深度报告 | 万科旧改劫 深圳城市更新项目纠结中的得与失

观点数据研究中心

2016-10-28 16:26

  • 从长远的角度看,随着万科与深圳地铁重组事项搁浅,万科要维持深圳区域的市场地位,未来不得不重新考虑加大旧改的投资力度。

    观点指数 距离上一次被深圳万科提起仲裁申请40余天后,深华发披露了一则仲裁最新进展公告。

    10月25日晚间,深华发A披露,深圳万科因“仲裁案件申请的财产保全”,深华发控股股东武汉中恒集团所持有的1.16亿股股份被深圳中级法院冻结,冻结期限自2016年9月27日至2018年9月26日止。

    万科与中恒集团在旧改推进过程中的矛盾再一次引发市场关注,据观点指数了解,双方于一年前合作开发深圳光明新区城市更新项目,此后万科认定中恒集团未按约定履行项目确认实施主体、签订土地出让合同,一纸文书告至法院。至此,昔日合作伙伴已貌合神离。

    随着更多细节浮出水面,万科中恒矛盾激发的缘由进一步为外界知悉。除了万科坚持更改项目规划设计方案而带来的企业间文化理念冲突,更深层次的原因在于中恒在旧改项目上因拆迁所带来问题,导致工期进度落后于预定计划。此前有消息称,中恒的光明新区旧改项目仍有8家“钉子户”。

    尽管万科称希望通过仲裁促进中恒方面继续履行合同,但在外界看来,这或许是深圳旧改“拆不动、赔不起、玩不转”的又一案例。

    据观点指数不完全统计,万科在深圳参与了包括南苑新村、南华村、蛇口渔一村、车公庙、沙井街道上星工业区等旧改项目,拆迁与相关手续办理尚在进行中。其中,南苑新村项目作为深圳出台《城市更新办法》以来最早启动的八个住宅旧改之一,至今仍举步维艰。

    深万和旧改

    万科过去三十余年的发展史上,最早涉足房地产开发领域要追溯至1988年,该公司通过拍卖方式获得罗湖区红桂路一宗占地4100平方米的旧改用地,由此开发出“威登别墅”。

    据观点指数了解,1988年至2004年间,万科在深圳、天津、鞍山、沈阳、上海等地共计参与16个旧改项目,总建筑面积152万平方米;大本营深圳仅涉足罗湖、福田区仅5个项目,对应建筑面积36.8万平方米,开发项目包括威登别墅、万科桂苑、万科俊园、万科彩园、金域蓝湾。

    2006年7月22日,万科公告宣布,深圳万科与九州地产签署协议,由此获得龙岗中心城新老西村旧改项目,预计公司须支付总合作价款10.97亿元。这是继龙岗樟树布旧改项目之后,深圳万科接手的第二个旧改项目。此番拿地,被解读为万科开始大量布局深圳旧改的信号。

    上述两个项目尽管遭遇一定缓建,但都相继于2010年下半年启动,其中樟树布旧村改造项目占地约11万平米。根据深圳万科总经理周彤彼时的介绍,新老西村旧改项目将打造成公司首个大型城市综合体,总建筑面积100万平方米,包括15万平方米的万科广场,以及160米高的万科大厦——至今这仍是深圳万科的在售主力之一。

    2010年8月份,金晖地产位于南山区的南苑新村启动整体改造拆迁补偿签约仪式。观点指数了解,金晖地产正是万科与金晖集团合资成立公司,其中万科拥有80%权益。经此一役,万科实现首度进驻南山区,至此其布局已覆盖深圳六区。

    根据万科同月发布的公告,该公司还获得南山区蛇口渔一村旧改项目,项目净占地面积约1.9万平方米,建筑面积14.2万平方米,综合改造成本约6.6亿元。

    观点指数不完全统计,此后万科陆续进驻龙岗、福田、南山等地项目,将布局蔓延至坂田旧改、南园新村旧改、南湾片区旧改等。其中,仅龙岗便有七八个项目,这奠定了万科在龙岗区的地位。

    当时万科主要在关外区域发展,仅龙岗便开发了万科第五园、万科紫悦山、万科麓城、万科里城等项目。

    2015年8月,深华发A宣布,大股东武汉中恒集团、万科分别以15%、85%的持股比例组建合资公司,后者正式成为“光明新区公明街道华发工业区旧改项目”开发主体。

    位于深圳光明新区公明街道的公明华发电子工业用地于2010年获列入城市更新计划,2013年获批规划建设成集办公、居住、商业为一体的复合功能区,占地面积11.62万平方米。扣除保障房、配套及回迁商业,项目的建筑面积仍有26万平方米。

    同年8月,万科通过竞标方式竞得福田车公庙的捷荣创富厂区城市更新地块,占地面积5775平方米,建筑面积5.78万平方米。

    此外,万科还获得位于宝安沙井企安路与上星路交汇处东南角的地块,尽管地理位置不如福田、南山等项目,但沙井旧改项目总建筑面积64万平方米,能为万科补充相当数量的土储。有消息人士透露,项目已拆迁完毕。

    经历数年的开发后,据观点指数不完全统计,万科目前参与的数个旧改项目中,仅蛇口渔一村项目、车公庙项目、沙井上星工业区项目有最新进展,其余项目则仍推进缓慢。

    得失与反思

    随着房地产行业滑出黄金时代,万科扩张战略也显得更为务实、谨慎。资料显示,过去十多年,万科在深圳获取项目大多是通过合作或收购方式。从成本的角度考虑,在土地短缺的深圳市场,这已较公开招拍挂的划算得多。

    万科发展的历史上,2003年是值得反思的一年。当年7月4日,深圳土地房产交易中心拍卖大厅,在郁亮到场督战的情况下,万科以总价9.7亿元、溢价率155.56%竞得坂雪岗地块。

    当时万科在深圳已经没有土地储备,拿地却承担了资金成本及项目风险。2002年,万科净利润不足10亿元,坂雪岗地块不仅吃掉了公司全年利润,还占用了全年30亿元拿地预算的1/3。

    上述经历引起了万科管理层对发展模式和路线的反思——在此之前,该公司买地几乎是招拍挂,成本非常高。而自涉足旧改后,万科的扩张出现明显变化,首先体现在项目合作的频率增加。

    具体到旧改方面,这种合作发展模式的时代背景则是,2009年《深圳市城市更新办法》出台,明确城市更新项目的业主可以自行申请改造,开发商只要获得2/3业主的同意拆迁重建意愿,就可以将小区进行城市更新申报。《办法》出台后,包括佳兆业、卓越、金晖等不同的企业抢驻旧改住宅小区,争取拿到业主的拆迁意愿。

    至2010年,深圳再度明确,城市更新的市场主体自身或控股股东,“应当在全市上一年度年检合格的开发企业排名中位于前一百位”。由于新政对旧改开发主体进一步提高门槛,此后包括金晖的南苑新村,以及南华村等项目开始寻求资金实力较强的合作方,万科由此入局。

    观点指数了解到,万科在旧改方面的合作方包括九州地产、金晖集团、中恒集团等。其中以南苑新村为例,2010年,万科、金晖分别以80%、20%比例成立金晖地产,此后万科收购金晖20%股权、实现全资拥有金晖地产;万科在深圳旧改的最新合作伙伴中恒集团,在光明新区华发片区项目上也仅持股15%,并需承担项目建设用地的全部搬迁补偿工作,及相关手续办理。

    市场人士对观点指数表示,一方面对于待推进的旧改项目而言,由于业主或原先拥有人不具备资金及开发能力,因此有必要引入合作伙伴;另一方面,万科实际上旧改经验难言丰富,因此让当地企业负责拆迁问题,就避免了很多推进的风险。

    即便如此,万科在旧改推进工作方面仍面临了不少挑战。其中最经典的案例是,2012年5月29日,万科宣布已与恒豪公司签署了“福田区南园新村旧改项目合作开发协议”,而佳兆业立即回应称,公司已于2007年开始了对南园片区的更新改造工作。

    随后,尽管万科澄清所开发南园新村项目与佳兆业非同一项目,但在实际操作中,两家公司在南园片区仍出现了激烈的争夺。2012年城市更新细则规定,“经占建筑物总面积90%以上且占总数量90%以上的业主同意后,公开选择市场主体”。

    为了争取业主同意,万科、佳兆业竞相将南苑新村的拆迁赔付标准提高至1:1.3。最终深圳市更新办出面叫停,表态南园新村并不属于任何开发商、旧改也应由政府主导进行。至今,万科在南园新村方面仍未有实际进展。

    深圳城市更新细则逐年修正,旧住宅区改造的方针改为“政府主导”,不再允许房企申报计划。新政后,开发商抢驻旧住宅小区与恶性竞争的现象大大减少。这带来的另一个影响则是,南华村旧改项目先后邀请过卓越、佳兆业、万科作为开发主体,却迟迟不能列入更新计划。

    此外,原业主或租户不同意原有的拆迁补偿方案,并要求更好的补偿方案,导致开发商在旧改项目上面临了进退两难的局面。

    万科面临的最新拆迁难题爆发于10月25日。据深华发披露,深圳万科与中恒集团约定光明新区华发工业区旧改项目,武汉中恒集团及公司未按约定履行办理《改造实施主体确认书》、《地价缴交通知单》、签订《土地使用权出让合同》等手续,深圳万科请求依法裁决两被申请人支付迟延办理的违约金等。

    深圳旧改现状

    万科在深圳旧改市场的探索,背后除了补充自身土地储备的压力外,不断扩容的房企队伍及日益激烈的市场竞争也是重要原因。

    在2012年度业绩会上,郁亮曾公开表示,深圳市场已经有很多房企进军旧改,而旧改也是深圳的趋势,万科不做就分不到羹。所以,旧改是万科一定要做的。

    数据显示,2013年,佳兆业以成交金额62.4亿元、成交面积29.4万平方米,取代万科成为2013年深圳住宅成交第一名。期内,佳兆业凭借城市广场项目入市拉动业绩,后者正是佳兆业旗下最大的旧改项目之一。

    随着远洋、恒大、泰禾、融创等外来房企均在深圳密集布局,市场竞争进一步激烈。有消息称,鸿荣源在深圳约有1000万平米土地储备,对应潜在旧改达22个,其中仅龙华便有15个。2015年,该公司凭借壹方中心、壹城中心两大项目,成交金额145亿元排名全市第三。

    过去五年间,恒大在深圳储备20个项目,其中约有15个旧改项目,土地面积达到1200万平方米,按当前市场价格预估有3500亿元以上的货值。作为深圳曾经的旧改之王,佳兆业此前则获得盐田区有史以来最大规模旧改——盐田三村、四村和西山吓村的改造项目。

    相比之下,尽管万科过去多年间在深圳加大旧改投入,但在旧改数量、规模等方面仍与鸿荣源、恒大、佳兆业等房企有所差距。

    万科年报显示,截至2015年底,万科在全国参与了8个城市更新改造类项目,目前拆迁与相关手续办理尚在进行中。根据当前规划条件,相关项目按万科权益计算的占地面积约67万平方米,对应权益规划建筑面积约301万平方米。

    仅就目前而言,万科在深圳市场中的销售排名仍在第一梯队。2015年,该公司在深圳实现成交金额202.52亿元排名第一。究其原因,除了现有在售项目外,万科通过合作或收购方式获得的项目成为业绩增长的重要原因。

    据观点指数了解,万科于2013年以54亿元、溢价率92.86%竞得南山区留仙洞总部基地;2015年5月,通过股权收购方式获得罗湖“大金牙”正顺广场项目,收购金额或超过30亿元。此外,万科通过收购或与深圳地铁合作,先后获得香蜜湖项目、安托山项目、红树湾项目及深圳北站项目等。

    值得一提的是,万科在上述拿地过程中倾向于获取净地或开发难度较小的熟地,并非旧改项目。这种发展模式除了降低开发风险,也与万科2016年的销售目标有直接联系。据悉,该公司全年计划销售3000亿元,其中深圳公司目标400亿元。

    新获取地块也成为万科特殊时期内的重要业绩来源,观点指数发现,红树湾项目、香蜜湖项目、安托山项目开发成的“臻系列”中,瑧山府南区地块货值126亿元,北区地块货值220亿元;瑧山道值将近100亿元;瑧湾汇总货值200亿元以上。

    从长远的角度看,随着万科与深圳地铁重组事项搁浅,万科要维持深圳区域的市场地位,未来不得不重新考虑加大旧改的投资力度。

    这方面万科有过相应的尝试,在2011年前,万科、华侨城等房企对南山区白石洲旧改项目表达过兴趣。这是目前深圳最大的旧改项目,规划总建筑面积550万平方米,仅回迁房就达100万平方米,外界预计总货量价值逾3000亿元。最终万科被拒,绿景地产成为白石洲旧改的开发改造主体。

    截至目前,万科曾意向参与的南苑新村、南华村等项目均进展缓慢,最新曝出的与中恒集团矛盾公开化,或许也预示着光明新区华发片区项目难以继续合作。

    对于万科而言,如何处理与合作伙伴、业主及租户等问题,如何快速有效推进旧改,仍是需学习的一课。

    撰文:钟凯

    审校:欧阳颖

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