深度报告 | 万科并购术 8.75亿收购沿海家园天津百亿项目背后

观点数据研究中心

2016-10-25 19:50

  • 对于万科来说,成为市场主角已是常态,但这一次市场关注的不是股权斗争,不是地产一哥的宝座,而是其精准的收购动作。

    观点指数 万科的一宗交易,将一个价值百亿地产项目再次推到了舞台中央。

    这宗交易关乎一个总建筑面积约430万平的天津北辰区北仓示范小城镇项目,沿海家园将该项目主要负责方(沿海家园全资附属公司)70%的股权,以人民币8.75亿转售予天津万科。

    而早于1997年在香港上市的深圳房企沿海家园,这一次聚光灯重新打在身上,除了因为与之交易的是万科之外,也与这个价值百亿的天津北辰区北仓示范小城镇项目有关。

    对于万科来说,成为市场主角已是常态,但这一次市场关注的不是股权斗争,不是地产一哥宝座,而是其精准的收购动作。  

    430万平小城镇项目

    其实,出售北仓示范小城镇项目一事早有披露,沿海家园8月9日曾发布公告宣布,拟出售天津一全资附属公司70%股权予天津万科房地产有限公司,总代价为8.75亿元。

    该“全资附属公司”全名天津和谐家园房地产开发有限公司,为天津北辰区北仓示范小城镇项目主要负责方。

    据观点指数查询,2010年及2011年,天津和谐家园与天津北辰区政府订立政府协议,北辰区政府授权其为投资、融资及建设北仓镇作为小镇模式项目的主要负责方,具体工作范围为提供建筑投资平台,包括但不限于与该项目有关的融资、建筑、基金管理及债务偿还。

    这个北仓示范小城镇项目面积颇大,总地盘面积约290万平方米,总建筑面积约430万平方米。其中,安置建设区约110万平方米,开发商极为关注的可售建设区则约310万平方米,不可售配套设施区10万平方米。

    项目涉及拆迁合共七个村,包括约4500伙住户,而直至签署出售协议的日期,天津和谐家园已与北仓镇政府协调,并完成拆迁约1300伙住户。

    虽然,天津万科此次仅仅以8.75亿元就拿下了天津和谐家园70%股权,但北仓示范小城镇实则是个百亿投资项目——总投资成本预计达107亿元,目前已产生41.69亿元成本。具体而言,107亿元总投资成本包括安置地区的建设、安置人口的长期生活保障津贴、公共设施建设、地下建设及融资。

    按照政府协议,这107亿元由天津和谐家园承担,而拆迁成本则由北仓镇政府承担。拆迁成本主要为土地拆迁及土地收购的成本,预期拆迁成本约为28亿,实际拆迁成本的任何额外款项都由北仓镇政府支付。

    值得一提的是,政府协议中明确,有关该项目土地销售的所有土地金(扣除相关成本及北仓镇政府和北辰区政府的相关收入后)将转让给天津和谐家园。

    今年6月27日下午,北仓示范小城镇已成功通过公开市场出让其第一宗土地——“津辰北仓(挂)2015-024号地块”由路劲地产以20.6亿的成交价拿下,溢价率69%,楼面价7612元/平方米,该地面积共约12.49万平方米,建筑体量约27.6万平方米,土地用途为城镇住宅、科教,其中纯住宅面积约为11.77万平方米。

    披露这宗交易两个月后,即10月19日,沿海家园召开股东特别大会投票通过该交易的决议案。公司执行董事夏向龙于股东会后表示,除去交易前已推出的27万平方米,剩下部分将由万科方面决定开发进度。

    万科的收购法则

    据观点指数了解,沿海家园对此次交易表现得较为谨慎,在其披露的出售协议中,尽可能地在争取更多的利润回报。

    譬如万科须于完成日期后的24个月内,根据付款时间表支付人民币18.34亿元的优先利润予沿海武汉;天津和谐家园以可供发展的总建筑面积每平方米人民币600元出售土地,并于收到该销售所得款项起计5日内向沿海武汉分派利润;签署出售协议前于出售的土地(即路劲所得地块),沿海武汉及上海沿海将享有从过往土地销售的所得利润;假设万科及其联属人士就该项目的二次发展取得项目,沿海武汉将享有优先选择权,按沿海武汉及买方于目标公司的股权比例,投资于该二次发展项目等。

    虽然出售协议条款倾向于沿海家园,不过业内人士指出,对于万科来说,以8.75亿拿下这个总建筑面积约430万平的百亿投资项目其实还算划算。

    天津中原地产投资顾问部住宅中心副总监焦仲伟在接受观点指数采访时认为,这个项目不错,“有很多开发商看中,此前路劲拿下的地块价格也比较合适”。

    观点指数获悉,路劲拿下的“津辰北仓(挂)2015-024号地块”当时吸引了K2、平安、保利、中骏、路劲、万科、金地等多家房企竞拍;从整个区域看,北辰区也已吸引包括恒大、正荣、中储、融创等多家品牌房企进驻。

    北辰区热度渐高,价格也愈涨,均价已经从2005年3007元/平方米涨到到2015年10142元/平方米,在环城四区当中上涨趋势最快,2016年5月均价更达到13918元/平方米。

    焦仲伟分析称,天津万科土地储备已不多,项目基本都结盘了,此举更大的目的是为了拿地,增加土地储备,“今年天津很多地块出让万科基本都参与,但大都没有拿下来,现在项目太少了,之前高溢价拿了一块74.5亿的地”。 

    截至2016年6月30日,万科规划中项目按权益计算的土地储备建筑面积合计3582万平方米,是2012年以来的最低点,这样的土储数量大约只能覆盖两年左右的开发,因此今年以来万科以增加土储为目的的收购还有好几例。

    7月22日,万科收购无锡万宇置业有限公司,彼时业内人士分析道,万科在错失白屈港地块之后,对于土地的需求急剧上升,收购无锡万宇置业是为拿下万宇花半里二期地块。

    万科还在6月以3.02亿收购了杭州万通杭昀置业有限公司100%股权,从而得到万通地产的上元公寓项目;在武汉,万科还通过收益权合作方式获取二七滨江商务区项目,并还收购武汉国际文化商业中心项目B地块等。

    这些零零散散的收购中,虽大部分未披露代价,但许多业内人士认为,万科向来在收购中表现谨慎,目的性强,不会吃亏,并且无意充当白武士。

    从万科的收购历史来看,也显得精于盘算。一个不能不举的例子是万科对南都地产的收购,这桩于2005年发起的收购,直到现在也被称为“著名并购案例”。

    2005年,南都集团控股公司上海中桥将旗下上海南都70%股权、苏州南都49%股权以及浙江南都20%股权转让给万科,转让代价为18.58亿元,这个价格对比当时标的公司的净资产显然是高溢价收购,不过,在这一次的收购中万科却获得了超过219万平方米的土地储备。

    彼时,有业内人士分析,以18.58亿的收购价格来看,成本显然低于土地市价;通过这一次收购,万科在长三角的土地储备将达到1000万平方米,占到万科土地储备的40%;此外,万科还借此成功进入杭州市场。

    2006年,万科继续与上海中桥签订收购协议,以17.66亿元获得浙江南都60%股权、上海南都30%股权、镇江润桥30%股权、镇江润中30%股权、苏州南都21%股权;2007年,万科继续收购了南都地产剩余的20%股权,代价3.93亿,最终完成对南都房产的全面收购。

    通过这三次收购,万科创下当时国内房产企业最大宗并购案例,全面进入杭州市场,并基本完成长三角整体布局。

    撰文:陈翠

    审校:欧阳颖

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