世邦魏理仕:二线城市写字楼普遍承压 住宅调控重新出台

世邦魏理仕

2016-10-26 11:47

  • 2016年10月25日,上海 –世邦魏理仕(CBRE)近日发布《2016年第三季度中国房地产市场回顾》。报告指出,三季度,全国市场呈现如下特点:

    1. 优质写字楼市场:二线城市普遍承压,经济出现积极信号

    2. 优质零售物业市场:实体零售现新气象,郊区商业发展迅速

    3. 工业物业市场:资本追逐物流地产,需求增速有放缓迹象

    4. 住宅市场:调控重新出台,遏制市场过热

    优质写字楼市场— 二线城市普遍承压,经济出现积极信号

    第三季度,全国优质办公楼市场新增供应环比升6.5%至183万平方米,深圳、成都以及部分华东二线城市的新增供应增长较快,并带动成交问询和吸纳量的同步上涨。三季度全国优质办公楼吸纳量逾120万平方米, 环比增涨36%。然而纵观今年前三季度,一线和二线城市的办公楼吸纳量较2015年均同比下滑25%左右,体现出经济增长下行,和由去年底开始发酵的新兴金融业态整顿对办公楼需求的叠加影响。

    市场空置情况较为平稳,部分空置率持续处于高位的城市,如成都、沈阳等,情况甚至略有缓和,一、二线城市平均空置率分别在9.2%、28.3%,仅苏州和天津本季度空置上升较为明显。持续高位的空置情况使得多数二线城市租金环比下滑0.5%,但较上一季度有所缓和。一线城市租金盘整略有上升,全国市场平均租金本季环比持平。值得注意的是,今年前三季度累计租金涨幅已经接近后金融危机时代历年的同期低点。

    当前经济中也有一些积极的信号出现。前三季度服务业增加值占GDP比重较去年同期提升1.6个百分点至52.8%,第三产业增长正逐步成为中国经济新的驱动之轮。而在“双创”推动下,今年以来日均新登记企业达1.46万家,比去年同期每天多增2,000家左右。反映在办公楼市场上,众创空间和创业企业的需求活跃,本季在成都、长沙等城市表现尤为明显。此外,宽松的流动性也使得传统金融行业尤其是保险业发展更为迅速,成为市场新的动能。

    优质零售物业市场—实体零售现新气象,郊区商业发展迅速

    虽然经济持续调整,消费零售额依然保持稳健增长。消费者情绪已然从去年股市冲击带来的财富消弭影响中逐渐走出,截至八月份,中国消费者信心指数为105.6,已然从前期低位攀升约至去年六月水平。历经五年左右的高速增长,电商份额已占实体零售近20%(在扣除汽车能源消费后),而一、二线城市中这一占比更高。根据中国商业联合会数据,今年前八个月网上实物商品零售额同比增长25.5%,但增速较去年下降10.1个百分点,电商的渗透率已现饱和迹象。实体零售业在历经近三年的徘徊盘整后,市场中出现了一些新的气象。同时消费升级这一命题也始终贯穿于实体零售商业的调整恢复过程之中。

    本季度全国新增零售面积约在170万平方米,前三季度累计供应量较去年同期减少约17%。新增商场多位于新兴商圈或社区商业中心,一线城市中不少此类项目的开业率达到90%以上,谕示着随着聚居居民大量增加,一线城市远郊社区商业零售正迅速成熟。全国市场平均空置率较上季有所下降至8.3%。

    从需求方面来看,餐饮商户继续快速扩张,并出现进一步细分化的趋势。中端连锁餐饮的全国化布局更趋深入,即便在广州这样有着传统强势餐饮文化习惯市场,本季也见到很多全国品牌如Wagas,外婆家子品牌“穿越”进入,并且受到市场欢迎。千禧一代消费者的崛起带来了新的消费习惯与商业机会,这使得固有的一些市场定见都可能会受到冲击。在一线城市的核心商圈,消费升级正推动餐饮精品化的发展,而此类餐饮业态的租金承租能力也与过去传统餐饮不可同日而语。

    凯德本季度宣布以输出管理与品牌模式与长沙某项目合作,同时大悦城也在全国范围内以管理或部分入股形式进行轻资产方式拓展。在全国市场购物中心供应普遍过剩,开发商多缺乏经营管理经验的背景下,优势购物中心品牌的运营管理能力复制输出可以成为一种尝试。但轻资产介入零售项目也意味着舍弃了管理带来的资产增值空间,未来商业地产退出渠道的多元化发展或将对目前的轻资产模式产生影响。

    工业物业市场— 资本追逐物流地产,需求增速有放缓迹象

    物流仓储设施第三季度新增供应缺乏,仅为36万余平方米,为连续12个季度以来低位。虽然三季度是电商需求旺盛的季节,为应对年底的传统促销活动,各地电商纷纷增加仓储面积以备战随之而来的井喷的物流需求。但应该看到的是,随着电商在主要一、二线城市渗透率趋于饱和,其增速在逐步减缓。此外,今年以来疲软的外贸数据对口岸型城市的仓储需求亦有所影响。例如,一些贸易企业的退租令上海仓储市场本季出现负吸纳。全国物流租金保持平稳,环比微升0.1%,一线城市涨幅继续优于二线城市。成都、重庆、武汉等空置率较高的城市延续了前一季的租金回调,而一线城市中上海随着空置率水平升至16%,局部区域的议价空间有所增大。北京市场的供不应求预期进一步强化,由于办公空间紧缺,很多物流园区正考虑改建为商务园区以承接办公需求。

    一些仓库发展商正在尝试向供应链服务商的角色转型,通过产业链延伸提升整体盈利水平。我们看到在深圳市场中,业主方开始为客户提供包括装卸、仓储、报关等一揽子打包服务。但这也在一定程度上导致了第三方物流租户租赁合适物业的难度增加。

    中国物流资产(宇培)三季度赴港上市谕示着资本继续看好物流地产领域,包括国内商业银行、上市公司及地产基金等各类资本均均在积极介入。更多的参与者也加剧了优质物流土地和资产价格的加速上升,这将使得物流地产投资收益率在短期内进一步走低。

    住宅市场—调控重新出台,遏制市场过热

    第三季度住宅销售价格加速上扬。根据统计局70个大中城市新建商品住宅价格指数整理,八月一线城市价格指数同比增幅达30%以上,重回历史高位;而二线城市则持续攀升至13%。持续火热的市场态势触发了新的调控政策出台,从八月上旬苏州重启限购政策开始,厦门、杭州及至成都、武汉等重点二线城市在九、十月份纷纷重拾地方限购并配合限贷及土地市场规范整理措施,力图调控市场的过快发展。

    由于调控收紧将缩小购房者基数且抑制投资意愿,发布新政的一二线城市的住宅销售将有所放缓。2016年1-8月,上述城市的住宅销售面积占全国销售总面积的22%。然而,鉴于一二线城市目前较低的住宅库存水平,我们认为价格在2017年二季度前出现集中回调的几率不大。与此同时,调控后更为严厉的融资和土拍政策将对小型开发商带来消极影响,未来房地产行业的兼并活动预计会有所增加。

    世邦魏理仕研究部中国区主管、资深董事谢晨表示:“进入2016年第三个季度,活跃的产业创新气氛带动新兴企业的办公需求有所上升,但由去年底开始发酵的新兴金融业态整顿,以及大部分二线城市供应过剩将令办公楼市场在短期内承压。实体零售业在历经近三年的徘徊盘整后,不断进行消费升级改进,加之千禧一代消费者的崛起带来的新商机,使市场出现新的气象。”

    审校:杨晓敏

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