凌翔:三胞集团五千亿目标中的宏图

观点杂志

2016-09-14 15:59

  • “首先是通过实战把团队的管理能力、主人翁心态培养起来。地产平台一年一年在增长,前年是30亿,去年是50亿,今年是80亿。”

    (2016博鳌特刊·特别报道)一年的时光,物理空间未变。同样的办公室,连窗外温度似乎也是恒定的,但面对的主人公却已转换身份。

    “地产平台一年一年在增长,前年是30亿,去年是50亿,今年是80亿。”宏图地产总裁凌翔以时间跨度和数字递增来形容公司“三年目标”的进度表。

    时间回到去年四月,一场春雨过后,倾洒的阳光让南京骤改阴冷古韵。

    花开的季节,作为宏图地产在南京的代表作之一,上水云锦以破3万的单价开盘,当天去化率达九成,“这在全国市场上来说都是相当高的”。

    相较彼时的“不明朗”,现如今南京楼市已然逆转,空气中弥漫着高涨的情绪。官方数据显示,上半年南京新房销量达到创纪录的7.5万套,远高于去年同期的3.7万套。

    6月5日,上水云锦再加推2、3号楼共216套精装房源,销许均价44372-45539元/平方米,实际销售均价为44998元/平方米,当天几近售罄。

    “还有3栋216套房源没有销售,今年年底第一批要交付,分成两年半时间全部交付完毕,这是整个建设节点。”凌翔向观点地产新媒体介绍。

    对比今年前后两次加推价,会发现二者完全一致,均为“44998元/平方米”,但南京半年数据明确指出,房价涨幅在部分区域甚至超过了60%。

    唯一解释就是,南京限涨令落地后,河西中部房价被抑制在4.5万/平米,这也让上水云锦的开盘价一度失去了悬念。

    问及收紧政策对“宏图现象”带来的影响,凌翔的话语中透露出一丝无奈:“坦白说,要不是限价,我们这次开盘均价肯定是突破5万。因为市场已经认可,老百姓也是认可的。”

    在凌翔看来,酝酿了十年,建设了十年,整个河西已经形成气侯,地价都已经拍到4.5万/平方米,开发商不卖6万就会亏本。

    在河西市场节节升高的当下,宏图在该区域已无后续可开发土地,选择离河西十分钟以内区域补仓。

    由于宏图的土地都来自集团,如何在公开市场上补仓自然成为一个问题。对此,凌翔给出了自己的判断:“一直都想拿地,但我们不会盲目去举牌,那是有点疯狂的。”

    凌翔认为,别人疯狂自己一定不能疯狂,就像炒股,泡沫就是不断放大的。

    “解决泡沫无非是两种方法,一个是捅破,还有一个是吹更大的泡沫覆盖。股市最后谁接盘?往往高位的时候接盘就是被套牢。”

    当把地产平台放置到三胞集团2020年五千亿目标中时,凌翔心目中宏图的角色更接近“资金杠杆”或是“现金流”。

    因为在所有大集团中,地产是真正的资金杠杆,是真正的现金流。很多人把地产变成了消费类的东西,而它也恰恰是金融类的。

    以下为观点地产新媒体对宏图地产总裁凌翔先生的专访实录:

    观点地产新媒体:宏图上水云锦到了怎样的节点?

    凌翔:还有3栋216套房源没有销售,今年年底第一批要交付,精装修交付,分成两年半时间全部交付完毕,这是整个建设节点。

    关于上水云锦的后期,我们比较关注建设、服务和物业运营,去年就提到了一定高度和日程。这个楼盘所面对的人群也不一样,他们是真正的宏图粉丝,也是南京比较高端的客群,我们把这个楼盘称之为“粉丝现象”。

    观点地产新媒体:南京对楼市严控,对宏图是否会造成一定影响?

    凌翔:坦白说,要不是限价,我们这次开盘均价肯定是突破5万。因为市场已经认可,老百姓也是认可的。比如爱马仕、阿玛尼这些品牌,本来就是一线的产品,非得控制在某一个范畴内,这也是不合逻辑的。

    虽然我们现在的房价不低,但按照市场现状,只是相当于老百姓拿钱买了地,房子和装修都是送的。

    观点地产新媒体:南京河西有多个高端项目即将入市,如何看待这个板块内的竞争?

    凌翔:酝酿了十年,建设了十年,整个河西已经形成气侯。南京的老城区虽然配套到位,但远远不能满足购房者的追求,他们更看重小区的品质和今后可享受的服务。

    河西板块经过十年发展,所有配套都是按新时代标准建设,加上交通的改善趋势,这里必将是一个更年轻、向上、健康、全面的市场。

    每个企业不可能说自己砸自己的牌子,我认为河西两年内均价必定突破6万。

    在地价都已经拍到4.5万/平的当下,开发商不卖6万就会亏本。因为没法控制二手房,所以整个市场放开一定是继续上涨的。

    观点地产新媒体:宏图在河西还有土地储备吗?

    凌翔:河西没有了,但在离河西十分钟以内区域还有储备地,比奥南还要好。

    集团今年整体发展战略是“大健康、大金融、大消费”,地产也是其中的一个布局平台。我们这个项目将融合大健康、大金融概念。

    现在有健康类的地产,称之为养老旅游地产。董事长一再强调居家养老模式,结合整个集团的战略部署会放大一点,占的比重要大一点。

    观点地产新媒体:如何理解公司提出的“大营销、大财务、大运营”理念?

    凌翔:这是根据集团整体框架形成的地产平台布局策略。

    大营销,是指从不同产业链、不同开发面将地产分成两种,一种是面对市场的,还有一种是面对集团的,把这两方面的营销思路进行融合。

    大运营就是大品牌建设,依托上水云锦,一步步提升宏图地产的品质、品味,告诉我们的粉丝,告诉我们的业主,我们有信心、有能力把产品做得更好。

    观点地产新媒体:围绕这个大的战略,公司有做哪些调整?

    凌翔:首先是战略部署上的调整,第二是整体综合框架的调整,第三是制度调整,第四是对人员的调整。

    什么事情都要靠人去做,好的管理人才才能管出好的项目。

    一个团队可分为四种人:第一种看到问题只会抱怨,但什么事情都解决不了,称之为抱怨者;第二种是遇到问题想办法解决,称之为管理者;第三种是问题还没有出现就已经预见,并把问题消化于萌芽或者是让它不会发生,称之为智慧者;第四种人是没有问题他创造问题。

    我要求员工每一件事情都认认真真、踏踏实实做,整个集团提倡的是事业经理人,而不是职业经理人。评判一个人无非两点,就是能不能、行不行。

    观点地产新媒体:集团2020年五千亿目标中,地产扮演怎样的角色?

    凌翔:在所有大企业集团中,地产是真正的资金杠杆,是真正的现金流。很多人把地产变成了消费类的东西,而它也恰恰是金融类的。

    观点地产新媒体:土地储备都来自集团吗?会不会考虑公开市场拿地?

    凌翔:现在土地都是集团的,一直都想拿地,但不会盲目去举牌,那是有点疯狂的。

    别人疯狂我们不能疯狂,就像炒股,泡沫就是不断放大的。解决泡沫无非是两种方法,一个是捅破,还有一个是吹更大的泡沫覆盖。股市最后谁接盘?往往高位的时候接盘就是被套牢。

    观点地产新媒体:关于之前提到的地产三年目标,进展情况如何?

    凌翔:目标就是一个真正的导向,战略为手段。我们的三年规划,首先是通过实战把团队的管理能力、主人翁心态培养起来。地产平台一年一年在增长,前年是30亿,去年是50亿,今年是80亿。

    观点地产新媒体:您对海南文昌项目成绩不是特别满意,过去半年做了怎样整改?

    凌翔:从团队调整,产品品质提升,整改幅度都很大,也取得了一定成效,刚刚签了一个大单,客户把整栋楼包场,说明我们的产品真正吸引人。

    这就是唯一性的优势,我们要做唯一。我们敢于拼,但仍旧是要把我们自己本质的产品做好,我们的唯一性拿出来,给老百姓自己去选择。

    观点地产新媒体:这个项目调整后价格有提升吗?

    凌翔:当然,价格已上调,所有的成功离不开两个字——认真。

    观点地产新媒体:这也是您的人生信条?

    凌翔:是的,现在年轻人越来越缺少责任心。我的观点是责任大于能力,有的人天南海北整天漂着,落不了地,能力再大怎么办?最终还是要靠落地,落地靠的是什么?靠责任。

    现在的年轻人是聪明,但是缺乏了真正的善良。责任心其实和善良是一样的,聪明是一种天赋,而善良却是一种选择。

    我能够走到今天,就是一步步踏踏实实、认认真真做事,有责任心,还有自己要不断领悟,人的成功无非是两点:勤劳加好学。

    观点地产新媒体:您现在压力大吗?

    凌翔:压力是很大,但更要有面对压力的勇气。人生最大的勇气是什么?在受到一次次打击、欺骗之后,还能够勇敢面对,并保持一颗有爱的心、保持一种信念,这就是人生最大的勇敢。

    观点地产新媒体:您是怎么排解压力的?

    凌翔:我自己岗位的本职需要是多谋事、少做事,要学会压力分解,给员工展示自己的机会。

    另外,我每天保持着看书的习惯。坚持,最简单的两个字,但也是最难的。

    观点地产新媒体:您希望给宏图地产带来哪些改变?

    凌翔:产品是不求第一、但求唯一。对宏图地产也是这样,这就是我的要求,没有可比性。

    审校:劳蓉蓉

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