深度报告 | 华润置地千亿秘密:一二线大手笔拿地红利

观点地产网

2016-12-26 00:12

  • 既与过去一年以来市场红火的上涨势头息息相关,也得益于其对市场周期的把握,以及在一二线城市的布局转向。

    编者按:2016年,在供给侧改革和去库存化的大方向下,中国房地产企业走过了一条高光的轨迹,取得了前所未有的突破。

    万科、恒大、碧桂园一步跨越三千亿关口,直至喊出“万亿”的远景目标;千亿规模企业数量大增长,改变连续几年一成不变的七家数量;全行业年度销售金额首超十万亿……

    虽然盛世气象,但仍需冷静观察。观点地产新媒体数据研究部门长期跟踪房地产企业表现,并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据。

    观点指数 销售额一片飘红的2016年,房企不断创造新高度的同时,千亿规模企业也在不断扩容。

    向来稳健的华润置地,在历经过去几年跳跃发展之后,也成为今年房企千亿俱乐部新晋成员。

    12月12日,华润置地公布的前11月业绩报告显示,截至2016年11月30日,前11个月累计合同销售金额人民币990.1亿元,同比增长27%,进入千亿企业行列可谓只差临门一脚。

    华润置地的销售秘密,既与过去一年以来市场红火的上涨势头息息相关,也得益于其对市场周期的把握,以及在一二线城市的布局转向。

    此外,母公司华润集团的独特“孵化”模式,对华润置地业绩增长也做出了不小贡献。

    踩对节点转向一二线布局

    华润置地2016年中期报告显示,统计期内555.7亿元的合同销售额中,很大一部分来自北京区域,开发物业结算营业额近20%的增幅则得益于上海区域的贡献。

    比起北京、上海如今“扛大旗”的角色,去年这两个区域带给华润置地的似乎更多是“地王”的压力和质疑。

    据了解,华润置地去年在一二线城市大手笔拿地,甚至一度被业内成为“地王专业户”。

    2015年1月份,华润置地首开平安联合体竞得北京丰台区花乡白盆窑村地块,拍出86.25亿元的总价地王;3月,华润置地华发联合体再以70.52亿元竞得上海闸北区一宗地块;6月,以87.95亿元竞得同区另一宗地块,成为上海年度总价地王。

    进入到2016年,华润置地1月20日又联合华侨城以69.32亿元竞得上海苏河湾中央公园地块。

    今年一二线城市的火爆,证明了华润置地彼时拿地投资恰到好处,仅7月份首次开盘的上海华润华发静安府就一举吸金30亿元,8.8万元/平方米的销售均价也几乎是彼时地价3倍,该项目预计销售金额将突破300亿元。

    “去年拿的地大多是在上半年,那时很多城市的地价还没有反弹,所以拿地时间节点很合适,是带有价值的投资。”

    在2015年度业绩会及2016年中期业绩会上,华润置地副主席唐勇以及高级副总裁谢骥均指出,公司销售额上升得益于2015及2016年上半年在上海北京均取得了不错的土地储备机会。

    凭借对于行业周期的精准把控,华润置地销售业绩大跨步跳跃,与一二线城市布局的策略转变也不无关系。

    据了解,早几年华润置地布局策略并非是一二线为主,而是重点发展二三线。如2010年和2011年间,华润置地曾分别耗资190亿元和195亿元在众多二三线城市拿地,但到了2012年下半年和2013年,三线市场逐渐萎缩,华润置地的毛利率也大受影响。

    2011年,华润置地的毛利率为39.5%,2012年底下降至36.9%,2013年继续下降到31.4%。

    数据来源:公司年报、观点指数整理

    近两年来,华润置地开始在一二线城市“攻城略地”,据观点指数查阅华润置地2015年年报,年内,除了从华润集团收购资产外,华润置地以总地价592.1亿元(权益地价293.6亿元)在北京、上海、苏州等城市增持了18宗土地,计容建筑面积达510.6万平方米。

    其中,位于一线城市共7宗,分别为北京4宗、上海2宗、广州1宗,七宗土地中刷出了四宗地王,价格都在70亿元以上。

    2015年,华润置地在一线城市合计新增土地面积61.77万平方米,建筑面积储备增加177.54万平方米,占全年新增土地储备的34.77%;一线城市土地出让金共计383亿元,占2015年全部新增土地资金的64.68%。

    近期公布的今年前11个月新增土储中,华润置地于2016年内共计获得30个项目,涉及增加楼面面积818.4万平方米,其中权益面积619.13万平方米,总土地出让金468.36亿元人民币,权益土地出让金352.66亿元人民币。

    其中,收购地块均位于上海、成都、苏州、武汉、郑州、珠海、佛山、南昌、无锡、大连、长春、昆明等一二线城市。

    华润置地通过布局一二线平衡前几年投资三四线所带来的毛利率下滑局面,同时通过大规模融资、拿地,使企业规模进一步提升,成效逐渐显现。

    母公司注资孵化与商业细分

    千亿目标的实现,与华润置地独特的“集团孵化”竞争优势也有一定关系。

    这种孵化的内涵可精简为“先放后取”的方式,地产项目通过华润集团孵化,再以较低估值注入华润置地,资金使用成本与资产溢价方面的优势,为后者的地产开发尤其是商业地产扩张提供了极大帮助。

    据观点指数统计,在过去的十一年里,华润集团累计为华润置地注资达9次,注资所涉及的土地储备突破2000万平方米。其中,2014年注入的深圳大冲村项目、三九银湖项目等项目,同年直接拉动华润置地销售额至692亿元,并于2015年达到851.5亿元。

    今年8月26日,华润集团正式启动第10次注资,以62亿元代价将资产净值达89.45亿元的深圳湾项目注入华润置地。

    资料显示,该项目可销售住宅发展项目、可销售服务式公寓、酒店、购物商场及停车场的建筑面积分别约为14.90万平方米、5万平方米、4万平方米、5.8万平方米及10.90万平方米。

    华润置地管理层在2016中期业绩会上透露,深圳湾项目上半年签约金额42亿元,下半年计划新增19亿元,该项目的成本价仅在1.6万元/平方米左右,项目总体毛利率在70%以上,几乎是上半年公司毛利率的2倍。

    数据来源:公司年报、观点指数整理

    此外,在社会销售品零售总额同比增长的情况之下,华润置地今年在商业地产也有不错的表现。

    华润置地11月发布的公告显示,2016年11月份,华润置地投资物业实现租金收入约港币6.18亿元,首11个月累计实现租金收入约港币64.67亿元,按年增长11%。

    今年8月份,中金证券就曾分析指出,华润置地上半年商场租金收入以港币计同比增长21.6%,以人民币计则再高6%,受惠于零售额同比增长5-10%。

    据悉,出于投资物业租金的增长带来的动力,华润置地一直在细分商业,多地布局,加速商业扩张的步伐。

    近几年以来,华润置地接连在北京、上海、福州、厦门、南宁、青岛、合肥、郑州、长沙、无锡等一二三线城市布局万象城、五彩城、万象汇等商业品牌。

    截至2016年上半年,华润置地在营投资物业总建筑面积达到516.2万平方米,其中,已开业万象城12个,五彩城/万象汇7个,其他购物中心2个,规模为行业前列。

    今年上半年,温州万象城开业,开幕日店铺开业率平均86.4%,处于市场领先水平。

    中金证券分析预计,华润置地2016财年租金收入指引为增长67%至60亿港元;考虑到计划落成的新项目,2020财年租金收入将可达100亿港元。

    撰文:王州婷

    审校:刘满桃

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