美佳华专注三四线

观点杂志

2016-09-14 15:46

  • “不能走太快,但是要走好”,未来会坚持做好两个方向——一是大城市的社区商业;二是三四线城市的区域标志性商业。

    (2016博鳌特刊·特别报道)今年以来各城房地产市场回暖,北上广深等一线城市自是众房企必争之地,南京、杭州、苏州、合肥等二线城市也成为开发商们的“香饽饽”。

    在这个一二线充满机遇的时代,有企业却反其道而行之,把目光瞄准三四线城市,势要走出自己的一番天地。今年7月,成立十周年的深圳美佳华实业有限公司,迎来了在江西萍乡首座情景式购物公园的开业。

    “萍乡美佳华商业中心将成为老百姓的交流平台、最新最科学的教育机构以及年轻人的创业辅导基地。”据观点地产新媒体了解,美佳华在三四线城市的另一个代表项目——陕西铜川美佳华商业中心也于今年将竣工开业。

    此前,美佳华董事长洪小佳曾对观点地产新媒体表示,“不能走太快,但是要走好”,未来会坚持做好两个方向:一是大城市的社区商业;二是三四线城市的区域标志性商业。

    区域性标志商业

    对于初创时期就不走寻常路的美佳华,洪小佳有着自己的一番解读。虽然于深圳起家,但首先选择的却是中西部,就是因为商业地产领域存在空白、有着较大发展空间,容易形成区域性的规模优势和竞争优势。

    早在两年前,美佳华就实现推进和启动开发了云南、贵州、四川以及湖北等地的十几个商业地产以及综合性项目。

    在洪小佳眼里,即使是在三四线城市,想做好商业地产,根本的还是运营能力;前期的商业资源整合,要做好产品业态定位;另外,可靠的现金流运作模式是做好商业地产的保证。因为商业地产需要大量持有商业物业,而项目运营初期可能无法实现净现金流的平衡。

    三四线城市的选择上,美佳华也有自己的一套标准,城市城区人口一般要求在40万人以上;在城市商圈或新城区核心地段有合适的备选地块;城市经济发展动力充足,例如是产业转移的主要城市或重要的资源型城市等,同时能够辐射周边各县的消费。

    比如于今年6月封顶、7月开业的江西萍乡项目,定位是萍乡开发区的商业中心,而陕西铜川项目未来会成为覆盖铜川全市的商业中心。

    位于萍乡市经济技术开发区经贸大厦南侧地块的美佳华商业广场,处于城市核心位置,占地面积42588平方米,建筑面积17万平方米,是集休闲餐饮娱乐文化体验中心、精品购物中心、高星级酒店、高端商务公寓为一体的大型城市综合体。

    有分析认为,对萍乡来说这是一个新鲜的、特别的、有大都市气息的购物中心,同时也为消费者带来了更好的管理和购物体验。

    按照美佳华副总裁徐璐的设想,这将是“一个充满体验型的综合体”,也是集体验、休闲、家庭生活、社会活动的新型商业形态。

    而铜川美佳华商业广场位于铜川市新区华夏南道与华原东路交汇处,占地面积42001.9平方米,建筑面积14万平方米,是集大型超市、精品购物中心、高尚步行街、商务公寓于一体的城市综合体,亦是该城的地标建筑。

    大城市社区商业

    “美佳华的定位就是要在一个城市里做规模最大的项目,有的城市可能失去了做规模最大的机会,那就做某个区域最大的商业中心。”洪小佳曾如是表示。

    如果说美佳华在三四线开发的是标志性商业项目,那么在深圳这片“沃土”上则是借助城市更新改造,借助原有商业基础,开发社区商业中心。

    对此,洪小佳解释为,在深圳选择做社区商业,操作周期也不会很长。选择做社区商业,可以小跑快走。

    早在两年前回归深圳大本营时,美佳华就指出,深圳经济发展强劲,商业地产整体上比较健康,可能个别区域存在过剩情况。例如龙华、光明、坪山都会出现大量的购物中心,民治大概有八九个城市综合体,但这也给了美佳华成长的机会。

    正如观澜首家社区商业中心MINIMALL——比邻新天地,是彼时该片区商业体量最大的第一个购物中心。根据规划,比邻新天地是集休闲娱乐、时尚购物、亲子消费、家居生活等多功能于一体的综合体。

    此外,美佳华在回归深圳后打造的第一个项目美佳华首誉,开盘推出568套房源,均价13200元/平方米,成交516套,销售率逾9成,当日实现销售额5.8亿元。

    位于观澜新中心区的首誉总占地29992平方米、容积率4.0,周边拥有市政公园、百花山公园、观澜世纪广场等众多公园,并紧邻五星级酒店,项目涵括了住宅、商业广场以及公寓,是深圳的首个生态综合体项目。

    相比在内地做规模最大、业态最齐全的商业地标,美佳华首誉则是从商业运营角度来规划商业,随着时间的推移,经营会有持续的发展。

    审校:劳蓉蓉

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