戴德梁行:住宅“高烧”后,商业地产如何突围?

戴德梁行

2016-10-20 12:33

  • 预计年末的广州土地市场商服与住宅用地将加快出让节奏,中心区的旧改住宅地块有望成为市场焦点。

    领先全球的房地产服务商戴德梁行今日对2016年第三季度的广州房地产市场表现进行了全方位、深层次的解读,并对广州市场接下来的走向进行了预判和展望。

    住宅供不应求,成交量价齐升、热度空前

    2016年以来,随着去库存方案等一系列政策利好的出台,广州住宅市场成交量价齐升,供不应求:今年1-3季度,全市住宅供销比仅为0.7:1,在一手住宅新增供应面积同比减少5.5%的情况下,成交面积仍同比大涨36%;前三季度一手住宅成交量已达去年全年的97%,而成交均价也较去年全年水平上升10%;库存方面,截止至9月底,广州全市一手住宅可售库存约为805.1万平方米,去化周期进一步减少至6.1个月。二手住宅市场表现更为抢眼,今年1-8月全市二手住宅成交面积同比大增70.3%,已赶超去年全年成交量,成交均价同样同比上涨14%。整体住宅市场(含一手、二手住宅)今年1-8月的月均成交量价表现均超过历史最好的2013年,市场热度可谓空前。

    展望四季度,戴德梁行华中区研究部助理董事林珂认为,近期国内房地产政策环境趋紧,但广州住宅房地产政策较其他城市更为稳定。尽管公积金贷款首付从20%升至30%,但是对市场的影响仍然有限。由于市场供求差距仍在,库存量进一步减少,预计四季度的广州房价将维持上升势头。

    土地市场总体偏冷,住宅地块或将成为年末土拍市场重头戏

    今年1-3季度,广州共出让地块53宗,出让面积377.8万平方米,出让金额282.5亿元。前三季度广州土地市场出让并成交土地面积仅相当于2015年全年的53%;成交金额仅相当于2015年的30%。今年国内各地地王频现,广州8月也新晋两宗地王,但并未改变前三季度土地市场偏冷的基本格局。从用地性质角度来看,2016年前三季度,工业用地和商服用地分别占整体土地成交面积的比重分别为52%和15%,比去年同期占比明显上升,显示土地出让支持“产业落位”的功能在今年前三季度继续走强;住宅用地出让面积则大幅缩减,所占比重由2015年同期的50%降至30%。在去化压力较大的外围区域,今年住宅用地供应节奏明显放慢。

    戴德梁行指出,对照广州2016年全年土地出让计划,目前住宅、商服和其他用地成交面积距离目标差距相对较大;从市场意愿来看,一手住宅库存总量相对短缺、开发商补仓需求上升,增加住宅用地是众望所归。因此,预计年末的广州土地市场商服与住宅用地将加快出让节奏,中心区的旧改住宅地块有望成为市场焦点。

    甲级写字楼年内新增供应创新高,租金分区涨跌互现

    2016年以来,广州甲级写字楼市场迎来了周大福金融中心、侨鑫国际金融中心等多栋优质物业的入市,截止至三季度末,广州甲级写字楼存量升至437万平米,较上年年末增加17%;2016年前三季度广州核心商务区新增供应量达到63万平方米,主要集中于珠江新城和琶洲商务区。

    激烈的市场竞争令众多新项目在前期就积极开展预租优惠活动,部分新写字楼入市前已取得较为理想的预租率,今年前三季度市场录得净吸纳量34.5万平方米;但大幅增长的供应仍然将本季末的市场空置率推升至15.4%的高峰,环比升高5个百分点。

    租金方面,本季度广州甲级写字楼市场平均租金为167.9元/平方米/月,环比基本持平。分区来看,则涨跌互现。珠江新城和越秀商务区的平均租金分别环比上升0.8%和4.3%,珠江新城以177.4 元/平方米/月继续引领全市甲级写字楼市场,而邻近的体育中心本季度区内平均租金环比小幅下降2.1%。琶洲板块由于供应增大而配套尚不成熟,短期内新项目以走量为上,本季度区内平均租金同样小降2.9%。

    展望四季度,广州还有四座甲级写字楼计划交付。2016年全年广州甲级写字楼新增供应预计将达98万平方米,创历年之最。2016年也是珠江新城新增供应的最后一轮高峰期,之后该区域新增供应将大幅减少;预计2018年珠江新城新增供应收官。届时,市场活动焦点将逐渐转至琶洲、金融城。在经济增长平缓的背景下,预计年内平均租金总体上涨动力不足,而年末空置率也将保持相对高位,到2017年中有望得以缓解。尽管大量供应令到竞争加剧、空置率承压,但市场日渐成熟及核心区域新增供应的稀缺,未来广州核心商务区甲级写字楼市场租金表现仍将保持稳健。而今年以来,金融、TMT、专业服务等行业仍延续了前期的扩张势头,活跃的市场和政府在金融和科技创新等领域的不断投入和扶持也将带来办公空间的更多需求。

    核心商圈平均租金微跌,实体商业探寻突围之路

    2016年1-8月,广州实现社会消费品零售总额5660.32亿元,增长8.5%。增速比去年同期回落2.9个百分点。与其它一线城市一样,其增速低于全国平均;与此同时,广州限额以上网上商店零售额增速 从2014-15年的60%以上降至今年3月以来的20%左右,增长速度明显放缓。在经济大势疲软的环境下,曾经以运营成本低廉和低价策略主导的电商也日渐面临成本增加的挑战。

    三季度核心商圈优质商业仍处于调整期,季度末整体空置率环比回落0.1个百分点至7.6%,首层平均租金则环比下滑1.3%。与此同时,广州年内仍有多个优质购物中心蓄势入市加入市场争夺,在经济承压、电商冲击、顾客消费习惯改变等诸多挑战之下,戴德梁行商业部高级助理董事冼嘉曦先生指出,实体商业唯有积极探寻突围之路,方能在市场上立于不败之地。

    冼先生指出,实体商业正处于重新崛起的转折点,随着主流消费群体的改变,零售商业的核心已从“价格”导向转向为“体验”导向,消费升级的本质从“交易时代”转向“关系时代”,实体商业进入重点关注消费者本身的转折期。结合市场趋势,引入引导和满足消费者深层次需求的业态,正是实体商业逆袭的机会点。冼先生表示,良好的运营是提升租金的核心,在广州市场,新业态、新元素、新品牌的出现,都在不同程度上促进了广州实体商业的持续良好运营,从而带动租金的稳定增长。

    点击查阅全文PDF:戴德梁行:2016年第三季度房地产市场分析

    审校:徐耀辉

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