宝能集团重仓深圳

观点杂志

2016-09-14 10:41

  • 随着深圳楼市豪宅化日趋明显,宝能所拥有的两大在售项目具备充沛的资金回笼能力,或许必要的时候,这些项目将为宝能带来不小的帮助。

    (2016博鳌特刊·特别报道)万科股权之争让外界见识了宝能的资本运作能力,这家同样以地产为主业之一的公司,在深圳也有相当的可售货值。

    近期有未经核实的消息透露,宝能实际控制人姚振华要求公司旗下楼盘“加快出货以快速回笼资金”。此后媒体报道提出了质疑,表示至少宝能在深圳两大项目“无相关迹象”。

    尚未知悉宝能在深圳以外城市是否存在加快出货的情况,唯一可以明确的是,过去一年宝能在资本市场启动了大规模的投资,这反过来导致宝能如同身处一个高倍显微镜之下——任何风吹草动,都可能被成倍放大。

    据观点地产新媒体了解,相关报道所指宝能两大项目,分别是位于福田、南山的宝能公馆和宝能城。

    按照宝能2015年底披露数据,宝能公馆可售面积18万平方米,货值预计170亿元;宝能城可售面积50万平方米,货值预计350亿元。

    剔除今年上半年销售面积,两个项目粗略估计剩余可售面积约在43万平方米左右,对应货值约在400亿元以上。

    随着深圳楼市豪宅化日趋明显,宝能所拥有的两大在售项目具备充沛的资金回笼能力,或许必要的时候,这些项目将为宝能带来不小的帮助。

    400 亿货值

    深圳宝能城位于南山区西丽,被宝能定位为大学城片区的地标性项目、宝能品牌里程碑项目。

    来自第三方的数据显示,宝能城所用土地是宝能通过“司法拍卖”方式获得。1995年前,该地块原为大连籍商人陈谷嘉经营奶牛场的畜牧用地,此后因城市规划等原因,部分用地转变为商品房用途。

    2003年-2009年,奶牛场中被规划为商品房用途的115万平方米土地,通过数次司法拍卖,被宝能悉数收入囊中。由此,宝能在这块地块上打造出至今为止最重要的旗舰项目。

    宝能城于2015年11月20日首次开盘,备案预售总套数625套,最高备案价10万元/平方米;现场折后单价6.1-6.8万元/平方米,刷新西丽片区纪录,当天销售额达22亿元。

    位于福田区的宝能公馆项目,则被宝能誉为“20年来最高端的项目”,于2015年下旬开盘,首推110-160平方米房源,均价8.5万元/平方米,当天录得销售额25亿元。

    此前资金情况受到质疑时,宝能的强势回应也刻意彰显上述两个项目的地位,称宝能公馆可售面积18万平方米,货值预计达170亿元;宝能城可售面积50万平方米,货值至少达350亿元。

    “仅深圳两个项目便有共计520亿元的总货值。”宝能强调,这能轻松覆盖200亿元的融资债务,也能为公司提供充沛的流动现金。

    据观点地产新媒体查询备案数据,2015年、2016年上半年,宝能公馆分别成交逾4万平方米、2.93万平方米,累计近7万平方米;宝能城分别成交1.85万平方米、5.52万平方米,累计7.37万平方米。期内,两个项目累计为宝能贡献销售金额高达106亿元左右。

    扣除已成交面积,上述两个项目剩余可售面积在43万平方米左右,按照宝能2015年的估价水平,可售货值约为400亿元。

    深圳市场

    基于项目良好的销售表现,最新消息显示,宝能正计划策划新一轮推盘动作。

    观点地产新媒体了解,宝能城D 栋135-155平方米样板间拟于7月16日面市;宝能公馆在处理剩余180 平方米以上大户型,拟于8月加推150平方米以下中小型公寓产品。

    自今年以来,深圳受“325新政”及4月1日二手评估价上调等调控影响,房地产市场调整信号强烈,由此给新房及二手房成交量造成不小冲击。

    与供应、成交持续低位形成对比的是,深圳全市豪宅与刚需产品分化进一步加剧。上半年,全市新房住宅成交均价5.10万元/ 平方米,同比上涨高达81.9%,创下历史纪录。

    深圳中原统计数据显示,千万级豪宅在新房成交中占比为8.3%,这个数据在2015年仅为3.83%;3000万以上顶豪占比则由2015年的0.31%升至0.74%。同时,顶豪还在继续增加,在售主力户型超10万项目由2015年的2个上升至14个。

    供需矛盾成为房企不遗余力投资深圳房地产的重要理由,不过就短期而言,市场仍处于调整阶段,购房者仍对房价有较高的敏感度,导致房企在定价上也偏向于理性。

    以宝能为例,宝能公馆项目于5月份均价在12万元/平方米,至6、7月份则维持在10万元/平方米;宝能城5 月份定价7.5万元/平方米,至7月升至8.0万元/平方米,主要基于新品的设计师名气缘故。

    除了推售上述项目,宝能在深圳仍有平湖物流中心、深业物流中心两个项目在建。据观点地产新媒体了解,深业物流中心是深圳罗湖区十大重点工程项目之一,批复总投资39亿元,预计2017年建成并投入运营。

    正是由于拥有这些土地资源,宝能于1月4日回应外界质疑时表示,因重仓深圳市场,今年的地产业务销售前景可期,预计将达270亿元。

    审校:劳蓉蓉

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