田明:朗诗绿色产品以及战略的转型升级

观点地产网

2016-08-11 15:06

  • “这是我们的一些做法,我们惩前毖后,治病救人,目的是在于整改,而不是要一棒子打死谁。”

    田明(朗诗集团董事长、朗诗绿色地产有限公司董事局主席):各位下午好!朗诗在地产公司里面还比较年轻,2001年年底的时候,朗诗刚刚设立,当时只有1000万的注册资本,只有我一个人。但是朗诗一介入了房地产后,便很快就选择了一条绿色的发展道路。

    我这里有一张图,上面有很多空调。中国的建筑在建造和使用过程中,消耗了社会总能源的30%。与建筑相关的工业和交通又为房地产消耗了16.7%,所以加起来中国社会总能源消耗的46.7%是由房地产和建筑领域带来的,能源消耗和碳排放基本上是一回事。

    2004年,在朗诗成立两年后有一个项目,从这个项目开始做高舒适度、低能耗的创新产品,后来我们把它称作朗诗科技住宅的1.0产品。这个项目建筑面积35万平米,是当时国内最大的绿色科技住宅小区,可能在国际上也是最大的单一小区。

    朗诗国际街区主要的特点是高舒适度、低能耗,它的温度能够控制在20到26度之间,相对湿度30%到70%之间,每两个小时将室内的空气完全置换一遍。建筑的节能率达到65%,同时由于大面积采用了地缘热泵,又主动节能一部分,所以加起来朗诗国际街区的综合节能率达到80%,这是非常高的指标。

    这个项目在市场上取得初步成功以后,朗诗就把做绿色建筑当作自己的企业战略。这里引用了迈克尔波特的话:你要么是总成本最低,要么是差异化,要么是聚焦。其实我的理解是,聚焦你要么聚焦在差异化上,要么聚焦在成本领先上,所以实际上没有“聚焦”。

    进而,如果你把成本领先视同差异化,实际上企业竞争的基本原则就是差异化。朗诗一直想要做与众不同的事情,无论是在产品还是商业模式上,朗诗努力地寻求与大家不一样。

    朗诗集团董事长、朗诗绿色地产有限公司董事局主席 田明

    朗诗成立两年多以后就提出了聚焦绿色科技住宅的差异化竞争战略。这个战略制定以后,一直到2014年的10年时间,朗诗心无旁鹜,从来没有动摇过,所以朗诗是一家战略导向型的企业。

    一个从国外吸收过来的绿色的、高舒适度的产品,经过几年的实践,我们能够实现本地采购,把成本优化,并最终准确地实现。到了2011年,朗诗又做了一个项目,叫钟山绿郡,这个项目是朗诗的2.0产品。

    我们做了大量的技术创新和突破,最主要的还是思想理念不一样。记得在2008年,我去欧洲拜会欧洲的在绿色建筑方面的一位著名教授。他给我讲了一句话,说搞绿色建筑要强调低技术,能用低技术满足的不要用高技术,要因地制宜,简单适用,要根据当地的气候条件、根据居住者的经济情况来选择用什么样合理的技术。

    而以前我们打广告说我们是高科技楼盘,在绿色发展的道路上是有一个认知不断进化的过程。

    在2.0产品时代,朗诗大量采用了模拟技术和微环境的分析。左边这个是我们做了一个全年的日照环境的分析,右边这个图是小区的风环境分析。我们做每一个项目,都会对声、风,对小区的日照,对冬天、夏天不同的降雨量进行分析,也对室内做很多的研究。

    (见PPT)比如说这个是对冬季大风的风速的分布,在一个小区的规划方案里面做的分析。再结合冬季的日照阴影的分析,叠加在一起来看这些因素对小区会产生什么样的影响。

    这个研究的是数目构造对气流的影响,还有风环境的优化,左边这个图是优化以前的情况,根据对风环境的分析,把建筑重新摆一下,会获得一个更优的小区的风环境。这是辐射强度在调整前和调整后的变化。风机盘管、送风的温度的模拟分析。

    这张是优化前和优化后窗户采光对室内的自然采光的效果对比图,这张是做了一个分析。这是一个真实的项目,右边的窗上有一个像阿拉伯数字7的构件,大家知道这个构件有什么功能码?它不仅是建筑美学方面的。

    我们做日照分析的时候,发现这个小区在下午4点钟,太阳会从北侧照进这个窗户,会把热量带进这个窗户,室内的温度就高了,你就要开空调。解决的方案有很多种,比如遮阳卷帘、比如缩小窗户开窗的面积,比如搞双腔的遮阳玻璃等等。

    这么多的选项,最后我们选择的是把窗户的上面和西面做了一个22公分的粗条。它挡住了夏天多余的太阳对北侧窗户的照射,也做了一个装饰。还有屋顶的绿化,做了屋顶的绿化以后,使屋顶的温度大幅下降。

    去年朗诗又做了3.0的绿色产品。这个区块显示的是建筑之间的空地,都分了区,是根据刚才的一系列的分析去安排的。比如,有些地方不适合做儿童乐园,不适合做老人活动,因为这地方冬天会被建筑遮蔽,还会有北风,而我们要选择一些能晒到太阳的,还没有北风的地方来做老人、儿童的活动场所。

    这是从小区的入口到每家每户的各个线路,而把到所有楼栋的线路叠加起来就得出这个小区最优的道路图。然后我们做了健康的跑道,做了口袋公园,这些口袋公园的设计将我们对小区的环境分析,模拟的计算加以应用。

    这是地下的车库,车库是客户主要回家的通道,还有小区的一些常规的配套。作为3.0产品,我们强调了被动式建筑。被动式建筑要有高效外墙保温系统,要有高效的节能门窗系统,要有热回收系统,要有建筑的气密性控制,还有建筑的防热桥设计。

    朗诗的理念是先上建筑,再上设备。我们还做了厨房里面特制的空气循环系统。朗诗在3.0产品里面,除霾的效率达到95%,也就是说如果外面PM2.5值是500,那么室内就是25,还是优的。在甲醛控制上,能够达到了芬兰S1级的甲醛控制标准。还有TVOC的控制,我们把健康做为我们最基础的目标。

    1.0、2.0、3.0反映的是过去,以前我们做绿色科技的建筑是探索,是需要、拷贝。但是现在我们已经逐步地在产品技术上走进了自由王国,我们会根据项目的业主需求,也会根据当地的气候条件和它的微环境来选择最适用的技术。

    这是朗诗在太湖边上的研发基地,这个研发基地里面有很多建筑。像这个布鲁克被动房,它本身是一个小酒店,也是一个研发的项目,这个项目获得了德国绿建委和被动房率建所的双认证,还获得了世界银行颁发的一个高能效的优秀设计认证,是中国第一个获得了德国DGNB的绿色白金认证。

    我们还做了大量的尝试,做了大量的研究,产品技术上的技能可应用于新建的住宅也可应用于更新的住宅,同时也能用到学校、幼儿园、酒店、写字楼等等各个方向上。

    2014年,根据宏观经济形势和房地产行业形势的变化,朗诗认为中国经济将下行,中国的房地产跃过了它的顶峰时期,离开了黄金时代,将进入一个波动的时期,长趋势看交易量也会下行。所以朗诗对自己执行了10年的聚焦绿色住宅的战略,做了一个必要的升级和调整。归纳起来就是三计划:产品差异化、资产轻型化、市场国际化。

    因为朗诗的产品科技性能好,居住的体验感特别好,舒适、健康、环保,还节能省钱,所以朗诗的项目在一手房的成交速度、成交的溢价,以及二手房和租房的交易价格上在各地都普遍地优于周边的竞品。

    而且我们比较的竞品从来没有比较过无名小辈,比较的都是行业的前10位。(见PPT),这些数据都是公开数据,到网上看二手房、租金市场的数据都可以看到。

    由于这种优势,我们推出了小股操盘、合作开发、委托开发三种类型的合作模式。从2015年起,我们获得了35个新的项目,这里面没有一个项目是朗诗百分之百股权的,全是合作小股操盘,或者是合作委托开发。而且我们合作的项目里面没有一个是高价抢来的地王。

    朗诗现在正在做的就是要探索符合新的市场环境的商业模式,把黄金时代的1.0商业模式进化成符合未来的2.0的商业模式。

    最后我再利用这个机会向各位介绍一下,我们正在做的房地产行业的绿色供应链行动,这是一项公益行为,没有任何企业的私利。这张图是我们6月5号在北京举办的绿色供应链行动,一共48家房地产企业参与其中。而我们也希望有更多的企业能参加到绿色供应链项目。

    绿色供应链由阿拉善SEE、中城联盟、万科、朗诗等共同推动,其中由我作为主要的设计推动人。我们首先推出第一批绿色供应链的采购清单,包括钢材、水泥、铝合金、木材、室内的装饰人造板。

    钢材、水泥是属于同一类的,特点是重污染。我们国家的PM2.5、高能耗,北方的土壤、地下水的污染,森林和草地、食物的污染,很大的因素来自于钢材和水泥。钢材、水泥大概50%的产能用在了房地产,所以房地产能够推动上游的钢材、水泥进而控制污染、控制能耗,对我们国家的绿色进化有很大的作用。

    与此同时,房地产企业并没有失去什么,我只是向上游提出了一个要求。从房地产企业向上游的总包、分工,再向分包、搅拌、钢贸,一直追溯到上游的水泥厂、钢材厂,谁的产品不污染,我就用谁的,谁被纳入了环保的黑名单,我就不用谁的,用这种方式来推动去产能。千万不要把那些不污染环境的企业去掉了,然后把那些污染环境的企业留下来了。

    这是我们的一些做法,我们惩前毖后,治病救人,目的是在于整改,而不是要一棒子打死谁。

    铝合金的无铬钝化采购控制。简单来说铝合金一般会用铬来镀金,这过程会对工人和环境产生危害,还能直接致癌,对此我们有一整套筛选处理的流程。

    木材来源合法化。很多木材是珍稀木材,是不应该采购的,但是现在木材采伐很混乱,如果再这样采伐下去,地球上的生物、植物、动物将大面积地灭绝。大家知道亚马逊的森林是地球之肺,亚马逊森林里面40%的树木被用于中国的房地产。

    所以我们需要建立一套木材来源的追踪体系,而国际上有一个叫世界自然组织,他们有一整套的控制系统,我们只要加入就可以。

    装饰板、人造板甲醛的控制。大家知道很多人得白血病是因为装修里面没有能够控制甲醛,大量的甲醛让人们付出了大量的生命的代价。我们做了研究之后发现,这个代价不该付,我们所有的木材板的生产线都可以用不含甲醛的胶水去粘。

    但就因为这一点点的胶水价差,导致劣币驱逐良币,大量的搞污染的胶合板进入了家庭生活的场所,导致了大量的致癌物的出现。而光用活性炭这些都是没用的,甲醛的半衰期是13.5年,一旦住进房子你是没办法避免被危害的,所以我们要避免用有甲醛的产品。

    朗诗有一整套的标准流程,这些在技术上都没难度,而且对开发企业而言,相对来说不需要出什么成本。你只是增加了一点工作上的难度,便可以轻而易举地实现绿色生产,减少对环境的破坏。

    第一批参加这个项目的48家企业,年销售额总共8000亿人民币,按照销售额里面有40%是采购的话,我们的采购量非常大。而且由于这个绿色供应链的机构会定期的公布白榜和黑榜将对社会产生超出联盟以外的更大的价值。

    以后业主都会问,为什么你用了这个木板,这个木板不是某某机构宣布它是进入黑榜了吗?那样就会影响到客户对我们的产品的满意度。

    在所有的重污染排放方面,钢材、水泥、木材来源合法化控制、铝合金无铬化,室内人才板甲醛控制,我们都会请第三方机构进行严格的筛选,最后出白名单和黑名单。

    房地产行业需要跟别人证明。人家都说我们是奸商,这个事情做了以后,大众会觉得房地产企业里面还有一批还不错的企业,利用他们的采购,利用他们的经济能力在推动国家的绿色环保。我们希望建立这个清单,推广到更多的企业,覆盖面更广,为我们国家的碧水蓝天做出一点贡献。

     

    撰文:田明    

    审校:徐耀辉



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