中投证券:二十一城楼市政策收紧背景及影响分析

观点数据研究中心

2016-10-18 19:16

  • 政策调控的原则是,区别对待房地产去库存问题,一城一策,一二线城市防泡沫,三四线城市结合城镇化进行。

    背景:防范房价失控风险,实现经济社会政治稳定

    1、百城房价连涨17 个月,非理性扩散

    历次房市调控的最终目的只有一个,即“促进房地产市场平稳健康发展”。同2010年和2011年一样,本轮房价经历的连续快速上涨的已经超出了合理平稳的范围,百城房价仍2015年5月到2016年9月维持了近17个月的上涨态势,且在2016年7-9月涨幅加速,房价上涨城市也增加到了81个,从深圳扩展至京沪至苏宁等“四小龙”直至二线城市中的非热点城市和沪深等核心城市周边的三四线城市。

    2016年9月,全国100个城市(新建)住宅均价环比上涨2.83%涨幅较上月扩大0.66个百分点,同比上涨16.64%涨幅较上月扩大2.89个百分点,环比已经连续17个月上涨,同比连续14个月上涨。上涨的城市个数为81个,较上月增加13个。

    图:百城房价指数

    图:百城房价同比:分城市

    成交量持续走高,火热蔓延至省会和中西部等二线城市,郑州、济南、成都、长沙,此前热点城市库存少持续火爆,如今其他二线城市新盘摇号或日光,一改过往平淡,部分三四线城市如常州、湖州等也开始明显回暖。

    9月47城一手房成交面积同比增31%,增速较上月提高6个百分点,高基数上8、9月增速不降反升。17城二手房成交同比增49%,较上月增速提高15个百分点。

    国庆假期,受限购刺激,部分城市抢在政策调整前集中签约,我们统计的数据较为齐全的41个城市,10月1-7日一手房成交面积506万方,较2015年同期增高达100%。部分城市如广州、青岛、南昌、温州、佛山等出现4倍以上增幅。

    2、核心城市土地过热,地王频出推升房价

    自3月份以来,土地市场明显转暖,地王数量稳步提升。根据统计,至2016年8月底,单价、总价地王数量已有194幅之多,创历史新高。仅8月全国密集成交48宗单价、总价地王,其中溢价率主要集中在100%-200%的区间范围内,占比多达54%;其次为200%-500%和50-100%,占比分别为21%和15%。

    仍百城土地出让数据杢看,一线城市住宅类土地溢价率已经连续4个月超过100%,二线、三四线城市土地溢价率也持续走高,特别是南京、合肥、苏州等之外,广州、海口、济南和无锡为新晋地王城市,热点蔓延。

    3. 流动性充裕下房地产投资需求提升,风险加大

    除刚需、改善外,在流动性充裕下,房地产的投资需求提升,特别是2015年下半年之后,随着股市出现暴跌,金融产品去杠杆,资金脱实向虚并未进入实业,相对比商品房尤其是一二线房产具备高保值能力和投资获利空间,成为实物投资的热选品种。

    2015年7月新增人民币贷款4636亿元,其中住户部门贷款增加4575亿元;占比高达99%;8月人民币贷款增加9487亿元,其中住户部门贷款增加6755亿元,占比71%。

    新增房贷销售比历史新高,住房杠杆提升值得警惕。同时,未来若全球流动性收紧、中国风险溢价降低,投资投机需求会受影响,房价难以为继,必须调控引导资金流向实体,防止房地产的泡沫化,降低风险。

    4. 部分开发商、中介、媒体推波助澜

    部分开发商、中介、媒体在该过程中起到推波助澜作用。不法开发商和中介或参与违规操作、哄抬房价、炒房、散布虚假消息、诱使购房者抢房等,加剧了市场波动。部分媒体报道、舆论导向等,会影响市场预期,仍而造成了不必要恐慌。

    措施:分城施策,买、卖、中介、政府各方齐发力

    因热点城市房价地价在短期内轮番过快上涨,带来不稳定预期,不利于经济社会政治的稳定安全与发展。两年后,中央与地方携手重启新一轮重量级调控。不同于年初个别城市以地方主导的小幅调控,本次调控是14年9.30政策放松以来,得到包括住建部和央行等多方的支持。

    短短10天内21城密集出台政策以尽快遏制房价过快上涨以及防范房价失控风险为目标,以期实现房价月环比不增长,并逐步回归到合理区间。本次调控总原则是,区别对待房地产去库存问题,一城一策,一二线城市防泡沫,三四线城市结合城镇化进行。控制一线、稳定二线,搞活三四线。一二三线城市分城施策。抑投机、引导资金投向实体经济,实现经济社会政治稳定,并保持竞争力。

    1. “限购、限贷” 遏制过度投资投机

    通过“限购、限贷”提高门槛遏制无序购房,对遏制过度投资投机效果最直接有效,重点调控北京、上海、天津、深圳、杭州、武汉、成都、南京、广州、济南、厦门、合肥、福州、无锡、郑州、苏州等16 个热点城市,对有过热苗头的二线及准二线城市如:珠海、中山、东莞、惠州、佛山、南昌6 城也陆续调控。

    本次调控政策出台,各地信贷政策收紧明显,北京根据住宅类型进行调控,天津、武汉、福州根据户籍收紧信贷,大多数城市如深圳、广州、南京、厦门等则根据房贷记录实行差别化信贷政策。

    首套房力度相对较轻,且根据房贷是否结清实行差别化政策,无锡、广州首套房信贷政策无变化,而苏州、深圳均将首套房且房贷已结清的首付比例由30%、40%上调为50%,而对于无贷款记录的首套房深圳首付比无变化,苏州由20%上调至30%。信贷调控主要集中二套房且力度较大,苏州、南京将二套房房贷未结清的首付比由50%上调至80%,深圳二套房房贷未结清首付比由60%上调至70%,北京、厦门则将非普宅二套房首付比例由50%上调至70%。

    密集出台的限购政策对户籍家庭限购力度较低,对非户籍家庭较严格,并通过要求个税社保缴纳证明限制非户籍家庭无需购房,抑制过度投资投机,保证刚需住房需求得到满足。

    对二户籍家庭,深圳、南京对户籍单身限购1 套、家庨2 套,成都、南昌限购1 套力度较强;无锡对同一开发商限购1 套,广州、东莞、佛山等城市均限购2 套力度适中;天津、武汉无限购要求,济南、苏州、珠海限购3 套力度较弱。

    对于非户籍家庭,根据个税社保缴纳年限衡量调控力度,深圳将个税或社保缴纳证明时间由3 年提至5年;广州、厦门要求2年,前次调控为1年,调控力度显著增强。

    南京、珠海、苏州、东莞、佛山等城市调控力度与前次相同,要求缴纳年限均为1 年。南昌、天津、武汉、合肥、郑州等城市对个税社保缴纳无要求,力度较上次调控减弱。在限购套数上武汉、东莞、佛山为2套,其余城市均为1套。此外,天津、苏州、广州、厦门、福州、南昌(户籍家庭除外)明确新建商品房及二手房均在调控范围内。

    2、增加土地和新房供应,严查资金来源,提高土地竞拍门槛,遏制地王进一步推升房价

    增加土地和新房供应,打击捂盘惜售行为。严查资金来源,提高土地招拍挂自有保证金门槛,遏制“地王”诞生迚一步推升房价。同时加大新房及保障性住房的供应及上市,加大热点城市土地供应,总量不少于去年,深圳购地保证金自有资金提高至50%,国有房企拿地等行为也被列入管控范围。

    传统保证金比例和出让金缴纳进度方面,合肥、深圳、珠海三地政府均将招拍挂保证金提升至底价的50%,福州由20%升至30%;合肥需在1个月内一次性缴清土地出让金,福州1个月内缴清50%,3 个月内全部缴清;另外合肥规定竞买人每次拍卖会仅限参与市区(肥东、肥西、长丰三县)范围内1 宗居住用地的竞买,同时暂时取消2012 年1 月1 日起已销计容面积低于规划可售面积60%以及2016 年1 月1 日起已取得超过20%总供应用地的开发商竞买资格。

    表:各地土地供给政策变化

    3. 整顿规范开发商捂盘惜售及中介机构违规等行为,遏制热点事件发生

    继续规范开发商的行为,主要体现在打击开发企业捂盘惜售、囤积房源、闲置土地。

    具体措施包括预售管理(一次性办理预售许可;项目取得预售许可证或现售证后,预售、现售房源应一定期限内一次性全部对外公开销售),售价管理(一房一价,实际销售价格不得高于申报价格;单次调价的幅度限制),规范网签和销售(不得随意更改购房者姓名、虚假签约)、广告等。

    打击房地产经纪机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息、倒卖“房号”、诱骗消费者交易等违法违规行为。另外,北上广深、佛山、惠州等一二线城市均明文严禁从事首付贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务或提出对存量房交易进行资金监管,杜绝杠杆资金通过购房途径进入房地产市场,限制频发的炒房现象,缓解房价上涨压力。

    4. 打击和遏制各种资金违规进入房市

    深沪两地政府更集中表态将严查开发商资金来源。金融监管机构严查企业和个人购房资金来源,税务部门严查偷税漏税行为。

    如深圳提高竞买商品住房用地保证金的比例,企业和个人竞买土地保证金不得低于出让底价的50%。企业和个人参与商品住房用地“招拍挂”前,承诺土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等,违反承诺的取消中标资格并没收竞地保证金。深圳提出企业和个人需承诺土地购置资金来源不属于开发贷款、资本市场融资、资管计划配资等,违反承诺的取消中标资格并没收竞地保证金。

    上海要求开发商承诺参加土地招拍挂活动的资金来源为合规的自有资金,违者三年内不得参加招标拍卖出让活劢。另外在要求开发商自觉履行承诺的同时,两地政府也命令金融监管机构严查企业和个人购买商品住房用地资金的来源,全力消除杠杆资金通过土地市场进入楼市的空间,削减开发商的投机意愿和能力,限制频发的炒地现象。

    5. 加强执法和舆论监督,培育租赁市场

    执法部门联合开展与专项治理,加大市场监管执法力度,依法严肃查处、严厉打击开发企业捂盘惜售、囤积房源、闲置土地、炒地,以及房地产经纪机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为。

    对造谣坚决打击,对夸大事实的错误言论及时澄清,管控好舆论引导。客观报道房地产市场形势,引导理性消费,杜绝炒作以及虚假、片面信息误导消费预期。

    成都、无锡、广州、珠海、东莞、均提出培育发展租赁市场,研究制定对租赁机构的扶持奖励政策,或支持社区或专业租赁机构集中搭建房屋租赁管理平台,对居民闲置房源统一托管代租。

    审校:欧阳颖

    致信编辑 打印
  • 你可能感兴趣的话题

    楼市通讯