亚豪:9月别墅供需齐涨,调控后量价仍坚挺

亚豪机构

2016-10-20 12:42

  • 2016年9月北京别墅市场共实现成交889套,成交面积27.29万平米,环比分别增加了38%、36%,这一成交量也创造了近三个月的新高。

    根据亚豪君岳会统计数据显示,2016年9月北京别墅市场共实现成交889套,成交面积27.29万平米,环比分别增加了38%、36%,这一成交量也创造了近三个月的新高。

    而进入到10月份之后,收紧调控之下纯商普宅与公寓豪宅成交均现回落,别墅市场却依然坚挺。10月1-18日,北京别墅产品共实现成交408套,成交面积11.47万平米,基本与上月同期持平。而从成交价来看,10月前18天别墅市场成交均价高达41791元/平米,创造了历史新高。

    此次930新政收紧调控之后,北京楼市成交量应声而降,其中以公寓豪宅市场表现最甚,不过别墅市场量价却依然保持坚挺。亚豪机构市场总监郭毅分析,这与别墅市场的供应不足不无相关,同为高端类产品,受到地价高涨的影响,迈入豪宅行列的项目不断增多,因此其中的公寓豪宅类产品供应相对丰富,但是受到“限墅令”以及产品规划管控的影响,别墅供应却一直未现太大突破,与快速增加的高端居住需求形成鲜明反差。今年截至目前别墅市场供需比低至1:1.6,供需的严重缺口使得别墅市场在严厉调控的当下仍能保持量价的坚挺。

    未来别墅市场成交价格,仍将保持稳定

    从政策预期来看,二套房首付由50%提升至70%(非普通住房),对于别墅市场需求来说必然会产生一定制约,因此未来一段时间内,别墅市场成交量在当下的短暂企稳后,也将出现下行,不过随着土地供应中加大政策房,以及90平方米以下的小户型用地,将成为影响未来别墅市场供给的原因之一,郭毅认为,在别墅市场无力扭转供不应求的市场现状条件下,价格将会保持稳定状态。

    此外,虽然北京调控中强调住宅预售和现售价格“限涨”,但由于别墅产品的多样化,且区域分布相对零散,无论是不同项目之间的价格横向对比,还是项目自身推出产品的纵向价格对比,相互之间对标难度均较大,因此对于别墅市场价格的管控殊为不易,这从预售证的发放中可见一斑。

    10月截止18日,北京仅有一个商品住宅项目取得预售许可证,即为位于孙河的某别墅项目,虽然本次取得预售许可的整体均价为8.2万/㎡,与周边在售项目的成交价差距不大,但其中一座联排产品楼栋的拟售均价也达到了13.4万元/㎡。

    预售价格管制的松紧有度,是别墅市场价格保持稳定的又一原因,郭毅分析。

    9月别墅供应创年内新高,10月供应尚为零

    从供应市场来看,9月北京别墅市场共有4个项目入市,其中包括万科翡翠公园、棠颂别墅两个纯新盘,以及华贸·铂金墅、V7·北湖壹号两个老项目后期。4个项目共新增别墅产品380套,环比增加239%,这一供应量也创造了今年的新高。不过进入10月之后,尚未有别墅项目公开入市。

    亚豪机构市场总监郭毅分析,9月供应的充足为9月以及10月的成交坚挺奠定了基础,不过调控新政之后,由于首付比重的增加,别墅开发商也面临着重现筛选有效客户的问题,并因此不得不延迟入市,以时间换取市场空间。短期内别墅市场供应的真空状态,将阻断今年以来别墅成交量的上升势头。

    10月1-18日别墅市场成交套数TOP10

    审校:徐耀辉

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