深度报告 | 欲望号土地飞车 731亿狂飙的南京地市与联合体试题

观点数据研究中心

2016-08-23 16:07

  • “联合体”项目的开发模式或许并没有想象中的那么美,对于合作的房企来说,这或许还是一份充满考验的试题。

    观点指数 五十年前,经典电影《欲望号街车》以强烈的讽喻笔法展现了一个由于人的“欲望”互相吞食形成弱肉强食的世界;五十年后,在资本裹挟下的南京土地市场,同样翻腾着“欲望”的浪花。

    相关数据统计显示,截至今年上半年,南京市(不含溧水、高淳)经营性用地共成交32宗地块,5宗地块以底价成交,27宗地块溢价成交。其中,12宗地块溢价率在0-100%,14宗地块溢价率在100-200%,1宗地块溢价率超200%。

    南京上半年共计6场的土拍中一共造就了11个地王,土地成交总金额高达731亿元,同比增长232.2%,甚至直逼2015年全年土地成交总额772.3亿元,创近几年成交金额历史新高。

    在资本涌流之下,高热的南京土地入市门槛急剧抬升,“抱团联合”成为越来越多房企不约而同的选择。据了解,截至目前,南京“联合体”项目包括已公开和传出消息尚未公开的项目已经突增至约30家,而仅在上半年至今就增加近10家。

    房企间的联合开发无疑可以共同承担成本分摊风险,然而这看似强强联合的方式的背后毕竟是两方甚至多方之间的利益的抗衡和协调,“联合体”项目的开发模式或许并没有想象中的那么美,对于合作的房企来说,这或许还是一份充满考验的试题。

    731亿狂飙下的联合现象

    自去年江北新区设立以来,南京房价迈开了急剧攀升的步伐,甚至把一线城市远远甩在后头,这般“疯涨”的态势吸引了各方资本的涌入,由此也造就了一个地王频出的土地市场。

    据观点指数统计,南京上半年6场土拍出让的45宗经营性土地中,成交地块有32宗,一共缔造了11个地王,其中更是创造了高达88亿元的“全国总价地王”,总成交额高达731亿元,半年揽金几乎抵去年全年。

    土地总金额的拔高意味着南京地市的入市门槛相应抬高,无论对于新进入南京的房企或者是深耕南京多年的房企来说,联合开发是其不约而同的选择。

    据了解,在上半年的土地成交竞得者中就有2家联合体。上海建工联合体以总价64.8亿元竞得G68地块,刷新南京的单价地王纪录;电建和金茂的联合体以总价69.6亿元,溢价率均已超过80%连下河西南G12、G13两宗相邻的纯宅地,其中G12地块则刷新了河西南地王纪录。

    除此之外,在土拍之后房企寻求合作的消息就不时传出。据悉,创造了88亿元“前全国总价地王”的世茂在竞得土地后就引入嘉兴诚融投资及嘉兴安瑞投资,出让了地块项目共计43.2%的权益;今年3月份被招商地产拿下的鼓楼滨江G01地块,此前也曾传出与仁恒合作的意向。

    去年出让的土地也纷纷变身“联合体”项目。据了解,去年10月份新城控股竞得的禄口G47地块最终由新城、保利、中国铁建三家联合打造成为“新城保利天地”;去年7月北辰拿下的河西地王也宣告牵手旭辉打造为“北辰旭辉铂悦金陵”;此外,仅本月就有绿地联手华侨城和万科牵手同曦地产。

    据了解,相关的数据统计显示,截止目前,南京“联合体”项目包括已公开和传出消息尚未公开的项目,已经突增至约30家,仅上半年至今就增加近10家。

    房企“联合体”试题

    就“联合体”而言,对于南京本土房企来说,在联合中可以寻求资金支撑以继续扩大规模;而对于进入南京的外地房企而言,与本地房企的联合一方面可以快速切入市场,另一方面则可以充分利用本地资源。

    南京林业大学社会学系主任、城市与房地产研究中心主任孟祥远对观点指数表示,南京土地的高地价增加了项目的开发难度,房企联合开发可以分摊成本、降低风险,除此之外,获取品牌溢价也是联合开发的目的之一,“大家可以各自发挥在资金、土地、开发经验、品牌等方面的所长”。

    此外,据南京业内资深人士尹霄飞介绍,南京楼市中联合体的项目并不少见,甚至在房企之间已经形成了相对固定的“抱团”对象,“以绿色科技见长的朗诗倾向于与其他房企合作,翠屏和银城也合作了不少项目,此外没有体现在案名中的合作项目也有不少”。

    资料显示,目前南京市场上的合作模式有联合拿地、股份合作、代建代售、联合操盘等。据一项业内调查报告显示,全国房地产市场的合作开发模式已经多达十种,分别为:土地入股合作开发、提供资金合作建房、联合成立项目公司、股权部分收购、联合竞买拿地、项目代建、技术输出、分物业类型合作互补、外资合作、信托合作。

    房企间的联合开发无疑可以共同承担成本分摊风险,然而这看似强强联合的方式的背后毕竟是两方甚至多方之间的利益和欲望的抗衡和协调,“联合体”项目的开发模式或许并没有想象中的那么美好。

    南京业内人士介绍,早前,绿城和翠屏曾牵手合作,但却因降价优惠上的理念不一最终不欢而散;合作打造保利朗诗蔚蓝项目的保利和朗诗在最开始合作之初,也并非一帆风顺,期间也摩擦不断。

    就近期全国轰动的杭州土拍事件来看,万科、信达联合体在以123.18亿元造就了当时的全国总价地王一个小时后,就有消息传出,万科因超过授权价而撤出该地块,与信达“拆伙”。

    半个月后,同样的事件又发生在杭州土拍中,由滨江平安联合体以总价48.3亿元竞得的地块,在喜报中竞得方一时之间又由“滨江&平安”变成了“保利联合滨江”,剧情反转的太快,让大家都感觉有点摸不着头脑,但其中的合作变故是显而易见的。

    尹霄飞指出,虽然南京房企间的在合作之初就会明确划分各自的分工范畴,双方之间的合作已经比较成熟了,但是合作必然要面对各方利益的抗衡和协调,“联合体”的试题对于合作的房企来说仍然是充满挑战的考验。

    撰文:王州婷

    审校:欧阳颖

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