朱剑敏:碧桂园希望扩大县域层面发展

观点杂志

2016-09-14 15:47

  • 在三四线城市富有经验的碧桂园,仍然坚持着三四线布局方向,甚至还希望将触角延伸至更多县域城市。

    (2016博鳌特刊·特别报道)作为“千亿军团”中已经明确上调年度销售目标的房企,碧桂园今年正奔跑在冲刺规模的赛道上。

    “下半年会维持上半年的良好发展态势。”碧桂园副总裁、新闻发言人朱剑敏在接受观点地产新媒体专访时表示,下半年碧桂园将根据市场行情及公司的运营情况,合理进行货量的铺排。

    截至2016年6月30日止六个月,碧桂园共实现合同销售金额约1250.7亿元;合同销售建筑面积约1564万平方米。同时,碧桂园宣布将2016年国内合同销售目标从1680亿元上调至2200亿元。

    据朱剑敏介绍,除了1100亿元的已获预售证可售资源以外,下半年碧桂园新推货量或将超过1000亿元,即可售货量将超过2000亿元。

    扩大县域发展

    在销售业绩大幅增长背后,碧桂园拿地方面的表现颇为进取。

    朱剑敏解释称,2015年度业绩会上公布的2016年500亿元拿地预算实际指现金方面的支出。截至2016年5月底,今年碧桂园新获取土地149宗,土地总代价约为578亿元,其中现金支出约380亿元。

    从拿地策略看,在三四线城市富有经验的碧桂园,仍然坚持着三四线布局方向,甚至还希望将触角延伸至更多县域城市。

    “碧桂园集团希望扩大在县域层面的发展。”朱剑敏表示,集团希望更多县域有碧桂园。但朱剑敏也强调,碧桂园拥有自身的投资决策体系,项目落地都需要经过考察遴选。

    谈及当前一线城市“豪宅化”和二线城市“地王热”的现象,朱剑敏则直言,地价过快上涨不利于房地产业长期健康发展。他称:“碧桂园一直坚持理性投资,对于一线核心地段仍‘保持关注、审慎参与’。”

    值得注意的是,2016年以来碧桂园正在加速推行合伙人机制。碧桂园2015年年报披露数据显示,截至2015年底,碧桂园有168个项目引入合伙人机制,73个项目开盘在售,累积合同销售额达338亿元。

    截至2016年4月底,碧桂园共有260个项目引入合伙人机制,其中有109个项目开盘在售,自2014年10月引入该机制以来累计合同销售额达680亿元,测算累计签约净利润率约13%,比引入该机制前的测算累计签约净利润率提高3个百分点。

    朱剑敏表示,合作、并购及合伙人机制的推行,降低了公司获取土地的成本及运营风险。同时,合伙人机制为碧桂园的业绩增长提供了动力,实现了职业经理人与公司共同进退,使得公司投资风险降低,实现盈利水平与运营效率的提升。

    从国内到海外

    碧桂园明确将2016年国内合同销售目标从1680亿元上调至2200亿元,也意味着这一上调后的目标并不包括海外项目的销售。

    尽管如此,碧桂园总投资超过2500亿元的马来西亚超级项目“碧桂园·森林城市”,依然是外界关注的焦点。

    2016年1月22日,碧桂园向全球正式发布森林城市项目,但截至目前仍未公开披露过森林城市入市以来的销售业绩。

    对于森林城市的销售表现,朱剑敏仅表示,森林城市首批货量已于2015年年末推出并基本售罄。

    在碧桂园的规划中,森林城市项目将成为开拓东南亚市场的重要一子,并已将海外拓展眼光落到了更多国家。朱剑敏称:“无论是国内还是海外,只要有合适的项目,碧桂园都可以去发展。”

    从国内持续做大到海外同步快速拓展,碧桂园冲刺规模的决心可见一斑,但在香港资本市场,碧桂园市值却尚未达到800亿港元。

    碧桂园显然正在尝试改变这一现状,今年以来已经回购股份逾50次。在7月1日-7月15日期间,回购股份就达10次。

    “我们认为,公司的股票价值被低估,随着2016年及以后的业绩增长,公司的估值有很大的修复空间,我们对公司未来发展和增长充满信心,因此进行了股票回购,以保护投资者的利益。”

    朱剑敏对观点地产新媒体表示,在2015年5月20日的公司股东周年大会上,董事会已获授权最多可以回购已发行股份总数的10%,截至目前,已回购股数仅占当时股份总数的1.6%,后续将继续实施回购。

    以下为观点地产新媒体对碧桂园副总裁、新闻发言人朱剑敏先生的专访实录:

    观点地产新媒体:作为千亿级别房企,碧桂园如何安排下半年的推货节奏?可售货量将有多少?2200亿元的目标是否包括海外项目的销售?

    朱剑敏:碧桂园将根据市场行情及公司的运营情况,合理进行货量的铺排,除了1100亿元的已获预售证可售资源以外,下半年新推货量或将超过1000亿元,即下半年可售货量或将超过2000亿元,2200亿元的销售目标不包含海外项目的销售。

    观点地产新媒体:今年碧桂园拿地预算为500亿元,截至目前碧桂园新增项目有多少?碧桂园今年新增项目以合作为主,权益比例下降是否会影响公司利润?

    朱剑敏:500亿元的拿地预算为现金方面的支出。截至本年5月底,今年碧桂园新获取土地149宗,土地总代价约为578亿元,其中现金支出约380亿元。

    合作、并购及合伙人机制的推行,降低了公司获取土地的成本及运营风险。随着土地储备质量及销售业绩的不断提升,公司将继续努力实现有质量、可持续的增长,于此也将同步提升利润总额。

    观点地产新媒体:碧桂园上半年的存货量和存货去化率是多少?据港交所披露资料统计,碧桂园今年以来已有逾50次股票回购措施,公司是怎么看内房企在香港资本市场的估值和股价表现的?

    朱剑敏:截至6月30日,公司已获预售证的可售资源约为1100亿元;今年上半年,公司共推出可售货量约2300亿元,合同销售金额1251亿元,总体去化率接近6成,未来这部分已推出货量的去化率应随着时间积累而继续稳步提升。

    我们认为,公司的股票价值被低估,随着2016年及以后的业绩增长,公司的估值有很大的修复空间,我们对公司未来发展和增长充满信心,因此进行了股票回购,以保护投资者的利益。

    在2015年5月20日的公司股东周年大会上,董事会已获授权最多可以回购已发行股份总数的10%,截至目前,已回购股数仅占当时股份总数的1.6%,我们后续将继续实施回购。

    观点地产新媒体:对于一线城市豪宅化和二线地王热的现象,碧桂园是如何看待的?今年是否会还会加大在一线城市的投资?

    朱剑敏:地价过快上涨不利于房地产业长期健康发展,碧桂园一直坚持理性投资,促进房地产业的持续发展,目前对于一线核心地段仍“保持关注、审慎参与”,希望通过稳健经营,持续领跑行业。

    观点地产新媒体:碧桂园提出力争每一个县城都有一个碧桂园的目标,您认为碧桂园在三四线城市的核心竞争力是什么?

    朱剑敏:碧桂园集团希望扩大在县域层面的发展,希望更多县域有碧桂园,碧桂园落地在哪个城镇哪个地方落子,还需要经过考察遴选。

    “碧桂园模式”的核心竞争力是“精品质、高速度、低成本”。碧桂园拥有涵盖研发设计、建筑装修、园林绿化、物业管理、学校教育、酒店管理等环节的完备产业链,可以为业主建造“五星级的家”,提供一种健康的生活方式,所以倍受业主认可。

    同时,我们具备高速周转和成本控制能力,让业主以比一二线城市市民少得多的资金享受到同样尊贵、以人为本的生活方式。

    观点地产新媒体:碧桂园森林城市销售情况是否符合预期?类似于森林城市的项目将怎样继续在海外进行复制?

    朱剑敏:森林城市自上市以来持续引发社会热烈反响。其中,森林城市首批货量已于2015年年末推出并基本售罄,至今市场愈发火爆。

    尤其是今年2月以来,森林城市重磅政策利好密集释放:广东省政府印发供给侧结构性改革红头文件将其列为国际产能合作省级大项目;马来西亚首相纳吉宣布森林城市获批免税岛以及企业所得税减免等优惠;森林城市获批设立独立海关;马来西亚政府在新马第二关口设置12个森林城市专属通道等。

    口碑持续走高,尤其是对其世界先进的智慧、绿色、生态城市设计理念予以高度关注与评价,客户购买热情高涨,且一次性购买多套客户比例高,客户推荐购买率刷新纪录。

    作为福布斯全球上市公司500强企业,无论是国内还是海外,只要有合适的项目,碧桂园都可以去发展。

    观点地产新媒体:碧桂园“同心共享”的激励机制已经推行至多少项目中,是否提升了项目的盈利表现?

    朱剑敏:截至2016年4月底,碧桂园共有260个项目引入合伙人制度,其中有109个项目开盘在售,自2014年10月引入该机制以来累计合同销售额达680亿元,测算累计签约净利润率约13%,比引入该机制前的测算累计签约净利润率提高3个百分点。

    合伙人机制为碧桂园的业绩增长提供了强大的动力,实现了职业经理人与公司共同进退,使得公司投资风险降低,实现盈利水平与运营效率的提升。

    审校:劳蓉蓉

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