黄仙枝 正荣发力正当时

观点杂志

2016-09-14 09:52

  • 2016年超200亿拿地计划、三年内实现600亿规模目标、合伙人制度、精英计划、股权投资、加强合作……正荣在加速追赶, 并寄望实现超越。

    (2016博鳌特刊·领袖访谈)忙,是大部分职业经理人的写照。接受观点地产新媒体专访前,正荣集团董事总裁黄仙枝刚刚参加完一个发布会,时间掐得很准,因为这之后,他又要赶去参加一场晚宴。

    一身地产人经典的白衬衫加黑西裤,一副黑边眼镜,坐在采访席上的黄仙枝,笑容可掬。尽管时间并不宽松,但对于各种提问,他始终保持着耐心,采访在细声慢语中进行着。

    黄仙枝语调温和,但并不影响其讲述的正荣是一家正在冲锋陷阵,渴求加速前进的企业。

    2016年,正荣迈入了发展的第十八个年头,为寻求更广阔的发展空间,正荣选择迁都上海。对于新环境,黄仙枝并不否认,大家都觉得压力很大,都有紧迫感。不过,这股压力很快转变成了动力。2016计划超200亿拿地、2018年实现600亿规模目标、合伙人制度、精英计划、股权投资、加强合作……正荣在加速追赶,并寄望实现超越。

    闽商入海

    作为中国十大商帮之一,闽商与晋商、徽商、粤商等齐名,相对于民风较为保守的北方和内地,临近大海的天然优势,让闽商更具开放和向外开拓意识。宋元时期,八闽男儿就视出洋为正途,如今享誉世界的“海上丝绸之路”,起点之一便是闽商发源地。

    在福建,歌曲“爱拼才会赢”几乎家喻户晓,很大程度上,这首歌正是闽商勇于冒险、敢于拼搏的真实写照。

    历经千年演变,中国发生了天翻地覆的改变,为求发展,现代闽商或许不必重走老一辈漂洋过海、远走他乡的旧路,但“开放、拓展、拼搏、冒险”等意识早已深入骨髓,并成为闽商征战商场的原动力。

    这一次,被闽商尤其是地产商视为更宽、更广的大舞台,是与世界市场接轨最紧密的国际大都市——上海。

    2014年以来,房地产行业城市之间的分化加剧,房企之间的差距也在不断拉大。“强者恒强,弱者淘汰”的发展态势愈加凸显,当万科、恒大、碧桂园正在往3000亿征途跃进时,不少中小房企选择“去地产化”转型。

    面对行业洗牌,没有谁敢掉以轻心,行业的危机感在催促着成长。现在,摆脱地域束缚,全国化扩张已经成为闽系房企的共同目标,上海得天独厚的人才优势、资金优势、资源优势、全国性品牌推广优势等,无不是全国扩张的必要元素。
    “‘走出去’源于企业发展到一定阶段对人才、资金和合作伙伴的升级需求。”前有世茂、旭辉、宝龙、升龙、阳光城,后有融侨、禹洲、中骏、融信等,如今都已迁都上海,或者形成双总部的格局。

    2016年,正荣作出了同样的选择,在黄仙枝眼中,“上海是金融与人才的高地”。

    “正荣就是太稳健了,这次搬到上海确实是逼一逼自己。”黄仙枝坦言,去上海这几个月,比呆在福州两年的感受都多。

    上海这一年

    2015年,正荣几乎以翻一番的速度在增长,销售额录得306.3亿元,销售面积235万平方米。突破300亿大关后,正荣成为闽系房企中的佼佼者。不过,站在上海这个国际化大舞台,它需要变得更加“耀眼”。

    “今年把总部搬到了上海,大家都觉得压力很大,发现发展还有更大空间,大家都有紧迫感。”在黄仙枝看来,正荣还需要加速。

    高速扩张成为了正荣的重要手段,今年年初开始便频繁出现在全国各地的土地市场。截至目前,正荣已经成功在福州、长沙、苏州、天津、南京、武汉斩获十几宗地块,耗资160多亿,战略性进入武汉后,正荣的城市布局提升到了13个。

    这是正荣继2013年超200亿拿地之后展开的第二轮全国扩张,据正荣此前透露,今年拿地预算不低于200亿,这也意味着,下半年正荣的拿地模式将继续。

    黄仙枝毫不掩饰正荣对规模的看重,“规模对于企业发展还是有帮助的,是非常重要的,如果没有规模,在市场中就没有话语权,所有的成本都会变高。”未来这几年,正荣将目标定在了500-600亿。

    “实现600亿肯定是没问题的,只是看速度有多快。”但黄仙枝同时也强调,现在做房地产营销,没必要跟万科、恒大比,就做第二梯队的领军者,同时保留进军第一梯队的机会,"怎么从容怎么来做,也不要为了市场上的名次去做”。

    “强扩张、高周转”一直被视为闽系房企得以快速发展的精髓,黄仙枝对负债率有自己的见解。他颇为认同孙宏斌“不关心负债率,只关心现金流”的观点,“企业要发展,负债率就会高,企业如果不发展,当然负债率就低,负债率再高,现金流好,就还是健康的,正荣会把负债控制在适合发展同时又相对安全的底线内。”

    对人才的渴求也成为正荣迁都上海后一个颇为深刻的认识,“人才的水平差距太大了,不是一般的大”。“现在的规模效应和人、资本其实都是相关联的,特别是人。”黄仙枝分析称,一个同样的盘,不同的老总管理,有的会赚钱,有的会亏本,正荣现在希望通过团队的精英化,提高整体运营能力,确保效益实现。

    黄仙枝透露,正荣已经推出精英计划,在淘汰一部分人的同时挖掘更多人才,打造属于正荣的精英团队。与此同时,正荣还效仿万科、碧桂园、龙湖等同行,推出了合伙人制度,要求每一个城市公司、每一个项目公司的高层员工对项目要进行跟投。

    正如黄仙枝所言,上海是金融和人才的高地。目前,正荣的住宅地产、商业物业发展都进入了快车道,作为“三驾马车”之一的股权投资如今也找到了生长的土壤,“金融资本更关键还是在人才,我们为什么搬去上海也是这个原因。”

    此外,站在一个全新的发力点,正荣全国性范围内管控半径的缩小也将带来效率的提升。

    问及未来是否会加强合作,黄仙枝直接了当地说:“肯定会。”他透露,最近会有一些合作动作,我们的合作是基于优势互补、共进共赢。

    我与正荣

    在正荣,黄仙枝算得上是一个不折不扣的老员工。2016年,正荣迈入了发展的第十八个年头,黄仙枝也就呆了十八年,而且将不止十八年,他说“我会在正荣干到退休。”

    “正直构筑繁荣”是正荣十八年来的总结,这种不甘于现状、做强做大的追求,在某种程度上与黄仙枝渴望实现自我价值提升达成契合,这或许成为了黄仙枝坚守的原因。

    1998年,起家于江西南昌的正荣,开始只是一家普通的建筑公司,承建高速公路、桥梁等基础设施。也就是在这一年,希望大干一场的黄仙枝离开原先安逸的工作生活环境,加入了刚刚创立的正荣集团。

    2001年,签订江西宜丰渊明大道开发及旧城改造项目让正荣正式进入房地产行业,随后,又在南昌陆续签订了多个项目,正荣房地产规模初现雏形。

    在江西事业做得如日中天的时候,正荣转战福建。2003年,出生于福建莆田的正荣创始人欧宗荣回到了家乡,并迅速展开了福建省内布局,截至2012年,先后在莆田、南平、福州等地落子。2013年,正荣实现了全国性扩张。

    如今,正荣业务已经覆盖上海、福州、南京、苏州等13个城市,投资、开发和运营项目70余个,总开发面积逾2000万平方米,销售业绩也成功突破300亿大关,2016上半年业绩实现202亿。

    十八年间,正荣完成了从一家资产规模8000万的普通建筑企业,向一家年销售额超300亿、资产规模600多亿元企业集团的完美蜕变,黄仙枝也已经身居正荣董事总裁要职。

    “不仅仅是做正荣的事业,也是做自己的事业,我的生命融化在这里面,正荣已经成为生命的一部分。”谈及18年的坚守,黄仙枝变得感性。

    回顾当年的选择,黄仙枝直言“不后悔”,这也是黄仙枝经常对公司新人说的话:“我现在跟新进公司的人也说,一定不会让你后悔来到正荣。”

    “正荣是一个很好的企业,欧老板是一个很好的老板,我们跟着他也成长了很多。”

    谈及退休生活,黄仙枝笑言,我这一辈子赚的钱留一部分给女儿,然后去做一点公益,去帮助别人,我觉得这个蛮开心的,"把赚来的钱又花掉,这是最好的”。

    以下为观点地产新媒体对正荣集团董事总裁黄仙枝先生的采访实录:

    观点地产新媒体:您怎么看宏观经济对房地产的影响,乃至对正荣的影响?

    黄仙枝:中国经济现在L形增长应该是正常的,因为不可能一直高速增长。原来基数很低,每年都可以都增长百分之十几,但是现在基数很大,已经是世界第二大经济体了,肯定不可能像原来那样增长,即使是5-6%的增长速度还是很快的。

    经济体量到了一定程度,我觉得还是应该平稳地发展,原来发展的模式肯定会进一步调整。原来中国是耗费资源型,浪费人力资源,但是现在慢慢会提升科技的含量。我个人感觉这几年国家一直强调转型升级,这确实是有必要的。

    中国的房地产市场,这几年还是有一些机会的,不过会相对集中在经济比较发达的地方,特别是像北京、上海这些城市,人口吸附能力很强,需求也很强劲。

    观点地产新媒体:经济增长放缓的大环境下,正荣接下来发展方向是怎样的?

    黄仙枝:正荣到底要怎么发展,其实我们也一直在考虑。正荣是一家偏稳健的企业,直至2013年才到长三角,开始布局全国,要做的事情一定要研究好。

    正荣的战略定位还是比较好的,今年我们把总部搬到了上海,大家都觉得压力很大,大家都有紧迫感。另外,上海还是金融跟人才的高地,我去上海这几个月,觉得比呆在福州两年的感受都多。

    正荣现在分三块,第一块是地产,地产板块这几年要做到500-600亿的规模,因为规模也是一种效应,如果没有规模,在市场中就没有话语权,所有的成本都会变高,所以规模其实对企业发展还是有帮助的,是非常重要的。

    第二块是物业和商业,其实事情一般都是互相联动的,物业、商业跟地产板块是联动的。房地产的下一步发展不是靠规模,最终还是要靠客户服务,看能不能抓住客户,第二就是产品能力,现在做产品、做品质还是很容易的,但是要把物业服务做好是非常不容易的。做商业不单纯指购物中心,还有社区商业、主题商业,现在我们会根据资金能力持有一部分,这对现金流有好处,对投资回报也有好处。

    第三块是股权投资,接下来可能会适当参股一些金融公司,包括基金、证券,搭建富有竞争力的金融平台,同时往大健康、大消费方向做一些投资,主要还是想和地产板块产生协同效应。

    观点地产新媒体:金融是一个趋势,现在确实有很多房企参股金融公司,正荣接下来会有什么计划吗?

    黄仙枝:我们还在探索这条路,因为做金融资本更关键的还是人才。我们为什么搬去上海也是这个原因,人的水平差距太大了,不是一般的大。

    观点地产新媒体:正荣接下来准备广挖人才?

    黄仙枝:对,我们会有一系列的动作,接下来可能会推出一些精英计划、合伙人计划,特别是像金融这种一定要股权激励,否则很多人都不敢做,所以要把人才机制做好。

    观点地产新媒体:正荣去年的融资成本是多少?怎样维持财务稳健?

    黄仙枝:正荣去年融资成本差不多是八个多点,我觉得会降下来。

    财务控制方面,第一是成本,第二是盈利能力。其实一个同样的盘,不同的老总负责,有的会赚钱,有的会亏本,我们现在希望提升员工的整体运营能力。

    观点地产新媒体:正荣现在这套班子还是稳健的,向心力都很强。

    黄仙枝:公司现在是新老搭配,但是向心力很强,而且公司有强大企业文化吸附力,整个团队很有朝气。接下来我们会加大升级力度,同时打造精英团队。合伙人制度已经在做了,要求每一个城市公司、每一个项目公司的高层员工要投钱,大家一起努力。

    观点地产新媒体:这也是顺应行业变化的一个方式。

    黄仙枝:现在的规模效应和人、资本其实都是相关联的,特别是人,所以还是要有一个管理机制,要有考核、有监督。正荣有几个指标,一是集团自有资金投入有限定,还有一个是现金流。

    现在房地产地价这么高,做不好就会亏本,所以整个开发节奏感要很强,集团上下要配合好,因为有可能一个节奏没踩准,房子就卖不掉了,要等几年后才能卖得出去,我们遇见过这种情况。

    观点地产新媒体:非常强调现金流的安全?

    黄仙枝:安全很关键。孙宏斌说过“不关心负债率,只关心现金流”,我认为他是对的,因为企业要发展负债率就会高,企业如果不发展,当然负债率就低,但是现金流一定是最关键的,负债率稍微高一点点,但是现金流好,还是很健康的。

    观点地产新媒体:正荣这两年销售规模增长很快,您觉得成长性体现在哪里?

    黄仙枝:很多人问我,你希望正荣的标杆是什么?其实我觉得企业是无招胜有招,标杆就是能不能不断地提升自己。

    从目前来看,正荣的基础非常好,比较健康,有点像是18岁的少年,是正青春的时候。特别是正荣的团队,这一批人真的是有能力的。

    观点地产新媒体:一直以来,正荣都比较倾向于自我开发,接下来会转变吗?

    黄仙枝:正荣也不是说不跟别人合作,我们跟万科合作过,福建少数项目也有外部合作。

    我们合作少的原因,一方面可能是因为过去一直局限在福建区域,全国性交流比较少;另一方面,拓展过程中我们更倾向于自己做,对公司规模有一定好处。正荣有正荣的特色,我们进入一个市场,肯定会把市场研究清楚,胆子肯定比别人大,但品质肯定也会更好,因为我们会深耕。

    2013年,我们拿地投了200多亿,上海投100多亿,南京投60多亿,因为我们一定会深耕,对市场有了解,对客户有了解,才能赚到钱。

    现在赚钱不容易,客户要求很苛刻。接下来我们肯定会加大合作,最近也会有一些合作动作,有些国企也想跟我们合作。

    观点地产新媒体:跟别人合作,正荣会保证操盘权吗?

    黄仙枝:这个可以灵活处理,大家合作一定要双方都有利。我们这两年的投资体系做起来了,今年投资的项目相比原来还是不错的。

    正荣下半年会着重在京津冀投资,我们对城市还是有一些研究的,正在加大这方面的力度。

    观点地产新媒体:慢慢地从几个重点的区域,实现全国性的拓展?

    黄仙枝:达到600亿肯定是没问题,只是看速度有多快。基本上我们的团队、实力都具备了。包括商业,肯定会做轻资产,我们有能力做到。现在做房地产营销,要去跟万科、恒大比没必要,我们做第二梯队,怎么从容怎么做,也不用为了市场上的名次去争。

    观点地产新媒体:到2016年,您进入正荣已经18年了,有厌倦过吗?

    黄仙枝:人在每个过程都会有特殊的感受,有时候也会有疲劳期,结婚都会有七年之痒,更不要说18年,但是也要自己会调整。

    正荣是一个很好的企业,欧老板是一个很好的老板,我们跟着他也成长了很多。企业成就了我们,我们也推着企业走,这是一种相互的关系。

    我现在跟新进公司的人也说,一定不会让你后悔来到正荣。

    观点地产新媒体:这是一种企业情结?

    黄仙枝:我们很多高层领导在集团都蛮长时间了,这其实也是我们的一种情结,不仅仅是做正荣的事业,也是做我们自己的事业,我们的生命也融化在这里面,正荣已经成为我们生命的一部分,我会在正荣干到退休。

    观点地产新媒体:假如真的退休不做了房地产,您会去做什么?

    黄仙枝:我上次跟朋友开玩笑,说我这一辈子赚的钱留一部分给女儿,然后去做一点公益,去帮助别人,我觉得这个蛮开心的。把自己赚来的钱花掉,这是最好的。

    观点地产新媒体:会让您的孩子也做房地产吗?

    黄仙枝:还是由她自己选择吧。我家小孩是念金融的,其实我很希望她去当大学老师,书香门第对子孙后代都有很好的影响,但不听也没办法,最终平安就是最好的。

    撰文:

    审校:劳蓉蓉

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