土地供应开闸|合富辉煌:广州11月土拍前瞻及地块详解

合富辉煌

2016-10-21 15:32

  • 中心区地块位于海珠中心、白云新城、广钢新城、金融城和智慧城等地段成熟或逐步成熟的区域,而外围的番禺、黄埔、南沙和花都四区地块在交通、景观资源等方面均有各自优势。

    广州市土地市场开闸。广州市国土资源和房屋管理局10月20日共挂牌11宗地块(9宗商住用地,2宗商业用地)。天河、海珠、荔湾、白云、番禺、黄埔、南沙和花都等8个区均有地推出。

    如此大规模(共11宗地)、大范围(涉及全市8个区:中心城区4个区、外围4个区)的集中供地(其中10宗地将于11月22日出让),为广州土地市场多年来罕有。

    合富房地产研究院认为,本次土地拍卖方式与以往对比,有以下几个不同点:(1)全部待拍卖的土地,不管是中心还是外围,均设定最高限价。本次黄埔(广州开发区)和南沙两个区域土地拍卖时,将设定最高限价,超过限价则需要配建保障房。而以往只有中心区、原黄埔、番禺和花都需要配建保障房。(2)各区域土地起拍价明显提高。海珠、荔湾、白云土地起拍价均破2万元/㎡,番禺则达到1.4万元/㎡,黄埔接近1万元/㎡,南沙突破6000元/㎡。(3)对参与竞拍房企的资金要求进一步提高。土地竞买保证金亦由以往的20%提高至50%。对于竞得企业,需要1个月内付清地价款。

    最为重要的一点:本次挂牌的11宗地均属于优质地块。中心区地块位于海珠中心、白云新城、广钢新城、金融城和智慧城等地段成熟或逐步成熟的区域,而外围的番禺、黄埔、南沙和花都四区地块在交通、景观资源等方面均有各自优势。

    11宗地的具体信息,见下表:

    11宗地的主要看点及点评:

    【白云新城AB2804012地块】(商住)

    紧邻白云新城中轴,距地铁2号线萧岗站出口250米。白云新城定位为广州城市副中心,经过多年发展,目前区域内商业(万达广场、5号停机坪等)、交通(地铁2号线)、市政配套(白云国际会议中心、市儿童公园等)十分成熟。近年白云新城土地供应均为商业/商务用地,上一次居住用地出让需追索至2012年萧岗地铁口南侧地块(现为珠江岭南公馆项目)。目前区域内各主力在售楼盘多已处于尾货状态,可售货量不多。AB2804012地块容积率为3.9,高于白云新城中轴位置其他项目(珠江岭南公馆1.01;中海云麓 2.81;保利云禧 2.81)。

    【荔湾广钢AF040206地块和AF040219地块】(商住)

    AF040206地块和AF040219地块位于广钢新城中轴以南,现时进入性有待改善,放在广钢新城范围内,不算是最优质的地块。但广钢新城正在逐步成熟,已进驻房企的品牌效应也在持续加强。未来该两宗地在配套、路网和生活氛围等方面可望进一步成熟。

    AF040206地块:位于广钢新城中轴以南,地块容积率为6,居住密度较高;地块北向为二线中轴景观;东向紧邻一宗商业地块(未出让)。

    AF040219地块:地块总建8万㎡,规模不大,自身无配套,以依托广钢新城规划配套以及共享周边项目配套为主。地块景观同样为北向二线中轴景,但地块南向紧邻有占地约8千㎡的公园绿地。地块起拍价也较高,达2.12万/㎡,刷新区域最高起拍价。

    【海珠万宝冰箱厂地块】(商住)

    位于成熟的海珠中心板块,周边有保利红棉花园、保利海棠花园、富力顺意花园、南景园等一大批居住社区,配套成熟、居住氛围浓厚。海珠中心板块土地供应稀缺,近3年仅在2014年1月宝岗大道成交一宗小规模宅地(总建约2.43万㎡,其中配建1.04万㎡,剔除配建后楼面地价为20887元/㎡),今年海珠中心板块商品住宅更是持续10个月零新增供应,区域供不应求态势凸显。

    【番禺汉溪村地块二】(商住)

    地块位置佳,临近地铁三号线、七号线汉溪长隆站。周边居住氛围成熟,邻近南国奥园、锦绣香江、保利大都汇、奥园城市广场、保利红馆等,离番禺新兴商业中心万博中心近。番禺近年新增商住用地供应稀缺,商品住宅市场呈现供不应求,价格持续上涨。地块规模小,总建不足1万㎡,用地形状不规则。

    【黄埔开源大道南地块】(商住)

    地块规模较大(总建面超过30万㎡),总价高(起拍价近30亿元,最高限价超过43亿元),对开发商的资金能力要求高。地块起拍楼面地价较高,按总建面计算,起拍楼面地价达9632元/㎡,创下黄埔区土地出让起拍价的新高。地块内含小学幼儿园等配件指标,并且须为地块周边村民修建一条通往地块西南侧山体的上山便道,增加额外的成本。地块将与周边的中海誉城、万科金色梦想、岭南雅筑等项目构成大型居住区,随着上述项目的居民入住,未来区域成熟可期。有一定自然景观资源,但地块目前北侧、西侧存在物流仓库、城中村等,形象有待提高,地块进入性相对不足。

    【南沙黄阁地块点评】(商住)

    地块距离地铁黄阁站较远,需打造楼巴接驳。地块道路交通较好,可通过黄阁大道快速接驳南沙大道与广澳高速入口,可快速到达番禺和中心城区。地块容积率1.8,而且拥有价值较高的南向山水资源,可打造舒适性产品。地块紧邻万科南方公元,离黄阁镇中心较近;但现时周边配套不成熟,配套级别较低。

    【南沙坦头地块】(商住)

    地块位于南沙中心——金洲核心区的边缘,是南沙现时房地产开发的热点区域。地块东面紧邻山体,北面、南面亦有较丰富的山景资源;但地块离地铁距离较远,现时周边配套一般,地块规模大,总建约20万㎡,适合打造大型品牌社区。地块东北面约1公里有一发电厂,高耸的烟囱显眼。

    【花都平步大道地块】(商住)

    地块由A/B/D/E/F四块居住地捆绑1宗商业C地块组成,总占地60.74万㎡,总建筑面积90.03㎡(居住64.43万㎡;商业25.61万㎡)。地块位于花都CBD中轴,旁边是万达文化旅游城,位置佳,目前已完成拆迁平整。由于地块需要符合文旅产业和控规的要求,以招标的形式出让,即在竞争商务标报价的同时,还要竞争将来地块开发的技术标。因此地块出让门槛高,比如需要考核拿地企业的资金实力、文旅领域排名、商业运营体量和能力、地块C的概念方案和将来施工方案等。根据以往3次花都文旅城控规范围的土地出让情况来看,本次平步大道地块有可能最终被万达收入囊中。

    【天河金融城地块】(商业)

    地块位置优越,位于金融城地标旁,南向可部分望江及河涌水景;处于金融城交通枢纽上盖,商业发展价值高。地块规模不大,总建筑面积58395㎡,而作为交通枢纽用途部分占65%,地块将来可充分利用的面积不高。另外,地块对竞买人设定了条件,例如竞买人须具有城市轨道交通线网工程建设和运营管理服务资质。

    【天河智慧城地块】(商业)

    地块位于智慧城起步区、天河软件园高唐园区的核心位置,临近天河软件园管委会,周边有日航酒店、万科商业体等配套设施,区位优越。地块对竞买人存在定向条件(竞买人或起控股股东须为从事电子商务与现代物流技术的高新技术企业,且具备中国5A级物流企业资格),并且规定项目自持比例不低于计容总建的50%,自持部分自取得房地产权证后五年内不得出售转让。地块需在建筑物一、二层分别提供不小于1500㎡,共计不小于3000㎡的建面,无偿移交天河科技园管理委员会。

    审校:刘满桃

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