深度报告 | 保利千亿秘密:央企整合风口下的规模扩张与利润痛点

观点地产网

2016-12-22 00:11

  • 对于大多数房企而言,千亿是难于企及的数字,而保利地产接近2000亿销售背后究竟隐藏什么秘密?

    编者按:2016年,在供给侧改革和去库存化的大方向下,中国房地产企业走过了一条高光的轨迹,取得了前所未有的突破。

    万科、恒大、碧桂园一步跨越三千亿关口,直至喊出"万亿"的远景目标;千亿规模企业数量大增长,改变连续几年一成不变的七家数量;全行业年度销售金额首超十万亿……

    虽然盛世气象,但仍需冷静观察。观点地产新媒体数据研究部门长期跟踪房地产企业表现,并在此基础上捕捉到精准而全面的市场数据。

    观点指数 当千亿作为一个业绩目标,成为衡量一家房企能否跻身龙头的标尺时,显得简单而纯粹。

    2016年是保利地产跨过千亿的第四年,在四年前的12月21日,保利地产宣布销售额突破千亿大关,成为当时第二家年销售额超千亿的房企。

    最新数据显示,今年1-11月,保利地产实现签约金额1889.47亿元,同比增长41.18%;累计实现签约面积1427.54万平方米,同比增长35.22%。

    可以预见,保利地产与2000亿触手可及,只是时间问题。

    对于大多数房企而言,"千亿"是难于企及的数字,而保利地产接近2000亿销售背后究竟隐藏什么秘密?

    坚持一二线

    得益于去库存市场的良好表现,今年房企集体进入爆发期,保利地产也不例外。

    今年上半年,保利地产签约金额突破1100亿元。从过去几年看,从2012年销售额开始单年过千亿,2013、2014年都是10月份超过千亿,2015年9月份过千亿,今年6月就超过千亿。

    制图:观点指数

    踏准时间节点、抓住市场热点,是保利地产为业绩添上浓墨重彩的一笔。保利地产6月签约金额270亿创下单月新高,此外认购金额创历史新高。另外,9月单月签约201.46亿元刷新今年下半年的月度新高。

    值得一提的是,从数据上看,在保利地产业绩贡献中长三角、珠三角、环渤海三个区域占比70%多。

    坚持布局一二线中心城市也是保利土地策略的重中之重,前三季度新拓展项目55个,新增容积率面积1148万平方米,总获取成本698亿元,分别占销售面积和销售金额的97.30%和44.31%。其中一二线城市拓展面积和金额分别占比81.50%和95.48%。

    对于一二线城市楼市预期,保利地产董事长宋广菊曾表示:"站在更长远的角度来看,中国的一线城市肯定是涨的趋势。"

    宋广菊将保利地产在一线城市的策略概括为三点:"第一,紧盯不放;第二,加强合作;第三,和平共同发展,配合政府健康平稳发展的要求。"

    早前,时任保利地产总经理朱铭新亦强调称:"这么多年保利地产一直坚守一二线城市为主的战略,目前我们的土储资源一二线城市也是占到绝对的主导地位,未来会继续深耕城市群布局,聚焦一二线城市。"

    合作与利润

    在2000亿销售靓丽数字背后,保利地产也没有做到在全行业利润下滑局面中保持独秀。

    根据保利地产前三季度业绩报告,公司实现营业收入同比增长30.30%,主要原因是房地产项目竣工和结算面积增加;营业利润、利润总额分别同比增长21.40%和21.32%,增幅低于营业总收入的增幅,主要原因是结转毛利率同比下降;归属于上市公司股东的净利润同比增长0.12%,增幅低于营业利润和利润总额。

    值得一提的是,前三季度结算项目中合作项目占比较高,导致少数股东损益占比提升至30%,同比扩大10个百分点;同时,受报告期内高毛利项目结转比例降低影响,导致公司综合毛利率同比收缩4.97个百分点。

    保利地产方面表示,近年来公司一直保持一定的合作拿地力度,2016年1-9月公司拿地权益比例为67%,同比上升23个百分点,预计权益下降对净利影响仍将持续。

    无独有偶,申万宏源的研究报告指出,保利地产近三年来通过合作模式拿地越来越频繁。2014年、15年及16年前三季度年公司新增土地价款权益比例分别为70%/76%/67%,预计未来少数股东权益比例仍将维持在较高水平。

    制图:观点指数

    事实上,近年来越来越多房企合作抱团模式,既可以扩大企业规模,又可以降低投资风险。据观点指数观察,与保利地产合作的企业有万科、首开等大型房企。

    "主要还是受调控影响,房地产行业的利润率一直处于下降趋势,合作开发也是为了减少土地成本和融资成本。"保利地产内部人士透露。

    随着房地产行业整体盈利能力减弱,保利地产也开始尝试在城镇化中寻找新的利润增长点。

    据了解,保利地产参与了佛山、江门、湛江等城市新城的开发建设,"在推动城市发展的同时,我们也获得了高于其他开发商的回报。"

    此外,养老地产也是保利地产想要探索的增长极。不过,这个细分市场当前并没有成熟的经营模式,有待观察。

    "在以房地产为主的情况下,我们对养老地产进行深入的研究。"保利地产表示,已在北京、上海、广州等6个城市的7个项目都与养老地产有所结合,其中北京、上海的两个项目已投入运营。

    尽管保利地产对养老地产的模型还在研究阶段,但最终"上游会去链接国家的土地政策和养老政策,下游去链接金融手段或上市通道,希望能够摸索出一套完整的模式"。

    整合与并购

    整合与并购,也是保利地产2016年"离不开"的关键词。

    保利地产此前公布的2016年发展战略显示,延续单项目并购的同时,积极参与行业整合,争取实现对全国或区域规模性房企的并购。

    今年7月7日,保利地产宣布,母公司中国保利集团公司与中国航空工业集团公司正在筹划关于所属地产相关业务资产的重组整合方案;7月14日,保利地产表示,该潜在交易事项涉及房地产项目约70个左右。

    此前,保利地产董事长宋广菊在股东会上曾对并购策略有过描述,她表示,保利地产从来没有放弃过收购和兼并,"十三五"是一个企业收购、兼并很好的时期。保利地产做了一些资本运作,也希望进一步优化结构,为"十三五"期间的收购兼并做好充分安排。

    中国前五大房地产商市场占有率仅11.6%的情况下,保利地产认为,有专业开发能力和品牌优势的企业,将从行业的整合并购中获得市场份额的提升。

    中航地产并购案中,保利集团与中航工业地产业务的整合并不仅仅是财务数据上的整合,真正打开保利地产想象空间的,应该是中航工业集团旗下的土地资源储备。换言之,中航地产资产包并表,无疑将助力保利地产的发展规模再上一层。

    除此之外,保利地产和保利置业的整合猜想,一直以来都备受市场关注。

    据观点指数了解,保利地产董事长宋广菊早在今年5月的股东大会上曾透露,保利地产与保利置业两个平台的合并要在2018年完成。

    值得注意的是,11月29日,保利地产公告宣布终止筹划重组保利置业,使得市场的目光再次关注保利集团旗下两个房地产上市平台的整合事宜。

    在国企整合的浪潮中,保利集团重新梳理房地产业务的想法跃跃欲试。可以想象,一旦保利地产业务重组完成,房地产行业又将浮现一艘巨轮。

    撰文:杨晓敏

    审校:武瑾莹

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