深度报告 | 绿地千亿秘密:住宅扛大旗与商业甩包袱的调整步调

观点地产网

2016-12-23 22:51

  • 虽然再一次成功超越2000亿大关,但对于曾经超越万科的绿地来说,仍需继续努力,毕竟后来者恒大、碧桂园都已经领先一步达到3000亿。

    编者按:2016年,在供给侧改革和去库存化的大方向下,中国房地产企业走过了一条高光的轨迹,取得了前所未有的突破。

    万科、恒大、碧桂园一步跨越三千亿关口,直至喊出“万亿”的远景目标;千亿规模企业数量大增长,改变连续几年一成不变的七家数量;全行业年度销售金额首超十万亿……

    虽然盛世气象,但仍需冷静观察。观点地产新媒体数据研究部门长期跟踪房地产企业表现,并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据。

    观点指数 随着万科、恒大、碧桂园先后迈入三千亿俱乐部,地产圈的龙虎争霸出现了明显的变化,行业也将面临新一轮洗牌。

    在这轮争霸赛中,绿地保住了第一梯队的地位。绿地公布数据显示,该公司三季度已累计实现合同销售金额1733亿元,同比增长23%;合同销售面积1328万平方米,同比增长4.3%;回款1311亿元,同比增长48%。

    根据中信建投一份研报预计,绿地今年的销售额可以达到2400亿元左右。

    虽然再一次成功超越2000亿大关,但对于曾经超越万科的绿地来说,仍需继续努力,毕竟后来者恒大、碧桂园都已经领先一步达到3000亿。

    从2015年开始,绿地已经在进行一系列调整,一方面加大一二线布局,加大住宅项目的投入,一方面通过各种方式去商业库存。

    调整之后的效果尚待时间检验,而这或将也成为绿地寄望超越的重要一役。

    住宅扛大旗

    据观点指数了解,在2015年之前,绿地几乎有九年的时间重心都在商业地产领域上。历史资料显示,绿地从2005年开始向商业地产转型,重点为超高层建筑。

    公开资料显示,直到2011年,绿地商务地产比重达约30%。2012年,绿地房地产板块收入约1078亿元,其中商业(含办公)收入约占40%,超过400亿元。

    2012年当年,绿地董事长张玉良曾表示,2013年绿地商业地产增长80%,占比将超过60%。未来,绿地集团商业地产的比例会逐步扩大。从住宅开发面积来看,绿地集团仅次于万科,但是在商业地产方面,绿地集团远远高于万科。

    不过,张玉良当初的豪言并没有实现,根据绿地2014年公布的业绩构成来看,住宅产品实现预销售额1112亿元,占比46%;商办产品预销售额1296亿元,占比54%。

    及至2015年,绿地逐步扩张商业地产比例的战略已经开始悄悄转向。

    “公司根据市场形势变化,特别是抓住结构性市场行情,快速调整投资策略和节奏,将资源向重点区域和重点产品集中。”在2015年报中,绿地明确表示将重点围绕国内潜力较大的一二线城市进行项目储备,并重点聚焦住宅项目。

    年报数据显示,2015年,在绿地房地产主业2301亿合同销售金额中,住宅占比50.8%,商办占比49.2%;在合同销售面积中,住宅占比68.4%,商办占比31.6%。

    在销售占比上,更快销的住宅产品占比赶超商办产品。在土地储备上,绿地一方面加大一二线布局,同时更加大住宅项目的投入。

    去年,绿地全年先后在上海、北京、深圳、广州、苏州、南京、合肥、郑州、武汉、南昌等城市新增项目储备69个,权益土地面积8075亩,可建建筑面积1174万平方米,权益土地金额484亿元。

    绿地强调,新增项目中大部分为一二线城市优质刚需住宅项目,住宅产品可建建筑面积占比约70%。

    在城市布局方面,绿地此前投资一直偏向三四线城市,2012年占比达40%,但到2015年10月份,绿地年内新增土储中仅有10%来自三线。

    进入2016年,绿地的调整有过之而无不及,拿的几乎都是涉住宅地块。数据显示,2016上半年,绿地累计新增土地储备项目26个,一二线城市项目占比78%,住宅项目占比55%。

    7-11月,绿地国内新增土地项目33个,其中纯宅地15个,占比将近一半。

    从绿地近三年的拿地情况看,集中一二线布局的情况下,虽然拿地量出现较大幅度减少,但拿地金额却不断攀升。数据显示,2014年,绿地拿地105宗,土地金额360.7亿元;2015年拿地69宗,土地金额484亿元;2016年截至三季度拿地46宗,土地金额587亿元。

    在重新聚焦周转速度更快的一二线及住宅项目上,绿地改善较为明显的或许就是回款率。三季度报告显示,期内绿地回款1311亿元,同比增长48%。

    通过上述的各项数据不难看出,未来,住宅项目将取代商业项目成为绿地赶追的重要砝码。

    数据来源:公司年报、观点指数整理

    商业甩包袱

    当住宅项目成为绿地“新宠”的时候,曾经被张玉良视为超越万科的重要棋子--商业地产则逐渐被冷落,甚至“抛弃”。

    今年年初,张玉良在接受媒体采访时曾坦言,绿地目前正在着手三四线及商办品类的去库存。

    “前几年经济高速增长时期,我们大量提高了商办类产品的比例。随着中国经济结构发生了变化,我们也在做调整,今年也将加大和地方政府的联动。”张玉良透露,2016年绿地在地产业务方面的三个关键词是:去库存、调结构、轻资产。

    事实上,就从重点布局住宅市场的2015年开始,绿地就已经想方设法甩掉商业这个重包袱。

    在这当中,轻资产无疑是绿地最重要的手段之一。2015年12月4日,绿地一口气将陕西西安绿地正大缤纷城、四川成都绿地国际花都、上海绿地公园广场、江西南昌绿地中央广场、北京房山缤纷城、上海金天大厦6个商办物业资产出售予一支基金。

    通过这次出售,绿地总计回笼资金55.43亿元,但仍保持对上述六项目的运营管理权。

    2016年3月,绿地与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议,设立酒店业房地产投资信托并拟在新加坡证交所主板上市。该酒店业投资信托将从绿地手里收购19家位于中国境内的酒店物业,总计价值约为210亿元。

    12月,绿地连续进行两笔资产出售:12月16日,绿地宣布将上海黄浦江沿岸E16-2地块100%股权出售予上海陆家嘴,交易价格34.13亿元;12月20日,绿地将江西南昌绿地新都会紫峰大厦商业99.99%股权协议转让给鹰潭市信银浩宇投资有限合伙企业,股权转让对价8390万元。

    上述两项交易完成后,绿地仍将保留上海及南昌项目的开发代建及运营管理。

    绿地方面多次强调,资产出售有利于促进公司商办物业轻资产化运作,优化公司资产结构,提升公司盈利能力。

    市场分析人士则指出,对绿地而言,走向轻资产无疑是现实的一个选择,在为各地打造太多地标商业后,这家开发商也需要找到合适投资者或者接盘方以实现资金回笼,投入到下一阶段的开发。

    对于找不到接盘方的资产,绿地则选择通过合作方式交予合作方管理,以减轻商业运营带来的成本压力。

    2015年12月2日,张玉良于北京和上海核心区域的商办物业项目引入了潘石屹这个“二房东”,双方在“共享办公空间”和“互联网+商业楼宇租赁”方面达成合作,首批项目将落地在北京和上海的核心区域。

    进入2016年,绿地先与莱蒙商业达成合作,将青岛绿地UNI-TOWN(优尼小镇)全权交由莱蒙商业运营,绿地共享经营溢利。

    11月,绿地又斥资51.63亿元入股协信远创,持股40%。藉此,绿地将部分商业和产业地产运营业务委托协信远创进行管理。

    可以看出,无论是直接出售,还是寻找托管方,绿地都在尽可能地减少商业项目持有和管理规模,降低资金沉淀量。

    撰文:黄银桥

    审校:武瑾莹

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