重要组成,来自本地租户的需求已经有所增加,且大部分租金由租户所在公司承担。

    写字楼市场中,一些城市的新增供应预期将达到创纪录的水平。由于新增供应多位于郊区地段,因此未来12至24个月中,郊区市场将延续竞争激烈局面,而市中心板块受到的影响相对微弱。

    零售市场依旧在不断演变。面对经济增长放缓的局面,现有品牌维持谨慎心态,而新入场品牌在开设首店时仍感到一丝兴奋,但新鲜感很快消褪。部分版块有望迎来较为强劲的增长,尤其是休闲、生活方式以及运动品牌,需求依然相当稳健。

    2016年下半年中国市场完成多笔重要的投资交易。2017年成交气氛或更趋活跃,因为大多数资本难以“跨出国门”,势必转向一线城市写字楼市场寻觅收益稳定的投资机会。这类资产一向受到投资者青睐;也因为此,价格被推至历史新高,收益率相应下滑至历史最低水平。

    中国政府将亚洲基础设施投资银行、“一带一路”等长远战略作为当前的工作重心,力求发掘新的经济增长点以及新的扩张市场,为中国完成下一阶段的发展提供动力。虽然眼下人民币兑美元贬值,但随着长远投资逐见成效,人民币将最终走强。

    境外投资继续以惊人的速度增长,一定程度上得益于中国保险公司及主权财富基金对境外地标资产的收购。首批海外“试水”的其他投资者及开发商则可能放缓节奏,因为他们发现境外投资与开发比原先想象的更复杂、更棘手。随着国内市场继续发展成熟,这些投资者或许能在国内发现更合适的投资机会,如陈旧项目改造以及资产重新定位。

    虽然中国面临多重挑战,但市场也在继续演变,为开发商、投资者及运营商带来发展机遇——如果他们能够发现并抓住机会的话。

    刘德扬

    第一太平戴维斯中国首席执行官兼董事长

    经济

    经济将再次迎来艰难的一年。虽然2016年以增长率企稳而收官,但为此付出的代价才是问题的关键。全国负债规模引发的顾虑继续存在并有所升级,而负债程度是否为公众所了解更是引发疑问。

    中国资本的外流以及美国利率上调的预期将继续对人民币汇率施压。

    人民币走弱,为出口市场带来支撑,继而惠及制造业。另一方面,进口成本增加,与贸易伙伴的贸易战风险进一步发酵,尤其是在近期“反全球化”情绪抬头的背景下。

    服务业在2016年实现平稳增长,并有望在2017年延续这一走势。问题在于服务业能否以快速且可持续的方式增长,弥补制造业放缓所带来的缺口。而房地产市场受调控政策影响或将放缓,令挑战再度升级。

    开发商

    2017年开发商整合或将加速,仍可获取贷款、进入股权市场的大型开发商将在二手市场寻找开发机会以及合适资产,抑或收购现金流紧张的小型开发商。

    尽管拿地成本不断上涨,开发商依然继续深耕一线城市以及二线重点城市。为降低风险、分摊成本,许多开发商选择联合其他开发商,抑或寻求保险公司等金融机构的资助。

    鉴于销售市场放缓、回暖周期拉长、投资回报前景愈发缥缈,开发商再次拿地时需要谨慎对待。

    由于房地产市场风险不断增加,开发商应当着重减少融资成本、延长还款期限,从而降低远期融资风险,抑或趁当前价格高企,出售重点城市的商业或住宅资产用于偿还部分债务。

    审校:武瑾莹

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