深度报告 | 绿城千亿秘密：杨柳郡制霸与代建新版图

编者按：2016年，在供给侧改革和去库存化的大方向下，中国房地产企业走过了一条高光的轨迹，取得了前所未有的突破。

万科、恒大、碧桂园一步跨越三千亿关口，直至喊出"万亿"的远景目标；千亿规模企业数量大增长，改变连续几年一成不变的七家数量；全行业年度销售金额首超十万亿……

虽然盛世气象，但仍需冷静观察。观点新媒体数据研究部门长期跟踪房地产企业表现，并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据。

观点指数 虽不及恒大、万科“宇宙霸主”争夺战吸引眼球，但谁会成为下一个千亿房企也吊足了地产圈看客们的胃口。

11月30日晚上10点左右，绿城成为首个公布前11月销售数据的房企。

“截至2016年11月30日止十一个月，绿城集团累计取得总合同销售面积约561万平方米，总合同销售金额约人民币1028亿元。”

细究千亿积木的构成，大本营杭州近三成的贡献率是最扎实的底座，前11月的成交总金额约300亿元，较其去年（205.71亿）增长近百亿。

底座之上则是留香园、杨柳郡、钱塘明月及之江1号“2万+”新豪宅搭建的四大支柱。官方数据显示，截至11月30日，四项目在杭州的销售合计129.72亿。

然而，在融创中交来去间，绿城的“千亿”目标亦总夹杂着诸多议论的喧嚣声。

“这个千亿不是纯粹自己做出去的，里面还包括代建项目销售额。”有同行在朋友圈写下这样一句略带“疑问”的评论。

的确，因为千亿中属于绿城集团的合同销售额约867亿元，代建管理项目对应的统计数字约161亿元。

或许绿城这个千亿有些另类，但以“绿城管理集团”为载体拼出的代建版图，也是其未来继续闯关的秘密之一。

产品：杭城新豪宅

2011年，走在悬崖边的绿城全年销售仅有353亿，掉入了历史的谷底。随后五年，在九龙仓、融创、中交的来去间，销售业绩基本呈一路上扬之势。

撞上楼市大年，绿城赶在今年12月1号零点前公布了这份来之不易的千亿成绩单。

“截至2016年11月30日止十一个月，绿城集团累计取得总合同销售面积约561万平方米，总合同销售金额约人民币1028亿元。”

数据来源：公司年报、观点指数整理

细究千亿积木的构成，大本营杭州近三成的贡献率是最扎实的底座，前11月的成交总金额约300亿元，较其去年（205.71亿）增长近百亿。

从下图可看出，绿城前11月在全国的销售走势与杭州的情况基本保持一致。具体看，在全国共有6个月的单月销售超过百亿，最高点出现在4月，具体数字为“123亿元”。

数据来源：公司年报、观点指数整理

相对应，绿城在杭州单月销售额最高点也出现在4月，为“37.8亿元”，这一系列数字背后则是杨柳郡的热销。

据观点指数了解，自4月27日开始，绿城·杨柳郡连续4天蝉联杭州全市新房日销售套数第一位，最终以424套成交量问鼎杭州月销售套数冠军。

在此三天前，杨柳郡二期B、C组团在浙大紫金港体育馆举行了一场“别开生面”开盘秀，单日销售突破20.23亿，售出715套房源。

最新官方数据显示，杨柳郡今年已揽金近34.55亿元，共销售1341套，对应的销售面积达15.2万平米。

杨柳郡之外，绿城杭州大本营的底座上还有留香园、钱塘明月及之江1号这三根支柱。截至11月30日，留香园、钱塘明月及之江1号已分别销售48.56亿、25.73亿及20.79亿元。

上述四项目共计销售129.72亿，占绿城在杭州销售的43.24%。

探秘上述四大项目，不难发现，除了留香园在价位上保持绿城一贯的“4万+”高冷范外，其余三个都是中交版绿城的“2万+”新豪宅样品。

从绿粉追随的绿城·兰园到Young星人热捧的杨柳郡，绿城的豪宅产品慢慢走下“高大上”神坛，飞入了寻常百姓家，这无疑也是其能够快速周转，顺利跳入千亿大门的关键转变。

其实，早在去年内部工作会议上，绿城已明确指出“单价高、总价高”的产品阻碍了公司产品去化速度，希望针对自身产品作出改变，以摆脱过往大户型去化的烦恼。

对此，绿城首席财务官冯征曾向观点指数表示，未来绿城的小户型别墅产品会越来越多，比例肯定会上涨，但不会有一个固定数字，而是根据项目实际情况考虑。

“如果一味守在金子塔的顶端，绿城是无法持续收获果实的，只有开发满足市场需求的产品，才能将手中握有的绿粉变成实际效益。”杭城业内曾对观点指数分析称，这种“低成本低收益”的项目，也更符合中交四平八稳的央企风格。

模式：千亿代建记

对绿城来说，踏入千亿门槛是其地产征途中浓墨重彩的一笔，但在融创中交来去间，这个“千亿”中夹杂着诸多喧嚣声。

“这个千亿不是纯粹自己做出去的，里面还包括代建项目销售额。”看到绿城的数字，有同行在朋友圈写下这样一句略带“疑问”的评论。

的确，因为千亿中属于绿城集团的合同销售额约867亿元，代建管理项目对应的统计数字约161亿元。

或许绿城这个千亿有些另类，但以“绿城管理集团”为载体拼出的代建版图，也是其未来继续闯关的秘密之一。

据观点指数梳理，绿城代建业务始于2010年。为了在开发模式上有所转型，该公司在这一年成立了专门负责商业代建业务的绿城房产建设管理有限公司（绿城建设管理）。

截至2011年12月31日，绿城建设管理公司已签约项目共计61个，总规划建筑面积约1250万平方米。

数据来源：公司年报、观点指数整理

虽然每年的规模都在扩大，但从上图可看出，在2011-2015年间，每年代建收入并未对绿城的整体业绩有太多实质影响。

从一个打酱油的小兵到千亿的有力补充，“代建”身份的质变始于中交今年在绿城开展的一场改革。

先是作为绿城“四翼”平台之一高调亮相，再到6月宣布收购蓝城代建业务,并与2015年9月收购绿城鼎益及绿城时代后成立的绿城管理集团合并,新的绿城管理集团规模进一步扩大。

据观点指数了解，在整合了蓝城代建业务之后，绿城管理在管项目升至168个，总建筑面积超过5000万平方米。

“2016年公司预计收入为10亿-15亿元，通过三到五年时间，绿城管理收入将达到300亿-500亿元。”绿城管理集团总经理李军曾透露。

从上述分析可看出，在地产主营业务之外，绿城管理通过“代建”为绿城打开了一个新的盈利窗口。

但这仅仅是“代建”在千亿大戏中扮演的一个小角色而已，“并表代建项目销售额”“借力代建探路更多新城市”则是隐藏在背后的更大秘密。

官方数据显示，今年9月到11月，绿城集团以绿城品牌销售的代建管理项目（非投资项目，简称代建项目）实现的合同销售金额分别约17亿元、20亿元及24亿元。

在新城市探路方面，绿城早已通过代建在珠海打造了翠湖香山，今年更是选择联姻湖北房投、重庆国企两江集团首入武汉、重庆，并借由龙湖高尔夫山庄落下长沙第三子。