深度报告 | 从住宅、商业到创新业态 龙湖地产租售并举策略下的路径选择

观点数据研究中心

2016-08-25 16:34

  • 对龙湖地产来说,销售额逐年稳增、商业租金快速增长,而今再围绕传统强项——持有物业展开微创新,龙湖由“以售养租”向”租售并举”转变的路径选择正日渐清晰。

    观点指数 自2003年第一家商场“重庆北城天街”开业,龙湖商业一路开花结果,目前商业运营面积177万平方米。上半年,商业整体出租率96%,不含税租金总额8.8亿元。 

    龙湖CEO邵明晓在2016年中期业绩会上表示,龙湖现有盘面的商场,以现有增长速度,基本可接近2020年50亿的租金目标。 

    商业地产保持高速复合增长的同时,龙湖又开始了新的探索。 

    8月17日,龙湖正式宣布进军长租公寓和联合办公领域,推出创新业务板块的两个品牌——长租公寓品牌“冠寓”和联合办公品牌“一展空间”。 

    值得注意的是,上述两个创新方向并未脱离地产主业,且基于其传统强项——持有物业展开。而销售额的逐年稳增,商业地产进入全国化发展快车道,而今又展开长租公寓与联合办公的业态创新,龙湖由“以售养租”向”租售并举”转变的路径选择正日渐清晰。

    长租公寓的理想与现实

    万科驿、魔方公寓、蘑菇公寓、you+公寓、青年汇……在这个提倡去库存的存量时代,各色长租公寓品牌如雨后春笋般涌现。 

    不同于上述模式熟知的长租公寓品牌,龙湖版长租公寓的具体模式尚未流出,但吴亚军已为其划定未来三年的发展目标。 

    吴亚军透露,龙湖要争取在三年内做到长租公寓300处。 

    据魔方金服创始人兼CEO凌骏介绍,这个量级在未来肯定是第一梯队。即使是当下暂居行业前列的魔方公寓,也仅做到长租公寓100多处。 

    从这一点看,龙湖对长租公寓的前景看好和深耕决心可见一斑。 

    阳光100中国常务副总裁范小冲在接受观点指数采访时也表示,看好长租公寓未来发展前景,一是有国家政策支持,二是现在房价太贵,不可能所有人都买得起房,部分人最终会转向租房。 

    毋庸置疑,租赁市场巨大,早前在观点地产新媒体主办的2016博鳌房地产论坛上,凌骏就曾公开提到,我国租赁市场非常刚需,中国目前有2.5亿流动人口,每年有700多万应届毕业生。 

    以上海为例,现在流动人口有1500万,每年新增近100万人口流入。一套房子月租金1000块钱,一年就是12000元租金支付;如果对应2.5亿人口,就是个2.5万亿的市场。 

    从需求端来说,万亿蛋糕固然诱人,但对力求稳健的龙湖而言,迈出全新一步还要经过更多深思熟虑。在这其中,政府提出的供给侧改革,或是关键要素之一。 

    据观点指数不完全统计,仅8月份上海出让的10宗土地中,就有5宗对竞得企业有自持比例要求,其中包括遭遇疯抢的融信上海地王。 

    某种程度上,要求开发商自持一定比例物业面积,已成上海土地出让“标配”。尽管在北京、深圳、广州等其他一线城市及热门二线城市尚未出现类似土地出让要求,但在地价高热,政府大力提倡租售并举的背景下,并不排除未来该种形式在其他城市复制。 

    因此,不管是基于主动选择还是被动转向,长租公寓这块大蛋糕,有着丰富物业运营和物业服务经验的龙湖,显然都是得拿下的。

    表一 上海8月份土地出让情况

    数据来源:观点指数整理

    联合办公的龙湖模式

    与长租公寓尚未披露具体的模式不同,龙湖在联合办公业务上已披露的发展思路十分清晰。 

    据龙湖方面介绍,龙湖的联合办公品牌“一展空间”,不同于很多纯写字楼联合办公品牌,是定位于商业综合体中的联合办公空间,一体化集成办公、零售、餐饮、娱乐、休闲、体验、展示、社交和综合服务功能。 

    按照龙湖的规划,到今年年底,将推出选址于北京长楹天街、上海虹桥天街、成都时代天街等的一展空间项目,皆为商业综合体中的联合办公空间,旨在实现办公与消费、办公与交通枢纽、办公与科技智库的零距离链接融合。 

    对于龙湖的联合办公模式,阳光100范小冲表示十分看好。范小冲认为,由于电商冲击、消费习惯改变和购物中心等原因,今天的购物中心面临巨大挑战。面对传统商业的衰退,企业需要寻找一些新经济和新业态来增加购物中心活力,共享办公与购物中心的结合就是一种很好的形式。

    范小冲解释称,龙湖的购物中心地段都非常好,在这些地方做联合办公,并且不是做简单的办公,而是创业者、双创企业的办公服务,一方面会为商场带来客流,达到引流的作用,另一方面这部分客流所产生的消费、交流、会客、路演等需求,都会给商场带来客流和消费,将大大激活购物中心的活力。 

    但同时,范小冲也表示,做共享办公并不是简单的事,不是简单地提供个物理空间,倘若不能搭建起支持创业企业成长的巨大生态系统,那便会失去吸引力,也未必能取得很好的效益。

    持有物业的选择

    在整个行业都在讲轻资产运营的情况下,龙湖不止大规模自持商业,对于刚刚推出的创新业务板块,龙湖仍会坚持自持。 

    据观点指数了解,上半年龙湖实现合同销售额385.9亿元,较上年同期增长78.4%;基于首7月已完成全年销售目标的72.64%,龙湖CFO赵轶在业绩会上当即宣布上调全年销售目标,由原来的620亿上调21%至750亿。 

    除开亮丽的销售业绩,龙湖在利润率上的表现同样抢眼。中报显示,2016年上半年,龙湖在物业发展业务上的结算毛利率为25.8%。而在涵盖商业地产的物业投资业务上,结算毛利率为74%。 

    范小冲、凌骏以及新派公寓创始人兼CEO王戈宏等均承认,长租公寓和联合办公当前在投资回报率和毛利率上的表现并没有很好,那么,在销售上卖得又好又赚的龙湖,为何又要选择继续增加持有物业呢? 

    对于观点指数的疑问,上述三位人士都提到一个相同点:面粉贵过面包。 

    上述三者均认为,在当前这个地价高涨的年代,采用一锤子买卖的销售模式,虽然可以即刻在当期产生利润,但企业的持续发展就会产生问题,因为销售结余产生的资金要再买地的话,面对的境况是面粉贵过面包,这个游戏是玩不下去的。 

    进入白银时代、地价的不断疯涨,这些因素都使得房地产企业进入薄利时代,但同时,物业自持的大环境是在转好的。 

    范小冲指,过去大家之所以都卖掉不持有,一是因为租金和售价倒挂,卖掉变现利润最高,另一个是也因为过去支持持有的金融手段欠缺,持有的资金成本很高,企业难以支撑。 

    现在,随着金融的改革、国家政策的支持以及未来REITs的推出,如果企业能够将持有物业运营得好,能让租金提升,未来的价值将会更高。 

    此外,作为上市公司高管,范小冲还将龙湖的持有行为放到其上市公司身份的语境中进行了解释。 

    范小冲指出,对于上市公司而言,现在也需要一定的持有,一个是货币在贬值,另一个企业不仅需要直接的销售利润率,也必须要有一定的资产和租金收益,才能屏蔽销售淡旺季所带来的业绩的波动,才能使上市公司得到一个更好良性的成长。 

    与此同时,在北京、上海等多个城市,纯宅地出让已越来越稀缺,能开发能持有,具备综合开发、运营经验,也成为当下房企拿地操盘的重要条件。 

    得以于稳健的财务表现、高质量的销售增长和强劲的自持物业租金收入,年初龙湖获惠誉授予的“BBB-”评级,展望稳定,成为同等规模民营房企中首家获得“投资级”国际信用评级的企业;本月,穆迪年内首次调升国内房企评级展望,将龙湖地产评级展望由稳定调升至正面,并确认Ba1企业家族评级。 

    观点指数还发现,得益于租金水平的稳步增长以及新增投资物业逐步开工,龙湖每年录得的投资物业评估增值几乎都在20亿左右,而这部分评估增值,未来或许也将有来自创新业务板块的贡献。

    表二 龙湖近6年投资物业评估增值情况

    数据来源:观点指数整理

     

    撰文:王柔金

    审校:欧阳颖

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