何剑波 加速的跑道

观点杂志

2016-09-13 16:26

  • 过去我们也在跑,今年可以说是穿上跑鞋了,今后会跑得更快。每年都有进步,可能三年五年回过头来看,发现进步还是挺大的。

    (2016博鳌特刊·领袖访谈)繁忙工作之余,骑行成为了何剑波日常纾解压力的一种生活方式。

    借着组建五矿骑行团的契机,这一年时间里,何剑波骑行北京城的各个角落,在隔绝喧嚣的老城胡同中穿梭,穿越时光细细触摸历史的脉络;驰骋在少有人走的乡村公路上,偶尔在某一个辛苦爬坡后的山头,邂逅一片山花烂漫。

    “走路太慢,看到的东西太少,开车又太快,一晃就过了,所以骑行是很好的,能够把自己融入自然、陶冶身心,把运

    动和观光结合在一起,一边走一边看。”

    说起为什么喜欢骑行,何剑波如是描述。这种“刚刚好”的速度偏好,也体现在他所带领五矿地产的发展过程中。

    在中国五矿完成地产业务整合后,五矿地产开始步入新的发展阶段,针对这一变化,何剑波用“穿上了跑鞋”来形容。

    “今后五矿地产会进入一个快速发展阶段,过去我们也在跑,但是现在会跑得更快。”

    即便如此,在观点地产新媒体长达两个多小时的采访过程中,无论是对经济、行业还是五矿地产自身,何剑波始终强调的,仍然离不开“稳健”二字。

    相较于大多数个人英雄主义式的“速度与激情”偏好,何剑波身上显现的是20余年职业生涯浸淫下,浑然自成的谨慎与稳重。

    增速放缓是好事

    谈及当前中国经济面临的新常态,何剑波认为,第一个重要的特点是经济增速的放缓。

    “虽然从企业和个人来说,大家感觉这个市场需求不足、经济不活跃、挣钱比较难,但是大家要接受,这就是现实,这就是事情本身应该有的。”

    何剑波认为,中国经济经过了三十多年的发展,到了现在这个阶段,已经进入了中等偏上的水平,经济发展基数已经很大。在这么大的基数上,每增长一个百分点,总量已经完全不同,所以完全不能按照过去的速度增长,否则就有可能导致资源的浪费,出现掠夺式的增长。

    从这个角度来讲,何剑波认为,经济增速放缓反而是好事,是中央对我国经济全面、客观的分析,如何在经济增速放缓大势下着力提高经济质量是关键。

    何剑波提到的第二个重要的特点是经济结构的失衡。

    在何剑波看来,中国过去许多年的高速增长,实际上很大程度靠的都是投资拉动型,即钢铁、有色、基础设施建设,但到了现在这个发展阶段,这些方面已经基本饱和,有些行业已经出现严重的产能过剩,如果为了保持经济的快速增长而继续刺激过剩的产能,将会付出很大的代价。

    基于供需失衡的现实,何剑波认为,下一阶段我国拉动经济增长的主要动力,应该从以前的投资拉动型转变为消费拉动,也就是要实现消费升级。

    “一是要提高老百姓的收入水平,解决好养老、医疗等问题;二是进行供给侧改革,提供有效的供给。”

    何剑波认为,当前我国经济在调整过程中,对于老百姓的很多需求仍然无法满足到位,包括医疗、教育等。未来旅游、休闲、养老等消费市场,都存在巨大的发展空间。

    希望行业慢一点

    话题回到老本行房地产行业,何剑波的语调增添了些许慎重。

    由于房地产在经济当中所处的重要地位,被频繁地当做调节经济的稳定器来使用,何剑波认为无论对行业还是企业而言,这都不是一件好事情。

    “任何一个行业过分地受政策干预、影响的话,其实是非常被动的,对企业长远的成长、行业的发展也不利。可能短期内需求爆发出来,但结果就是透支,接下来很多年需求又远远不足,所以行业现在面临的是这样一种不稳定。”

    一方面是政策过分干预所造成的行业不稳定,另一方面却是高房价刺激下地价的过快上涨。何剑波认为,受制于较高的土地成本,下一阶段一线及核心二线城市的房价仍将继续维持高位,但在高地价压力下,从拿地到销售中所隐含的周期风险,是房企不得不警惕的。

    正是基于对风险的谨慎考量,在这一波土地热浪催生下的地王央企造热潮中,五矿地产并没有卷入其中,作为国资委准许从事房地产主业的20余家央企之一,对于何剑波来说,稳健仍然是主旋律。

    “我们对风险的控制还是比较谨慎的,集团对我们也是有要求的,不要做地王。我们宁可稳一点,但是不要大起大落。”

    何剑波笑称,自己反而希望房地产行业的成长能“慢一点”,所有房企都能得到比较稳定的发展,一步一步往上走。

    对近一年来国企并购整合大潮中引发的关于行业内国企与民企间竞争的话题讨论,作为拥有海外留学背景的央企领导人,何剑波直言,“市场才是最好的裁判”。

    何剑波解释称,在房地产行业前10强龙头企业中,包括华润、中海、保利等都是国企,市场已经充分说明,国企也能做好房地产。

    “如果一个企业在市场里面确实发展起来了,发展得很大,肯定有它的合理性。在市场经济条件下,一个企业做得好不好,不是由身份决定的,而是由市场决定的,市场才是最好的裁判。”

    五矿整合新跑道

    采访的间隙,我们留意到何剑波办公桌的正对面,挂着一幅抬眼可见的题字,上书苍劲有力四个大字:“但问耕耘”。在何剑波20余年的职业生涯中,“但问耕耘”亦是他的真实写照。

    经过多年的发展和努力,中国五矿地产业务在今年实现了整合,一是采取了上市公司托管非上市业务的方式将集团地产业务整合到了上市平台,二是完成了五矿建设更名为五矿地产。

    据此,集团内部地产业务真正实现了一个团队、一个平台、一个品牌、一套体系的统一架构。

    一个团队,即重新组建的五矿地产团队,集合了五矿最优秀、最具丰富经验的人才;一个平台,即上市公司五矿地产,作为一个管理平台来管理集团所有的地产业务,同时也是五矿地产唯一的资本平台;一个品牌,即重新制定的统一的五矿地产品牌战略;一个体系,即统一的管控体系,从投资到运营,包括质量控制、产品线打造、营销、品牌、客户、人力、财务、资金等管理架构都进行重新的梳理统一。

    在资源、人才划归统一后,五矿地产对未来的发展也正式做出规划。

    据何剑波介绍,未来五矿地产将分为6大业务线,即房地产开发、建安、商业地产、产业地产、地产投资和地产服务。

    具体而言,房地产开发是核心业务,建安业务则包括PPP等基础设施投资建设,商业地产包括在建和待建的200多万方体量的商业物业,包括持有的一些酒店和写字楼,产业地产包括营口和汕头的两个产业园以及未来可能探索的一些新项目,地产投资主要是以地产基金的形式做存量房的改造及海外投资,地产服务则主要是未来物业服务的整合和提升。

    何剑波认为,现在房地产的发展阶段,已经告别过去那种单纯靠买地卖房的单边上行趋势,未来五矿将围绕着传统的核心业务向周边扩展,开拓更多新的功能及新的业务模式,形成价值链、上下游互补的复合型发展模式。

    “过去我们也在跑,今年可以说是穿上跑鞋了,后面应该会跑得更快。每年都有一点进步,可能三年五年回过头来看,发现进步还是比较大的。”

    面对整合后的新跑道,五矿地产显然进入了一个全新的发展阶段。

    以下为观点地产新媒体对五矿地产总经理何剑波先生的专访实录:

    观点地产新媒体:2016博鳌房地产论坛的主题是“改变的力量”,您怎么看这一年多来我国经济形势的变化?

    何剑波:现在中国的经济面临着一个新的阶段,我们叫做新常态,我认为这个阶段有很多新的特点。

    第一是经过了30多年高速增长以后,增长速度下来了,这个增速下降是过去没有预想到的。我记得在十几年前亚洲金融危机的时候,朱镕基总理还提出保7、保8,说作为一个政治任务,必须要保。现在没有谁提要保什么了,我认为这也是政府对经济做了一个全面、客观的分析。

    中国经济发展30多年,到现在这个阶段应该说已经进入了中等偏上的水平,基数已经很大。在这么大的基数上,每增长一个百分点,总量是完全不一样的,所以不能按照原来的那个速度去增长,否则的话可能会导致资源的浪费,会出现掠夺式的增长,为增长而增长。

    所以经济增速放慢一点,经济质量提高一点,这是我们必须考虑的一个问题。

    从政府来说,我觉得也是比较务实的,实事求是,不去追那个指标。虽然大家感觉市场需求不足、经济不活跃,挣钱比较难,但是大家要接受,这就是现实,这就是事情本身应该有的。

    就好像很多发达经济体,没有增长那么多,但是生活照样过得好,可能挣钱没那么容易,但是挣的钱都是实实在在的,社会贫富悬殊不太大,老百姓的福利、社保、医疗搞得比较好,环境搞得比较好,大家生活质量好。

    另外,现在经济结构面临很大的问题,存在着结构失衡。中国过去几十年的快速增长,很大程度是投资拉动型的。投资拉动型是什么概念?是钢铁、有色、基础设施建设的拉动。

    现在供需失衡非常厉害,如果为了保持经济快速增长继续刺激过剩的产能,这是非常可怕的。实际上,我们已经在为过去的产能过剩付出极大的代价。为什么北京过去空气特别不好?因为周边全是钢铁厂、化工、有色、冶炼、煤炭,河北、山西这一片全是这样的,所以空气不可能好。这种做法已经不可持续了,所以要进行调整。

    中国到了现在这个发展阶段,面临着经济的转型。我们过去30年是补硬件,没有公路,没有铁路,大量的钢材、有色产品、石油都不够,所以要开工厂生产。现在缺的不是这个,这些东西基本满足了,高铁已经是世界第一,高速公路也是全世界第一,包括机场基本上都建得差不多了,所以现在要消费升级,就是拉动经济增长的主要动力,从投资转变为消费。

    转变成消费需要什么?一是要提高老百姓的收入水平,解决好养老、医疗问题。第二就是进行供给侧改革,要提供有效的供给。

    其实老百姓是有钱的,但是不知道怎么去消费,有很多需求满足不了。国家可以花更多钱做这方面的事情,包括教育、休闲、养老,这些市场都是非常大的。从这一点来说,中国经济其实应该做比较大的调整。

    观点地产新媒体:刚才说了经济形势,您预测一下接下来房地产行业的变化?

    何剑波:房地产行业确实跟国家的经济是息息相关的,我们也很频繁地看到房地产行业作为经济的稳定器。经济过热的时候房地产压一压,经济偏冷的时候,就把房地产往上抬一抬。

    很难从价值上去评判,房地产在经济中处于这么重要的地位,不是一件好事情,对房地产行业来说也不是好事情,说明经济确实过分依赖房地产,说明这个经济不是很健康。

    一个好的经济应该有各种产业,高科技、金融业、服务业都得有,现在是房地产一枝独秀。特别是我们国家最近这些年制造业下降的势头很厉害,这里当然也有一些成本的原因,就是劳动力成本、土地成本上升。

    第二是国内的需求问题,第三是出口的问题,人民币升值之后,出口也很难。各种原因导致产业的发展、升级其实是比较慢的,可以说我们过去曾经有一段时间发展是比较好的,但是我们没有抓住机会去升级,现在就不得不依赖于房地产。

    我觉得这样的依赖会持续很长的时间,这个事没有办法,房地产其实就是作为一个工具。任何一个行业过分地受政策干预、影响的话,其实是非常被动的,对企业长远的成长、行业的发展不利,可能短期内需求爆发出来,接下来很多年需求又远远不足,所以现在行业面临这样一种不稳定。

    我倒是希望这个行业能成长得慢一点,稳稳当当的,一步一步往上走,大家都能够比较稳定。

    观点地产新媒体:为什么这几次央企密集拿地王,五矿没有出现?

    何剑波:我们对风险的控制还是比较谨慎的,集团对我们也有要求,不要做地王。我们宁可稳一点,不要大起大落,不能拿企业的钱去赌。

    在这么高售价的情况下,刺激地价上涨,而从拿到地到真正销售出去,中间又有周期。如果是三五年周期的话,对房地产企业来说,风险是很大的。

    观点地产新媒体:去年以来,央企地产整合并购案例很多,比如中海并购中信,您怎么看这种整合的潮流?

    何剑波:央企进入房地产,国资委有很明确规定的,最开始就是16家,后来又加了几家,一共二十几家能够做房地产,现在市场上比较活跃的还是这二十几家。如果不是地产主业的话,确实有很多限制,所以这个政策我觉得没有实质性的变化。

    为什么现在央企很积极地拿地,势头很猛?房地产行业最开始发展就是民营企业做起来的,过去央企是不参与的,但是到了一定阶段,央企进入是自然而然的事情。

    既然这个行业有增长潜力,盈利能力比较高,作为一个企业来说,愿意积极参与到其中是无可厚非的。市场准入是一个国民待遇,不能对谁更为歧视。

    观点地产新媒体:行业内质疑当下的现象,您觉得国企做得好房地产吗?

    何剑波:这个答案是肯定的。现在房企前10强里,有三四家是国企,华润、中海、保利这三家是行业的龙头企业,他们做得不好吗?肯定大家都认为他们还是做得好的。

    当然国企也有做得不好的,但民营企业也有做得不好的,任何企业都有做得不好的。所以,我觉得在企业之间的竞争,不是先把身份摆出来,市场经济不把身份摆在第一。

    如果觉得国企做得不好,就打败他,他们被打败了,或者是竞争失利了,肯定会自己调整策略,会吸收民企好的地方,然后在这个过程中也进步了;如果国企不去吸取民企的优点,肯定最后就面临着被淘汰的情况。

    市场是最好的裁判,我们每个人当裁判的时候可能都有主观意识,但是要靠市场说话。如果一个企业在市场里面确实发展起来了,发展得很大,肯定有它的合理性,而不是说抱着一种怨气,或者说一种不满意,这个肯定是不对的。

    观点地产新媒体:五矿自身地产业务的整合呢?

    何剑波:五矿地产经历了这么多年,也在不断地发展,也在内部不断调整。

    从去年开始,五矿的地产业务做了比较重大的调整,从人员、组织架构、发展策略、战略定位方面都做了很大的调整。在这个调整之下,我们实现了五矿地产业务的整合。为了让管理能够尽快理顺,形成“一个平台、一个团队、一个品牌”,所以就采取了上市公司托管非上市业务的方式。因为要进行注资的话还需要一些时间,审批的过程比较长,所以先进行托管,托管之后能够很快管理到位,有利于上市公司的发展,这是第一。

    第二是更名,把五矿建设更名为五矿地产,这样就实现了公司名称、品牌名称的一致性,这样外界就非常清晰。五矿地产不但是资本运营的唯一平台,也是管理的唯一平台,这样就能把很多资源、人才很好地集中使用,同时我们也调整了内部管理体系、管理架构,对未来发展做了很多规划。

    观点地产新媒体:五矿地产调整后的业务体系是怎么样的?

    何剑波:根据我们现在业务的情况,五矿地产未来分6个方面的业务,有6条业务线,第一是房地产开发业务,房地产开发是核心业务;第二是建安业务,第三是商业地产;第四是产业地产,现在有营口和汕头两个产业园,这两个在国内也是做得比较早的,现在在积极推进,未来也可能有新的项目。第五是地产投资业务,这一块我们主要是做地产基金,参与到国内的旧楼改造,做存量房改造,还有海外投资。海外投资我们也是通过基金的方式,跟合作伙伴一起去探索。第六是地产服务,我们的业务整合过后,物业服务这一块也是很大的体量。我们也在加强物业服务的整合,包括一些提升:降低成本,提高服务质量,提升品牌等。

    我们也不想把企业做得太单一,包括经营模式、业务模式,不能太单一。当然,哪个房地产企业都离不开房地产开发,而且都是主体,是所有企业盈利的主要来源,规模也上得比较快。我们也不能忽略一些新的业务机会和突破,包括商业地产、产业地产和持有型物业。

    大的开发商能够长期持续发展的,一定是有一个合理的业务组合,开发也做,持有也做,商业运营也做。

    五矿地产经历了这么长时间的调整、发展,今年是一个新的起点。我们重新调整了架构,包括对整个集团的房地产进行了集中管理,管控真正到位,内部管理体系进行了很大调整。做完之后,应该说会进入一个快速发展的阶段。

    可以这么说,我们是穿上跑鞋了,站在跑道上。现在应该会跑得更快。现在大家的士气比较高,希望能够有一个全新的发展,集团对我们也寄予厚望。

    观点地产新媒体:公司上半年销售已经100多亿了?

    何剑波:对,我们不单纯追求规模,当然规模对企业来说很重要,但是不为了排名而简单地追求规模。我们要做一个比较务实的企业,要让我们的投资者、管理者以及外界看我们的时候,觉得我们说的做的都是可靠的、信得过的。

    观点地产新媒体:今年还有6个月,您期望过200亿吗?

    何剑波:从手上的待售货值来看,完全有机会争取200亿,但也要在销售速度和利润之间平衡。

    观点地产新媒体:五矿地产的6条业务线,是要建6家公司吗?

    何剑波:不是建6家公司,有的是事业部。比如说商业这一块有商业地产部,负责商业的一些运营、管理;建安这一块,专门有一个建安公司,独立进行运营;物业这一块,有物业管理部,正在进行内部的整合和提升。

    观点地产新媒体:6条线都是可以分拆的?

    何剑波:对,发展到一定规模,效益比较好的时候完全是可以分拆的。像我们做商业的这一块,将来可以做REITs,这也是一个方向。

    观点地产新媒体:最后所有资产或者品牌全部作为证券化的一种方向?

    何剑波:这是我们的一个发展方向。现在房地产的发展阶段,不是过去那种单边上行的趋势,市场是非常复杂的,不是单纯买地卖房这么简单的经营模式。

    一个大企业的发展,需要开拓一些新的功能、新的业务模式,围绕着传统的核心业务向周边扩展,形成价值链,上下游互补。

    我们一点一点做,每年都有一点进步的话,可能三年五年回过头来看,发现进步还是比较大的。

    今年是五矿地产发展的一个新起点,我们内部叫做“形成一个团队、一个平台、一个品牌、一套体系”,这样大家就统一起来了。

    一个团队就是五矿地产这个团队,我们是重新组建的,结合了五矿有最丰富经验的人才。而且市场化程度非常高,现在总部部门总经理和副总经理这个级别的、中层以上的人才,50%以上都是从市场招聘的,机制非常灵活,干得好就干,干不好就下,每年有考评。

    一个平台就是五矿地产上市公司,作为一个管理平台来管所有业务,而且也是一个资本平台,有上市公司的公司治理,有董事会,有独立董事,这都是很规范、很严格的,由香港联交所监管的一套体系。

    一个品牌是现在在制定新的品牌战略,要下大力气推广五矿地产的品牌。

    一个体系这是管控体系,我们把业务整合之后进行了重新梳理,从投资到运营,包括质量控制体系,产品线打造,营销、品牌、客户管理体系,还有人力资源管理体系,财务、资金的管理体系,都在重新梳理提升,这个工作已经做到位了。

    我们最近也加大对人才培养的力度,现在要搞一个五矿地产的80班,重点是80后的人才,选拔出来进行培养。因为80后现在最大的都已经36岁了,再过几年应该是在公司各个方面要起一个骨干作用的,很多已经是骨干的位置。

    观点地产新媒体:五矿地产的人才流失大吗?

    何剑波:现在团队比较稳定,因为公司发展比较成熟了,大家对公司下一步发展充满信心,也有很高的期待。

    观点地产新媒体:所以您要是把公司领导得不好,员工觉得没干头就会走?

    何剑波:作为大家的带头人,你怎么做,你的思想、思维、发展方向要非常清晰,你要让员工、团队都很明确要朝哪个方向走,而且要有逻辑性,这个不是喊口号。除了要有理念,还要付诸行动,这样大家就会建立对公司未来的信心。

    观点地产新媒体:您今年做了一个骑行团吗?

    何剑波:对,我们搞了一个五矿骑行协会。这个事情很好,因为我本来就比较喜欢运动。以地产公司为核心牵头来做的,也邀请到集团其它的部门的员工。

    骑行其实是一种运动,也是一种生活的状态。过去没骑的时候没感觉到,骑了以后感觉到走路太慢,看到的东西太少,但是开车又太快,一晃又过了。而骑行可以好好体验,享受运动的过程,就像人生一样,更重在过程。

    观点地产新媒体:您觉得跟人生一样,很困难地爬上去?

    何剑波:对,骑车爬山的时候,看着山上的人冲下来,很轻松、很畅快,你却很累。但是当你骑下坡的时候,才知道人家也是这么艰难地爬上来的。

    这也跟工作是一样的,不要看着人家很成功的一面,其实前面已经做了很多很辛苦的工作,然后才爬到山顶,才能够一路放下来,风驰电掣地往下走。

    审校:劳蓉蓉

    致信编辑 打印
  • 你可能感兴趣的话题

    五矿

    2016博鳌特刊

    领袖访谈