深度报告 | 宋卫平小镇的战斗 没了代建蓝城如何做到十年万亿?

观点数据研究中心

2016-09-14 18:24

  • 看起来,被绿城抽离掉核心支柱“代建”板块后,宋卫平借由蓝城进行一场以“小镇”为筹码的战斗。

    观点指数 两年前,蓝城在融绿缠斗风波中“横空出世”。创始人宋卫平说,蓝城脱胎于绿城,而蓝一定会比绿好,“蓝是我最喜欢的颜色,大海的蓝好过树上的绿”。

    没想到,融创老孙与绿城最终还是分道扬镳,中交则采摘了这一树“盛夏的果实”。

    随之而来的是绿城管理架构大调整,地产、管理、资产和小镇四大业务平台浮出水面,宋卫平被指定为小镇计划“总工程师”。

    当外界瞩目宋卫平如何在绿城演绎小镇理想时,蓝城执行总裁傅林江一场“百镇万亿计划——宋卫平团队的理想事业”主题演讲,掀起了暗涌的竞赛风波。

    一边是低调探路的绿城小镇集团,另一边是高调喊话的蓝城,而将二者串联的关键闭环是“总舵主”宋卫平。

    熟悉绿城的相关人士对观点指数透露:“现在绿城与蓝城的小镇业务还是独立在运作的,而且蓝城落地项目数量与速度都比较快。”

    据统计,宋氏蓝城已在北京、杭州、成都、厦门等地开发了9个小镇项目,前后经历的时间为十三年。

    但按照上述速度,“十年百镇”似乎是个不可能完成的任务,除了大举拓荒的难题外,“万亿销售”这个庞大数字则是需要翻越的一座大山。

    看起来,被绿城抽离掉核心支柱“代建”板块后,宋卫平借由蓝城进行一场以“小镇”为筹码的战斗。

    “小镇故事多”

    “故事”起源于9月6日蓝城执行总裁傅林江发表的“百镇万亿计划——宋卫平团队的理想事业”主题演讲。

    傅林江在演讲中透露称,宋卫平提出了“百镇·万亿”计划,即计划十年打造一百个小镇,实现万亿的销售。

    如果上述表态的支撑点是“绿城”,这无疑是宋卫平小镇蓝图继续落地的必要目标,但其中引起大家诸多疑惑的原因恰恰是“蓝城”。

    在代建业务被绿城彻底吸纳后,蓝城未来的发展方向一直都不明朗,此次高调亮相的“十年万亿”小镇蓝图显然意有所指。

    对此,熟悉绿城的相关人士对观点指数透露:“绿城与蓝城的小镇业务还是独立运作的,而且蓝城落地项目数量与速度都比较快。”

    这也就意味着,在经历过“代建”整合后,蓝城现在要和绿城在“小镇”领域展开另一场争夺战。

    处在事件漩涡中心的角色,当然是同为绿城、蓝城创始人的宋卫平。

    早前5月28日,为静安公馆站台的宋卫平首次公开披露小镇计划:“我在去养老院以前大概还能工作5-10年时间,希望绿城未来5-10年将打造5-10个理想小镇。” 

    彼时,宋卫平口中的小镇计划运作主体是绿城。随后7月9日,绿城中国酝酿多时的结构大调整浮出水面,所有的业务统归绿城房产、绿城管理、绿城资产和绿城小镇四大平台。

    绿城小镇集团应运而生,按照公司设想,除了开发小镇项目,绿城在三四线城市的项目也将被装入小镇集团。

    一切都按计划步步推进,但这个过程中却发生了一些新的变化:蓝城代建业务完全整合到绿城。戏剧性的是,几年前宋卫平提议将代建纳入绿城中国时曾遭到股东们反对。

    随后,蓝城的代建风生水起,先后进驻70余个城市,在全国范围内已累计签约各类代建项目逾200个,总建筑面积超过5400万平方米,已成为这个行业“大哥大”。

    这样看来,绿城整合蓝城代建是宋卫平这场“小镇”战斗的触发点。当然,未来二者间存不存在继续整合的可能,还有待双方协调,但如今“火药味”似乎有些浓厚。

    宋卫平的蓝城

    尽管宋卫平的“小镇”理想是通过绿城这个平台得以广而告之,但此前已在蓝城酝酿了近十三年。

    通过蓝城官微消息,了解到,宋卫平在蓝城的小镇事业可分为“小镇雏形”“小镇探索”“小镇实践”三个阶段。

    蓝城自2003开始就在北京百合公寓、杭州桃花源等项目探索“理想小镇的雏形”,并在随后的10年间持续地对“理想生活小镇”进行理论和实践探索,寻找匹配的社区商业配套。

    回过头来看,海南蓝湾小镇无疑是宋卫平在小镇计划雏形阶段最吸引眼球的作品之一,尽管这个项目早前也曾不可避免地遇到了海南其他旅游地产项目一样的“好山好水好寂寞”的境况。

    不过,随着海南房地产的回暖,蓝湾小镇的销售也逐渐好转,据知情人士透露,该项目未来30个月的目标是100亿。另外,所有的配套逐步市场化运作,2016年营收和基本持平,明年肯定能达到赢利状态。

    时间来到2014年,发生了一件注定被载入地产圈史册的事件——宋卫平将绿城中国“托孤”孙宏斌。

    在绿城半年工作会议上作了告别式演讲后,几乎同一时间,宋卫平主持召开了蓝城集团筹备会议,并召开了“理想小镇”专题研讨。

    “此次会议的召开,标志着蓝城集团进入了小镇时代,为加快推动理想小镇建设步伐提供有力支撑。”蓝城在官网如是表述。

    尽管杨柳郡、杭州桃源小镇及桃李春风更多成分归属绿城名下,但它们在市场上大受追捧无疑坚定了“背后操盘手”宋卫平选择的小镇之路。

    据观点指数了解,杨柳郡总共约4800套房子,在一期房源短短十几天签约金额超过20亿后,今年4月24日,该项目二期B、C组团在浙大紫金港体育馆开盘,单日销售突破20.23亿,售出715套房源。

    莫干山小镇、长沙高尔夫小镇、天台山莲花小镇……宋卫平的计划册上出现的小镇越来越多,并于今年再一次召开了“蓝绿双城小镇研讨大会”,集中评审了双城14个小镇项目,小镇建设2.0提上日程。

    7月20日,蓝城集团与德清中大莫干山生态园开发建设有限公司正式签署合作协议,宋卫平宣布蓝城“百镇理想”正式落子莫干山麓。

    这是分手绿城后,首个专属蓝城的小镇样本,而筹备中的长乐林场小镇、嘉兴广陈小镇等项目,未来或将成为宋卫平“研发”其他样本的试验田。

    除了不断涌现的新面孔外,此前曾与孙宏斌谈判转入蓝城的安吉桃花源也是宋卫平操盘过的小镇,被业内称为“收益前景良好的巨无霸型项目”。

    安吉桃花源的特点是和地方政府、大型投资方合作,低价拿地,片区开发。从大众买得起的小面积低总价产品入市,回笼资金。

    另一个仍然出现在蓝城官网的项目是乌镇雅园,绿城中国在该项目上持有50%股权。

    “即便是蓝城筹备的关键时期,宋卫平也常亲临乌镇,对项目之重视程度可见一斑。”销售人员透露。

    万亿销售理想

    看起来,宋卫平构筑的小镇理想很饱满,可是摆在眼前的现实却有些骨感。

    据观点指数统计,宋氏蓝城已在北京、杭州、成都、厦门等地开发了9个小镇项目,前后经历的时间为十三年。

    按照上述这个速度,“十年百镇”似乎是个遥远的传说。尽管现在的蓝城已将小镇任务作为攻坚的重中之重,但因小镇落地条件的复杂性,寻找合适的项目必然是一个耗时的过程。

    据傅林江介绍,理想小镇落地的关键要素有六个,包括生活场景、产品理念先行、配置服务、文化建设、小镇运营及标准体系。

    对宋卫平来说,蓝城小镇相较其他竞争者而言的一大突出优势就是配置服务,因为其个人持有“绿城控股集团有限公司”。

    观点指数查阅相关资料,该公司由宋卫平、寿柏年及夏一波(宋卫平妻子)全资持有,主要涵盖足球、医院、酒店、学校等房地产产业链延伸领域的咨询管理业务。

    除此之外,蓝城同样需要面对的难题是如何让一个小镇最后激活。

    在市场上可持续经营的小镇运营模式尚不成熟阶段,宋卫平作为先行者必定要付出更多的时间、金钱代价。

    当然,宏观大势多变也增添了小镇落地的不确定性。因此,在打造出可快速复制的多个样本前,蓝城“十年百镇”的理想注定是一场与时间赛跑的“战斗”。

    说其是“战斗”的另一关键词是“万亿销售”,在当前恒大、万科等地产巨头也仅仅是3000亿销售背景下,宋卫平的小镇要在十年做到万亿,这实在是个巨大的挑战。

    从傅林江口中得知,宋卫平提出的“百镇•万亿”战略成功的关键在政府支持、理想的团队、强大的资金支持、完善的机制及一个平台。

    政府支持是一个带有很强机遇性的因素,而团队、资金支持、平台这些构建起来的小镇,在销售上的抗风险能力也一直被市场所担心。

    以绿城蓝湾小镇为例,该项目一开始就被定位为三亚最高品质的滨海度假社区。2007年宋卫平亲自来看过地,2010年6月动工,项目总占地面积4800亩,建筑面积约200万平方米。

    但是早前蓝湾的“好山好水”却未能带来足够的入住率。对此,绿城集团执行总经理、绿城蓝湾小镇总经理郭晓明在2015博鳌房地产论坛上坦言,或许与最初定位的客户群有关系。

    “我当时定位的客户群是35岁到50岁左右,这批客户群基本上都是年轻力壮、事业有成的人,缺的是时间。他们有实力买这个房子,但是来度假居住的时间没有,偶尔会让他们的父母来住一住。”

    的确,由于小镇自身区域条件要求,这些项目大多分布在离城市中心有一段距离的郊外,且自身都带有一定的旅游度假属性,尚不成熟的市场如何培育出万亿销售大单?这是宋卫平退休前需要给出的答案。

    撰文:付庆荣

    审校:欧阳颖

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