万科3000亿路线图

观点杂志

2016-09-13 16:35

  • 除了业绩快速成长,万科在2014 年明确“城市配套服务商”的战略定位后,公司的新业务开始崭露头角。

    (2016博鳌特刊·特别报道)万科管理层与大股东的对碰至今仍在持续,而在股权之争以外,万科作为以房地产为核心业务公司,所取得的成绩同样备受瞩目。

    7月20日,《财富》世界500强企业排行榜出炉,万科凭借2015年度营收1843.18亿元(折合293.29亿美元),位列榜单第356位。

    继平安保险、华为、正威国际、招商银行等之后,万科成为又一家跻身世界500强行列的深圳本土企业。万科过去32年来几乎伴随着深圳特区每一阶段的发展,某种意义上,它的成功也是中国最年轻一线城市经济发展的缩影。

    事实上,本土企业入围世界500强是近年来深圳市的工作诉求之一。早在去年6月18日,市委书记马兴瑞、市长许勤会见了王石一行,明确表态将推动万科等深圳本土企业跻身世界500强。

    在对外披露的新闻稿中,王石以“万科创始人”的身份表示:“是改革开放提供了历史机遇,是深圳特区提供了发展沃土。”

    进一步的消息则显示,万科2016年将再度迎来业绩“最好的一年”。据观点地产新媒体获悉,截至7月13日,万科签约额正式突破2000亿元;其中第二个千亿用时仅87天,同比2015年提前109天。

    按全年3000亿元业绩目标计算,7月未完,万科已经完成了2/3的任务,超标完成销售业绩已被视为大概率事件。

    3000亿与合伙人制度

    万科曾表示,稳定、合理的股权结构是实现伟大企业必备的基础和前提。

    观点地产新媒体了解,6月27日下午的年度股东会上,郁亮略带无奈地表示,大股东提出罢免董事会、监事会成员的议案后,万科部分已经签约和销售的项目面临解约风险,银行对万科的信用评级慎重考虑,合作方调整商务条款,猎头打员工的主意。

    股东会后,万科事业合伙人大会执行委员会发布公开信,信中如是提及,面对重重压力,我们应当在各自的岗位上尽到勤勉责任。万科几乎所有的经营指标,都在迈上一个新的台阶。

    数据显示,继5月之后,6月万科销售面积、销售金额再次创造新高,实现销售面积326.4万平方米,销售金额424亿元,同比分别增长67.0%、68.3%;销售均价13510元/平米,同比增长0.8%。

    2016年1-6月,万科累计实现销售面积1409.0万平方米,销售金额1900.8亿元,同比分别增长55.5%、72.5%,上半年完成度高达63.36%。至7月14日,销售金额正式突破2000亿元。

    目前来看,可能与万科一同步入2000亿俱乐部的还有恒大、碧桂园。7月初,碧桂园宣布将原定1680亿元全年销售目标上调至2200亿元,而恒大上半年已经累计销售1417.8亿元。

    此前长江证券研报指出,行业整体的回暖是房企销售大幅增长的重要原因,但行业整体回暖并不意味着企业间业绩分化趋势有根本性改变,反而让龙头房企的领先优势继续扩大。

    观点地产新媒体查询,万科在长三角、珠三角、环渤海等主流区域占比明显,其中上半年,上海公司销售额200.8亿元,杭州公司111.1亿元,深圳公司105.1亿元,北京公司101.2亿元。

    业绩增长也源于公司投资策略得当,以万科为例,自2015年下半年以来积极投资补库存,并且主要布局一二线城市,使得公司在重点城市当前可售货量和推盘量保持充裕,这使得公司在行业基本面复苏的基础上能够快速扩大市场占有率。

    据统计,万科6月新增17个项目,主要集中于杭州、厦门、合肥等二线城市;拿地总建筑面积396.1万平方米,总权益地价129.61亿元,拿地金额占销售金额比重为38.0%。上半年拿地累计总金额684.8亿元,占销售金额比重为36.1%,与2015年38.2%的平均水平略有下降。

    万科将自身所取得的硕果归功于事业合伙人制度,万科高级副总裁谭华杰曾公开表示,2014年4月推出跟投制度后,公司团队受到了巨大的激励作用,这是业绩好的根本原因。

    以2015年为例,万科跟投项目规模持续扩大,全年累计开放76个项目,并确立以13家中心城市为核心的扩张方案,完成49个管理中心的组织架构设立和相关运营机制的贯彻;年内销售管理费用同比下降0.52个百分点至3.39%,净资产收益率升至18.09%。

    2016年,万科已售未结转资源均价1.17万元/平方米,同比继续回升;年内计划新开工2200万平方米,竣工面积计划同比增加19%。

    外界评论指,考虑到销售均价的回升和销售结构的改善,预计万科利润率将有望改善,同时将向更高的销售目标发起冲刺。

    城市配套服务未来

    除了业绩快速成长,万科在2014年明确“城市配套服务商”的战略定位后,公司的新业务开始崭露头角。

    过去32年,万科曾经历过数次发展战略调整,包括90年代剥离非地产业务,由多元化向专业化进行调整;2004年明确只做住宅,退出商业经营领域;2014年又提出做“城市配套服务商”,涉足新业务。在不同时代背景下,万科一直在做着跟加减法密切关联的动作。

    2015年以来,万科在长租公寓、社区营地教育、养老机构、产业地产等新业务的探索有序开展。同时,物业管理作为公司的“优势业务”,也得到持续升级。

    截至2015年底,万科物业服务已覆盖中国大陆64个大中城市,提供服务的合同项目980个;服务合同约定的建筑面积2.15亿平方米,较2014年同期增长107.8%,包括包干制项目1.43亿平方米,薪酬制项目4607万平方米,“睿服务”管理面积2533万平方米。

    长租公寓方面,万科经过多年尝试与探索,在2016年5月正式推出长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。除上海外,泊寓还在北京、深圳、广州、济南、合肥、厦门、西安、合肥、佛山、东莞等地筹建。

    产业地产方面,2016年1-6月,万科已公布物流地产项目9个,超过2015年全年项目数量,加上锁定项目合计29个,已布局22个城市,总建筑面积300万平米。

    按照万科规划,预计4年左右,物流地产每年新增量达到普洛斯的量级,并在未来5-10年内成为中国最大物流地产供应商,同时将物流地产业务视为城市配套服务链条上重要的一环。

    另于7月20日,万科与链家合作的家装公司“万链”在北京举办发布会,推出的V+产品成交突破千套,成交金额过亿。万链表示,公司用了不到一年时间,在北京家装市场份额第一。

    对于万科的新业务尝试,谭华杰曾公开阐述过对这些业务的认知及背后逻辑。他表示,在经济进入成熟之后,房地产行业的枢纽地位不仅不会削弱,反而会因为各类衍生服务进一步强化。

    一旦企业顺利实现转型,未来在“房地产+服务”方面会有很多细分行业都具备超过万亿级的能力。这些新出现的细分万亿级市场集中度会远远高过现在房地产开发的市场纪录,对于企业来说,这个未来的发展空间是不止一倍的增长空间。

    这种认知建立在详实、缜密的数据论证基础之上,以产业地产为例,谭华杰列举数据称,美国人均拥有仓储面积5平方米以上,相比之下中国现在人均仓储面积仅0.4平方米,不及美国1/10。考虑到中国的电商渗透率已经超过美国,物流地产和仓储地产的建设却远未跟上,存在巨大的增长空间。

    “在中国所有不动产门类当中,物流地产是最大的蓝海市场,也是租金收益率最高的。这里面存在非常巨大的机会,毫无疑问,万科不能放弃这个机会。”

    “房地产+服务”给万科带来的品牌溢价比3000亿销售数字更有价值,但值得注意的是,转型比传统业务的成功也更为关键,这意味着一次前所未有的冒险。

    万科展望2016年时也坦言,相比于已经熟悉的领域,开辟未来道路将更加艰难,面临更多的不确定性。需要更加全情投入,也更加需要智慧。

    审校:劳蓉蓉

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