合富辉煌:仅5天!广州土地市场再发力

合富辉煌

2016-10-28 17:35

  • 在11月22日至26日的5天时间内,广州拍地将达到19宗,按起拍价计算的土地成交金额将达261亿元。

    广州土地市场再发力,距离上次国土局规模挂地不足一周时间(详见本微信号《土地供应开闸 合富辉煌:广州11月土拍前瞻及地块详解》),10月26日,广州市再次挂出8宗土地(4宗居住地 + 3宗商住地 + 1宗商业地)。中心区白云新城、广钢新城土地供应加码;外围土地供应全部分布在南部番禺、南沙。

    ——这意味着,在11月22日至26日的5天时间内,广州拍地将达到19宗,按起拍价计算的土地成交金额将达261亿元;如果全部按最高45%溢价计算,本轮供地过后,广州政府土地收入将增加355亿元左右。

    如此大规模、大范围、密集式的推地前所未有。土地市场与商品房市场两者间联系紧密,对于未来市场的判断,合富房地产研究院认为:

    (1)政府不吝啬,优质土地供应大增,同时房企拿地门槛亦有所提高,地市过热风险将得到有效抑制。一方面,政府提供规模优质土地缓解土地渴市,全市多个重点区域均有土地供应,房企可以籍此机会挑选最合适的土地参与竞拍,过多企业集中争夺少数一两宗地的局面将得到缓解;另一方面,房企拿地资金成本亦有所上升。本轮土地供应对参与竞拍房企的资金要求较此前明显提高。土地竞买保证金亦由以往的20%提高至50%;对于竞得企业,外围土地需要1个月内付清地价款,中心区土地需要15天内付清。合富房地产研究院认为,在以往土地市场成交中出现的,扣除配建成本后市区土地动辄溢价100%以上,外围土地动辄溢价200%以上的现象将有所抑制,11月22日至26日广州18宗地的整体溢价率将较以往降低。

    (2)地价支撑楼价,未来房地产市场价格趋稳。中心区多数区域起拍价已达2万元/㎡,部分重点区域(如本次挂牌的白云新城)地块起拍价已提高至2.3万元/㎡,本次外围土地供应主角南沙区土地起拍价已提高并稳定在6100元/㎡的水平。可以预期,11月土地市场成交将有价有量;房企可以籍本轮供应取得优质土地,但拿地成本肯定不会低,各区域成交地价将成为未来房价的有力支撑。

    (3)土地供应浪潮持续,年内仍将有优质土地陆续推出。据合富辉煌监测,1-10月加上即将拍卖的11月土地,土地成交总建面为724万㎡,土地财政收入约650亿元(大部分11月拍卖的已按最高限价计算),相较2015年水平(土地出让总量1191万㎡、土地出让金932亿元)仍有不少距离。可以预计,本次土地供应不会是年内最后一波;由目前至年底,在一个相对较短的时期内,全市多个重点区域仍会有优质土地陆续推出,广州土地供应浪潮仍会持续。

    10月26日最新挂出8宗地的具体分布,见下图。

    本次最新挂出8宗地的主要看点及点评

    【白云新城地块AB2911053】(商住用地)

    优势主要集中在区位及资源配套:地块位处白云新城规划范围,周边生活氛围成熟,北面紧邻万科峰境,距离白云万达广场600米。

    劣势主要体现在邻主干道及地块指标:白云大道车流量大、有一定程度的路噪干扰;地块容积率为4.2,限高50米,有可能对未来产品舒适性产生一定影响。

    该地块起拍楼面地价为2.3万元/㎡,周边一手在售楼盘万科峰境已处清尾货阶段,现时售价为4.1-4.2万元/㎡左右带装修。该地块曾于2011年预公告出让,但当时因无人报价而收回。本次在出让指标上有所调整,可建设用地面积由14176㎡调整为13491㎡,容积率由此前的4.0上调至4.2。

    【荔湾广钢地块AF040224】(居住用地)

    地块整体素质佳,但配建要求亦较高。(1)地块位于广钢中轴以南,紧邻广钢中轴,为一线北向中轴景。地块容积率3.9,限高80米,相比广钢片区已出让的地块来说,居住密度较低。(2)出让条件中要求拿地企业必须按规划配建原芳村高尔夫一块医疗卫生用地,建成验收合格后无偿移交相关部门;同时地块自身亦有约6000㎡公建配套要求(其中包括一个约4000㎡的幼儿园及600㎡的托儿所)。地块内部现状运输铁路为工业遗产推荐文物线索,要求尽量保留。

    地块起拍价为2万元/㎡,最高限价2.9万元/㎡。其左侧紧邻地块为葛洲坝于2015年11月竞得,成交楼面地价为19410元/㎡。

    【白云民科园AB1207032】(居住用地)

    地块位于白云区民科园核心区规划范围内,现时周边城市面貌一般,均为旧厂房或旧村居,配套较落后。但地块在规模(占地82084㎡,总建200715㎡)、起拍价(仅5210元/㎡)及交通配套条件(离3号线龙归地铁站4公里左右,附近有公交车接驳)上有一定优势。

    该地块是民科园核心区规划范围内少数几块二类居住用地之一,民科园是白云区重要的产业经济聚集地,区域内产业人口众多,本次地块出让条件中包括配建务工人员公租房20071㎡。该地块曾于2015年初连同2宗商用地捆绑出让(总建面40万㎡),当时起拍楼面价为3316元/㎡,后因无人报价而流拍。目前周边并无在售一手项目,公寓项目绿地汇创国际和敏捷科创中心售价0.9-1.1万元/㎡左右(毛坯)。

    【番禺南草堂村地块】(居住用地)

    地块位于南村镇兴南大道、南沙港快速之间,离七号线南村站不足1公里。周边居住氛围成熟,附近主要有广州雅居乐花园和雅居乐剑桥郡两大楼盘以及同创誉城等。地块规模小,可建设用地只有1.7万㎡,但容积率低(1.01),可打造别墅类高端产品。地块周边环境一般,现时北面有一小山丘,周边以厂房为主,东面约200米为南沙港快速,有一定噪音和视线影响。

    【番禺东升工业园地块(BC0505052)】(商业用地)

    地块位于番禺区东环街东升工业园,属于华南板块和市桥板块交界。地块规模小(占地1.4万㎡,建面2.2万㎡)。地块进入性较好、但周边形象一般,地块东侧是东星路和工业园,南边为小山坡和大片城中村、北边为空地。由于地块周边以工业产业园区和村庄为主,周边商业氛围一般。周边主要在售公寓为信业悦都荟,售价不高(1.3万元/㎡),因此,地块起拍价(8750元/㎡)相对周边售价较高。

    【南沙蕉门岛北侧地块(2016NJY-7/2016NJY-8)】(居住用地)

    两地块位于市南路以北蕉门岛,东西均为河涌,环境资源较优。但地块及周边空地的现状主要为农田,因此周边教育、医疗、生活等配套不成熟,现时需依靠1.5公里以外的中心生活配套。两宗地块规模适中,建面分别为9万多㎡,容积率2,但有较多的限高规定(不同位置分别限高15-60米)。地块附近在售楼盘主要有逸涛雅苑和广晟海韵星洲等,销售情况一般。与以往不同的是,当报价达到最高限制地价后,这两宗地块竞买方式转为竞配建人才公寓房,而不是竞配保障房(如公租房),人才公寓房建成后须无偿移交给广州南沙开发区土地开发中心。

    【南沙金岭北路东侧地块2016NJY-6】(商住用地)

    地块位于南沙中心——金洲核心区,离地铁金洲站约1.5公里,是南沙现时房地产开发的热点区域,附近有南沙碧桂园、时代云图、碧桂园蜜柚等楼盘以及华汇广场等商业配套,居住氛围较成熟。东临敏捷君御国际,西接金岭北路,南侧为河涌。周边有金州小学、农业银行、华汇广场等教育、金融和商业配套。规模适中(总建9.4万㎡),但商业规模过高(不少于4万㎡),而且由于地块不处于自贸区范围内,大大降低了地块商业部门的价值。与以往不同的是,当报价达到最高限制地价后,本地块竞买方式转为竞配建人才公寓房,而不是竞配保障房(如公租房),人才公寓房建成后须无偿移交给广州南沙开发区土地开发中心。

    审校:徐耀辉

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