深度报告 | 金地千亿秘密:业绩高速增长 压力下的规模追击战

观点数据研究中心

2016-12-26 17:25

  • 千亿业绩并非一蹴而就,金地用两年时间,从400亿,做到1000亿背后是金地近三年在产品类型、拿地节奏、城市布局等方面都进行了调整。

    编者按:2016年,在供给侧改革和去库存化的大方向下,中国房地产企业走过了一条高光的轨迹,取得了前所未有的突破。

    万科、恒大、碧桂园一步跨越三千亿关口,直至喊出“万亿”的远景目标;千亿规模企业数量大增长,改变连续几年一成不变的七家数量;全行业年度销售金额首超十万亿……

    虽然盛世气象,但仍需冷静观察。观点地产新媒体数据研究部门长期跟踪房地产企业表现,并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据。

    观点指数 房企千亿联盟即将迎来新的一员,最新数据显示,今年1-11月,金地集团累计签约金额932.8亿元,同比增长77.03%。

    距离千亿仅有67.2亿的差距,以金地今年月均78亿的销售情况来看,全年踏过千亿红线基本上可以确定,更何况,往年金地的月销售数据中,12月的销售常为一个峰值。

    时间回溯至2013年,金地集团首次提出在5年左右实现千亿目标。

    而在2016年年底, “千亿小目标”达成几乎没有悬念。

    千亿业绩并非一蹴而就,近年来,金地在产品类型、拿地节奏、城市布局等方面都进行了调整。

    2015年,金地的城市布局调整完毕。在这一年,新增33宗地块,其中,一线城市的总投资额占比39%,二线城市占比51%,三线城市仅占比10%。2015年收获的充沛热点城市货量,成为2016年金地实现千亿销售的主要推力。

    此外,金地的千亿销售中广电地产并表的助推作用也不可忽视。

    销售并表广电地产

    金地集团12月的最新公告披露,2016年1-11月,已累计实现签约面积617.3万平方米,同比增长59.88%;累计签约金额932.8亿元,同比增长77.03%,其中包含广电地产部分为104.54亿元。

    于公告中,金地表示,子公司金地商置已于10月完成对广州广电房地产开发集团股份有限公司74%股权的收购,因此其2016年1-11月的累计数据已包含广电地产1-11月的累计数据。

    早在1月5日,金地商置宣布拟斥资约14.24亿元收购广电地产76%股权时,金地商置执行董事兼CEO徐家俊就曾表示,因为广电地产自身已经具备一定的销售规模和土地储备,加上金地商置现有的资源,可以预见未来金地商置的整体销售规模将快速提升,待收购完成后,金地商置每年销售额可增加近百亿。

    金地商置是金地集团的子公司,金地商置的销售会并入金地集团,、助力金地实现千亿目标。

    当然,金地商置收购广电地产并不是仅仅看重销售贡献。

    广电地产的业务、团队和能力,是对金地商置现有业务格局和能力建设的强有力补充。

    近日,金地集团在接受观点指数采访时也提到,收购广电地产后,金地依然保留广电地产原有开发团队,继续负责开发广电地产的项目,这会提升金地整体的投资和开发能力。

    另一个同样极为重要的“补充”是,收购广电地产将给金地带来约500万平米的土地储备。

    这些项目分布于广州、武汉、长沙、太原、昆明、江苏及浙江等七大区,该等区域基本上也正为金地较为看好的区域。

    千亿目标解密

    实际上,金地今年的销售对于其自身而言也足够亮眼,比起往年有较大幅度的增长。

    数据来源:官方公告,观点指数制图

    从年销售数据来看,2011年-2015年金地的全年销售同比增幅分别为9.13%、10.4%、32%、9%及26%;2016年,截止11个月为止的860.4亿元销售比去年增长了39.45%。

    与2015年相比,目前除去11月以外,其余月份则均有不同程度的增幅,最高增幅达到了345.88%,这使得金地比原计划提早两年完成千亿目标。

    数据来源:官方公告,观点指数制图

    2013年,金地公开表示,实现千亿销售大概要花5年时间。这样的压力下,金地在开始在产品类型、拿地节奏、城市布局等方面进行较大力度的调整。

    当时业内普遍认为,金地发展滞缓是受制于其高端产品线,于2013年,金地则主要调整其产品结构,推售首置、首改产品,加速周转。

    观点指数获悉,2012年,金地中小户型产品占比为65%,而到2013年,中小户型产品占比提升至80%。2014年,金地推出SMART及MAGIC户型,针对刚需及首次改善类客户做定制产品;2015年,金地则研发出极公寓和优品宅产品,其中,极公寓为小户型产品。全面完善其产品系列,精心打造景观、精装及智能化新产品并加速落地运用至项目。

    拿地节奏方面,金地一改此前过于谨慎的态度,在科学预判和扎实调研的基础上,开展拿地工作。2011年,金地仅在三四线城市拿3宗地;2012年新增12宗地块;而2013年,金地全年获取26宗土地,2014年则收获19个项目。

    2015年,金地更是拿下33宗地块,新增447万平米土地储备,同比增长56%,为其近年来总投资额最高和获取项目数量最多的一年。

    在加快拿地节奏的过程中,金地也逐渐调整城市布局,增加一二线城市投资比例。观点指数获悉,2015年,金地一线城市的总投资额占比39%,二线城市的总投资额占比51%,三线城市的总投资额占比仅10%,三线城市中大部分位于东莞,且投资项目主要在临深片区。

    金地所布局的大部分城市在2015年开始有明显并持续的升温,特别是南京、苏州等二线城市在2016年成为了去库存政策的最大受益者。

    得益于2015年获取了足够的“弹药”,金地在2016年则得以抓住市场机会,集中批量推货,进而保障销售快速增长。

    数据来源:官方公告,观点指数制图

    2016年上半年,金地就已有11个项目销售金额突破10亿元,其中,武汉金地自在城、武汉金地天悦、上海天地云墅、南京湖城艺境、深圳龙城中央等项目,上半年单项目销售额破15亿元。

    与此同时,2016年金地仍在积极获取土地。据观点指数不完全统计,截止11月底,金地至少已获取了28宗土地,这些土地又将在2017年转化为新一轮的销售。

    纵观金地全年的业绩、各项新业务的开展、多元化业务的不断推进、产品的研发落地、以及负债率、现金流、融资成本等等方面的表现,均可圈可点。金地集团在接受观点指数采访时也提到,对于业绩金地追求的是规模跟效益的协同发展。

    撰文:陈翠

    审校:刘满桃

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