对话 | 地产精英 博鳌论剑:什么力量在改变中国房地产?

观点地产网

2016-08-11 12:21

  • 继续重资产的经营聚焦,还是轻资产的服务配合,是多元化的配置,还是专业化的钻研,是跨国的多市场管理汇率风险、货币风险,还是就在中国市场,其实大家各有各的策略。

    主持嘉宾:香港恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗;中国银行业协会首席经济学家、中国“十三五”规划专家委员会委员巴曙松

    对话嘉宾:著名经济学家、全国政协委员、政协经济委员会委员贾康;金地集团董事长凌克;凯德集团中国区首席执行官罗臻毓;路劲地产集团有限公司董事局主席单伟豹;旭辉集团创始人、旭辉控股董事兼主席林中;保利地产集团副总兼东南区域董事长余英;阳光城集团股份有限公司总裁张海民;上海红星美凯龙企业发展有限公司执行总裁、红星商业董事长张华容;海亮地产控股集团总裁周迪永

    陈启宗:巴曙松是我的好朋友,今天我们两个人主持,我想不是因为笔画的顺序,大概是以年龄来分,我是老大,我就先说一句话,我们两个人共同主持。下面把时间交给巴曙松,请你来主持。

    巴曙松:恭敬不如从命。我看了一下今天台上嘉宾的构成,横跨房地产产业链的不同的环节,博鳌房地产论坛组织者好不容易想了一个“改变的力量”,结果被陈先生调侃说,他也不知道这个改变的力量说的是什么,所以我想我们今天首先呼应一下这个主题,从陈先生开始,你认为我们这个改变的力量,有哪些是正在改变我们的关键力量?

    陈启宗:中国的房地产市场是在进步和成熟的过程,这个成熟的过程会改变好多事情,这件事本身就是一个最大的改变,无论是政府、企业,或者老百姓买房子的,都需要因这个市场的成熟而有所改变。

    单伟豹:主要是市场在改变,我们必须适应市场的需求,比如说现在二手房在增长,你要做还是不做?一手房到没到极限?比如说我们的供应侧的文化旅游在增长,健康养老在增长,你做不做?这个背后最最重要的力量还是市场的力量。

    巴曙松:你现在具体采取了什么措施来应对?

    单伟豹:路劲主要做的是住宅,现在对住宅还是非常注重的,这三年我们的目标是把我们的销售量增倍,这个过程我们没有改变什么东西,路劲在去年6月成立了一个路劲产业集团,我们的基金做了两年多,在做新农村、新农业,做农村的改造,全部在试探的阶段,到底进入哪个行业,希望未来一年半我们能有决定。

    巴曙松:你希望未来哪些方面成为你们的增长点?

    单伟豹:健康和养老产业的体量非常大,是一个十万亿级的产业,但是它很难做,没有国家的政策是很难做的。旅游这一块我们做得比较大,在中国来说,旅游的硬件、软件都远远满足不了每年增长30%、40%的需求,所以这方面我们发展得比较快。基金方面我们也做了两年多,金融和房地产结合起来的基金做得是比较成熟的,比单一做房地产的风险更低。

    罗臻毓:凯德集团是做商业地产和住宅地产的,但是以商业地产为主,我们的看法是这样的,商业地产是要我们看人口和经济延伸的需求,随着人口和经济的改变,基本上我们也要随着这30年的市场的变化而做出应对的改变,我们从1994年进入中国,在这里已经走了20多年,进来首先是做住宅房地产,后来到2000年初期的时候,大量做了商业房地产。其实当时很多人不理解,为什么我们大量做商业房地产,而且是长期持有这些商业房地产。到了现在这个比较成熟的时期,这可能也是一个不错的战略部署。

    巴曙松:你的意思是你已经转型一次了,从住宅转到商业地产?

    罗臻毓:也不算转型吧,只是切入点更多样化,变革了一次。

    巴曙松:你刚才说人口等等几个因素的变化,你们公司现在采取了哪些措施?你们做了什么?

    罗臻毓:我们的重点还是放在一二线城市,毕竟一个外资企业进入中国的房地产,我们当时还是看准了一线城市,以一线城市为主,做商业房地产我们也是以中高端的商业房地产为主,当然也是以一二线城市为主,接下去还是维持这个布局,应该不会走到太多三四线城市去。

    林中:我的看法是,我们处在一个永远变动的环境里,无论是从房地产行业来看,它的宏观国际、国内的经济形势,中观的产业发展格局,到微观方面竞争对手的变化,没有一天是不在变化的,但是这几年让大家看到,不稳定性增加,不确定性增加。

    行业发展到现在,其实已经走到一个前无古人、后无来者的状况,因为其它传统国家的高速城市化是在一个工业化的时代,我们是在一个高速信息化的时代,所以越来越难找到借鉴,又加上中国特殊的国情,中国的一些成功的模式也是越来越难从国外找到借鉴,所以企业无时无刻不是处在一种改变中。

    我认为不同的企业在不同的阶段,其实你的策略或者是战略是不一样的,你需要找适合发展的战略。我们一个企业是很难改变环境的,我们也想适应这个环境的变化,像博鳌房地产论坛这种会议,大家聚在一起形成一个共识,大家采取一个相应的行动,我认为这既是我们在适应这个环境,同时也是我们在逐步改变这个环境。

    比如说行业里讲得很热门的转型、创新等等,但是我看最近行业就没有那么浮躁,其实最焦虑的是在去年,因为对大企业来说不存在转型问题,我们内部在讨论转型的时候在说,我们主业可以做到上千亿的规模,我们再转到哪个行业能再做出上千亿的规模?所以对我们来说,做大做强主业是我们第二个5年的战略,但是做法不一样,无论是你的资源运营能力,你的专业开发的能力,跟之前都不一样,我们可以依托主业的大平台和资源,来切入房地产的相关产业,比如说物业今后的独立上市,租赁、公寓、商业、教育的发展,但是它们的规模都没办法达到主业规模那么大。

    所以我们内部来看,未来几年我们还是一个单一主业主导的相关多元化的企业,因为那些业务每个小板块一年有几十亿规模,几亿的利润,但是摆在大主业上千亿,乃至1500亿、2000亿的时候,它的规模都不算大。我们认为在接下来5年还不会考虑多元主业,可能在接下来10年才会考虑多元主业的话题。

    巴曙松:刚才陈先生把主持全权委托给我,我作为全权受托人,我现在想请台上9位专家的发言,针对每三位嘉宾的发言,陈先生做一个评论,你现在听了三个发言之后,觉得他们三个的判断对你最有启发的是哪一点?

    陈启宗:我在香港比较喜欢骂人,喜欢批评人,到了内地不敢批评你们,因为没有几个香港人,要是你们打我的话,我逃不掉。

    单总搞的那些东西,我觉得是没办法的办法。当然也是经过客观思考而得出的结论,旅游、医疗等等与房地产有关的行业,这当然是不错的,但是旅游这一块,你刚才说了那么大的数字,我对这个规模还是有点怀疑的。

    对凯德公司,我是比较敬佩的,外国的公司进入中国内地,能够系统化、职业化的做得比较好的,你们算是一个典范,很少有其它外面来的大企业能够做到你们那种地步。

    林中先生的公司我了解不多,不过我觉得有一件事情比较有意思,你现在已经在跟香港的一些大企业有合作,你们是怎么考虑的?他们有资金,但是没有你们的人脉关系,当然资金你们也很多,但是资金是不怕多的,大家分担风险,所以我也想知道你们的考虑是什么。

    林中:我们公司把合作视同一种战略,其实我们最深的思考就是,民营企业在中国应对这种系统性风险,或者是黑天鹅事件的时候,如何有一群战略联盟帮你,核心就在你平常跟别人合作的时候建立长久的信任的关系。

    我们跟国企不一样,国企有困难,政府会拉你一把,作为民企,就需要有长期合作的伙伴帮助你。从战略来讲,我们就是优势互补、共同发展、共同进步。我们跟香港恒基、置地合作,都是发挥各自的优势,在1+1>2的情况下来进行合作的。

    巴曙松:前三位嘉宾正好用了15分钟左右,现在请第二组三位嘉宾发言,希望陈先生注意听,要对每三位的发言做一个评论。

    张华容:我来自红星美凯龙,我们近30年都是从事商业运营的,做红星美凯龙家居,2009年开始进入房地产,也是做商业地产,我也是做商业物业运营的。按照主持人提出的改变这个关键词,我觉得还是从商业地产的角度来看,特别是今年,大家谈到最多的就是存量,我觉得对于目前我们所面临的,包括我的企业所面临的现状,第一个是整个市场存量资产的盘活,第二个是增量市场的提升,对于我们运营企业也好,开发企业也好,我觉得未尝也不是一种机会,特别是我现在所从事的红星商业,我认为是一个机会。

    张海民:金融化有几块,比如说有保险入股,包括刚才激烈探讨的万科的很多问题,我也是老万科,也在关注这个事。其实资本市场是一个很简单的金融化的平台,如何用这个平台的运作,把整个地产公司运作得更加符合市场的规律,以及有利于它未来的战略发展,这是很重要的一点。

    其实金融化不仅仅是在地产公司和上市公司,更重要的是上市公司的控股公司来做,而不仅仅是停留在上市公司,控股公司可以把它跨行业,由控股公司做银行,包括很多房地产的控股公司在做这个事,包括还有做保险以及做证券公司的。

    更有甚者是上市公司之间的互相控股,或者是互相参股,把这些资本化做起来。如果归结到最终产生的产品,就是一个资产证券化的问题,现在很多公司在尝试,包括我们也在尝试。有了这种金融化的产品,使房地产不再维持在做房地产的事,把它跨界了,可能在那时候才会谈到规模化。

    巴曙松:我为什么问这个问题呢,因为从过去30年看,凡是主业碰到了挑战之后,好多人都想到进入金融行业,前面好几波都是这样的,房地产还属于晚来者,前期一些大的工商企业通过利用资本市场,控制多种平台,连金融行业自己做金融控股做得好的,按宽标准不过三五家,按严标准能协调好的不过一两家,现在地产企业要进入了,要给大家提醒一下,前面很多人交了学费,而且交了很大的学费,现在又轮到地产商成为进军金融业的主力,大家要注意什么东西。

    张华容:我补充一下房地产金融化的话题。红星美凯龙商业地产在去年年底、今年年初的时候,公司的战略提出三架马车,一个是商业地产开发,一个是金融,第三个是商业运营。商业地产介入金融这个领域其实是不得已而为之,因为没有更好的融资渠道,你没有钱就没办法往前推,这是第一个不得已而为之。

    第二个,我们介入进来以后,商业地产开发商有两个阶段,第一个我有开发权,第二个我有运营权,如果有资本的进入,我们会盘活得更好。第三个,从经营的角度来看,对回报率和经济资产的把控会有一定的掌控力度,这是我们认为好的有机会的地方。刚才我说的是不得已而为之。

    事实上你看我们的项目,比如说我们在无锡介入了一个项目,风险就在后面,既然作为商业地产,你要介入金融这个领域,没有便宜的午餐,你还是要兜底的,你的运营能力还是要有保障的,要给金融机构足够的保障,所以我觉得这个风险也在这里,只不过是可能给了我们五六年的时间机会。当然,我作为运营单位,目前除了我们自己的企业,我们也对行业市场上的一些企业,介入他们的后期运营管理,当然我们是带着资金进入的,这个资金不仅仅是自己的资金,包括市场上各个金融机构,它认可我的运营能力,我就跟他一起进去。

    凌克:我是来自金地的凌克,我们现在的策略还是要把地产做得更好,地产的机会还很多,地产这项业务完全有潜力做得更好。但是在这里要做一点改变,这个改变就是,地产的业务要更多的多元化和国际化。像过去只做住宅业务,这样的竞争力是不够的,所以要做好商业地产,做好工业地产,做好物流地产,这都是最起码要做到的。只有综合型的地产公司,今后的竞争力才强。第二个是要国际化,因为全世界很大,可以进行地产投资的城市很多,所以也可以在不同的国家进行分散性的投资,这就是我们最近做的一些方向。

    我们现在在美国投了纽约、波士顿、旧金山、洛杉矶四个城市,这样的改变对我们公司来说不算是很大,是比较容易跨越的,所以我也相信这一步是跨越得过去的。更大的一个跨越就是我们正在努力尝试的方面,我们要由原来单一的地产公司的经营模式转变为一家服务型的公司。

    10年之后、15年之后中国的地产的业务就会减少很多,不管是从人口的出生率还是老年人占的比例,或者是看经济规模,你看到美国的经济规模里面,地产占的比重只有2%左右,它的比重不会很大,这就告诉我们,10年之后,15年之后乃至20年之后的中国,一定会有一些新的行业要出现,比如说刚才大家都谈到的医疗和健康,这肯定是今后中国非常大的行业,因为它今天是美国非常大的行业,这是非常值得去尝试的。但是这样一个变化对金地公司来说是一个太大的变化。我们想努力改变,但是这个结局很难说,这就是对我们的一个大挑战,我们最近就在做这些事。

    巴曙松:我看到陈启宗先生在不断地记笔记,有的听得不太清楚,还要问旁边的单总,我相信你们两个我认识的普通话最好的香港人,肯定都能听懂他们讲了什么。现在请陈先生对我们这三位嘉宾的谈话做个点评。

    陈启宗:我有很多话要说,但是时间关系,我就简单讲一讲。刚才三位的发言都告诉我一件事,就是一开始我说的那句话,中国的房地产进入了一个比较成熟的新的阶段,所以在这里你没办法,就要做好多其它的事,刚才单总说的普通的住宅、商业已经不好卖了,所以就要进到其它的领域,我就说这是没办法的办法,不是说你没能力的问题,是那些东西已经不好玩了,所以你要找新的东西。

    刚才张华容女士讲的一句话我觉得是非常有水平的,就是说被逼着进去做金融。老实说,在西方,他们的股票市场里没有一类是房地产的,他们有银行、制造业等等,没有一类叫做地产,他们把地产放到金融里面。这就给我们一点启示,他们是怎么看这个房地产的,是把它当做金融的一种。中国是从零开始,慢慢才想到原来要金融化,凯德也是最早提出轻资产的,轻资产也就是用别人的钱,也是金融化的一种。

    还有凌克董事长说的,我觉得问题更严重,要国际化,要变服务性行业,不只是做住宅,单做住宅不够,要做综合性的房地产公司才行,对这个问题我不敢苟同。

    现在中国好多房地产商都往海外跑,我这个人是从另外一边过来的,我本来就不在内地,我在香港,在海外十几个国家,做房地产的也有十个八个,对在海外做房地产,我认为是不好玩。比如说美国的房地产,完全是一个税务为最重要考虑点的,你要是做房地产商,你旁边必须24小时站的一个人就是税务律师,那个市场太规范化了,水至清则无鱼,很难赚钱,而且房地产又是地域性很强的,地头蛇是很厉害的,你要跑到纽约去建房地产,真是不好搞。

    但是我要承认一件事,我永远不敢低估中国的企业家,包括中国的房地产企业家。我个人在海外搞了几十年房地产,赚了钱,但是比起我在香港、在中国内地赚的钱,根本没得比,回报率在这里比在外面高多了。

    你刚才说要多元化,在西方社会里,在更成熟的一些市场里,根本不是往综合性的方向走,完全是调过来走,搞住宅的就单搞住宅,一点都不搞商业,搞商业的就不搞住宅。西方都是如此,为什么中国一定要搞综合性的呢?在发展初期搞综合性的是可以的,做什么都可以赚钱的,但是当那个市场越来越成熟的时候,越来越专业化,是不是还需要搞综合性的呢?我是有一些不同看法的。

    搞服务性行业是可以赚钱的,比如说中原,那是能赚钱的,但是那也是辛苦钱,那也是小钱,我们做房地产的人赚惯了大钱的,愿意那么辛苦去赚点小钱吗?像彩生活它是搞服务性行业的,除非你搞到像它那样创新的,你钻进去的话,可能能成功,但是我相信赚大钱的人还没有看到,所以我说是没办法的办法,这个市场成熟了,要找出路的时候,住房不好玩,商业也不好玩的时候,就要找别的东西干了。这是中国现在房地产业的痛苦。

    巴曙松:正好我们还剩下15分钟,请最后三位嘉宾谈一谈。

    周迪永:我来自海亮集团,我们历史上就是一个多元化的企业,所以对于我们来讲,现在确实存在着在不同产业之间分配的问题,这是我们最大的一个转变。至于谈到具体我分管的地产行业的业务,我讲讲自己的几个判断。

    第一,从长远的趋势来看,我相信这个行业还是会存在一定的天花板,这个天花板包括整体的规模,还有以后城市之间的聚焦和企业的聚焦会越来越明显。第二,从现阶段来看,我们最焦虑的一个问题就是对未来的发展。半年以前获取的土地资源,今天看来都比较优质,对我们来讲压力都比较小,但是最近的土地市场确实让我们还是比较焦虑的。

    我们的思路是这样的,我们还是坚定地做减法的,现在商业地产是坚决地能不碰就不碰,还是做一些纯粹的住宅地产。另外是城市上的减法,就坚定地深耕我们认可的战略性的城市。还有一个是我们在考虑物业管理是不是也可以包给比我们更专业的公司去做,我们这个团队就集中精力做一些自己认为可以做的住宅。

    在住宅这个领域,我们确实很难避免拿地的风险,但是我们可以尽量降低这个风险,怎么降低风险呢?首先是让我们的团队越来越专业,用一些最本质的思维去看待一些问题,比如说我们对房价的看待,如一线城市必然会调控,只是我们不知道它什么时候调控,或者我们不能精准地知道它调控以后产生的房价掉头或者平稳的准确时间在哪里,但是我想这个趋势是明显的。包括我们如何判断一个城市,它本质上还是有产业的构成、供求关系的变化。所以说大方向,像这种能够确定、能够分析的东西,我们把它做得尽可能的专业化。

    在这个前提做到之后,可能还有40%的不确定性,这个不确定性就是风险,反映在我们做的项目上可能就是直接的亏损。我们对这个亏损是这样理解的,第一,这是这个行业发展的必然趋势,你肯定会有一些项目赚,一些项目亏,最好的避免这种风险的还是适度的多元化,但我讲的多元化不一定是产业的多元化,包括地点的多元化,或者是时间上的多元化,比如说我们认为今年是拿地风险比较大的时期,我们就会少拿,如果我们判断明年是拿地的好时机,可能明年会多拿,这实际上也是波动的做法。这样可以做到10个项目里面,我们七八个是盈利的,也有可能有两三个是亏损的,但是这样至少可以确保这个企业是可持续地健康地发展。这是我们目前的思路。

    余英:我是来自保利地产的,我想回应一下这个题目改变的力量,论改变就有变和不变,保利地产不变的就是坚持5年前制定的3+2+X的城市布局,3是三大都市圈,2是成渝城市群和武汉中部城市群,X就是若干个其它的城市,我们这几年坚持在这些区域,重仓3大都市圈,这是我们不变的。另外我们制定了一主两翼,一主是房地产,两翼一个是金融,一个是服务,这是坚持不变的。

    但是现在房地产也发生了变化,我们也有变化,今年保利推出了5.0的建筑全生命周期的产品体系,人的年龄是在变化的,我们对房子也有做一些变化,另外就是对户型做一些变化,贴近市场的需求。

    另外我们继续坚持做轻资产,因为我们分析自己的核心竞争力,尽管我们是综合公司,我们又融资,又卖房,又搞服务,但是真正的核心竞争力是我们这帮员工团队,他的真正能力在于操盘,而不是金融,我们不是金融专家,我们会操盘,我们可以做一些轻资产代建的服务。

    我也提醒在座的各位,有些人可能有了钱以后,通过猎头挖来几个高管,找来一帮团队,这个团队说句难听化叫做乌合之众,没有一个文化,甚至把你的产品搞坏了,还把你的钱贪了,还把你的工程回扣拿走了,最后不仅让你损失了现金,还把你的项目搞坏了。各位搞金融的,你要想搞房地产,要选团队的话,你就尽量直接包给我来做, 我这个团队非常专业,这也是一种改变。 

    贾康:我在这里是比较另类,从研究者观察的角度,我觉得首先要注意到阶段的改变,如果是借用郁亮的话来说,前面一段时间房地产的黄金时代过去了,新的白银时代即将到来,而白银时代的特征是,赚钱不像黄金时代那么容易,但仍然是含金量很高的时代,这个时候改变的就是阶段上分化的特征非常明显。对于我们在这方面要决定自己作为市场主体去比拼自己的核心竞争力来说,显然就是你在分化这边,你怎么样要注意到定制,掌握好自己的相对优势的发挥。如果说在白银时代不是那么容易取得高额回报,但是有比一般的很成熟的业界的回报率高一些的回报,我觉得还是很有希望的。

    未来早晚它会转到另外一个时代,比如可以把它称为黑铁时代,那就更沉稳了,那是未来的事情。现在在白银时代这个阶段上,我觉得这是必须顺应改变,而我们自己做出新的核心竞争力这方面特定的设计和追求的要点。

    再往下讲,我觉得还有一些是在分化之后这个变化里面的新的空间。比如我注意到商业性地产旁边,现在越来越容易有机的加入保障性住房的供给,这就是现在在PPP这个概念之下,你去做一个什么小区的开发里边,它可能是加入保障房的,而保障房的具体模式比过去清晰多了,没有那十几种很容易扭曲的形态,主打的是共有产权房、公租房,廉租房和公租房必须要分开,这两种方式放在一起做,在新的特点下怎么掌握要领,如果跟PPP对接,这就是一个新的,要掌握一套战略策略的一个领域和空间,谁能在这方面形成自己的经验和相对竞争性优势,往后做起来,有很大一片舞台。

    还有一点,现在二手房的交易越来越多,二手房伴随的还有一个概念叫做老旧小区,老旧小区需要做什么样的改造呢?就是过去没法配电梯的多层住宅,现在越来越明显地需要配上电梯了,谁在这方面捷足先登,这个市场是客观存在的,至少我观察中国已经形成的存量里面,老旧小区改造里边,它对应的投资取得回报的机遇至少是改变中间的一个点,这些我觉得是需要再进一步研究的市场,在改变中间掌握到有所作为的空间和机遇。

    巴曙松:有请陈先生点评。

    陈启宗:我非常认同三位讲的东西,我从贾康先生的观点切入。一个成熟的市场并不表示它没有赚钱的机会,房地产永远还是一个很可为、很可赚钱的地方,特别是因为中国那么大,一个地方过热,可能另外一个地方刚刚开始热,你就要很灵活地从一个地方跳到另外一个地方。

    但是将来要赚钱必须靠的是专业的能力,而不再是以往二三十年所靠的那些东西,比如以往二三十年靠关系就能拿到土地,靠关系就能借到钱,那些靠关系的东西越来越不是最重要的,当然房地产永远是要关系的,你去纽约搞房地产,你不认识纽约那些政府官员,你是不可能打成功的。但是更重要的,将来会是你的专业的能力。

    刚才余英先生讲的那些,你们的3+2+X的战略,就是专注在几个市场上,你们还提出“一体两翼”等等的战略,总而言之你说的那些要坚持,无论是什么模式,轻资产也好,重资产也好,你的团队非常好,这些都是将来在一个比较成熟的市场里要致胜的时候所必须具备的条件。

    我不喜欢卖广告,但是我说一句关于恒隆的话,你们都在讲轻资产,我们是坚持重资产。为什么你们要轻资产呢?因为你做不了重资产,所以你必须要轻资产。要是我做得了重资产的话,为什么我不做重资产?最终就看你的回报率是多少。

    我们就是要专注做房地产,我做过很多行业,我觉得其中最好的一个行业就是中国的房地产行业,所以恒隆还是专注在商业领域,我们的策略没改变,我们做重资产,我们已经有一些先发的优势,希望能在这个领域里继续成功,其他人也可以成功,但是你必须有自己的一个领域是你在那个领域里做得最好的,将来那个钱还是你的。

    巴曙松:谢谢陈先生,今天陈先生的点评还是很用力的,他听得很认真,评论得很认真,到现在现场还是坐无虚席,可见你的评论还是非常好的。为了让你不虚此行,我想在会上再请三位对你今天的评论做一个再评论,同时也给恒隆提点建议,首先我想请台上唯一的一位女企业家,而且你刚才讲她讲得非常有水平,请张总对陈先生的点评进行再点评,对陈先生讲的哪一点比较同意,哪一点不同意,另外你对恒隆有什么建议?

    另外还有两位嘉宾,你的言词之间他对他们的发言非常不同意,一个是我的学长凌克总,到底是聚焦中国还是全球布局,到底是多元化布局,还是专业化?第二个是单总,你说他做医疗、养老、健康这些是讲故事,现在还没办法做,我想请单总回应一下。

    陈启宗:要不要我先离开,你们可以放开地说。

    张华容:作为台上唯一的一位女士,谢谢主持人给我这个机会。

    对陈总刚才点评的有一点我是非常赞同的,就是关于商业地产的金融属性,不是指房地产或者商业地产企业走入到金融这个领域,现在很多开发商手上有非常多的商业地产的资产,我们觉得商业地产有一个非常重要的属性就是金融属性,只不过是在发展的过程中,大家没有把它的金融属性发挥出来,到去年年底开始,大家进入这个行业,把商业地产金融属性逐步发挥出来。

    巴曙松:你对恒隆有哪些建议?

    张华容:恒隆已经做得很棒了,也是我们学习的楷模,我们在很多城市也跟恒隆有过接触,在我们这个领域是值得学习的榜样。

    巴曙松:就没有什么值得改进的?

    张华容:如果要给一个建议的话,您所说的要做商业地产必须得做高端的,但是并不是每个人都做得了高端,毕竟中国还有60%到80%的人还需要中端的,所以我们做的是中高端。

    凌克:陈总跟我也认识很长时间,恒隆这个公司也值得我们中国人尊敬,所以我经常在向你们学习。您刚才给我的这个提醒,我会认真的思索。

    如果说恒隆再可以有一些什么样的改进,我觉得还是应该适度的稍微多元化一点。我们在开发这么好的商业物业的时候,也开发一点住宅,不管你是销售型的物业,在投资者、在分析师心目中的非经常性收益它算不算,但是毕竟你的市盈率提高了,你的竞争力也会进一步提高,这是我给你的一个建议。

    另外一点,我非常同意陈总刚才的意见,就是说应该聚焦,把中国的地产做好,我觉得确实也是如此,金地公司也一直在这样做,我觉得中国的地产未来十几年还是会很不错的,所以我们要把它做得更好。

    当然,今天你要在获得很好的销售收入的时候,要有办法拿到更便宜的地,你如果仅仅只做一个住宅,是没办法拿到便宜的地的,所以我们希望发展一些产业,这是一个。

    另外一个,稍微有点不同意陈总的意见,就是公司的转型,这个公司10年之后、20年之后应该怎么样。如果地产的销售收入到了那个时候,销售收入是1000亿,或者是2000亿的公司,他怎么样再增加?我觉得它很难增加。作为一个地产公司在全世界卖房子,我觉得今后卖到2000亿左右,那就是一个顶点,因为你看不到有几家美国的住宅公司是世界500强。这些大公司还想要进一步成长,它一定要考虑新的行业,在中国的投资者现在来说还是允许你去做新的行业的。

    我觉得健康是一个很重要的行业,我们看到今天我们的老龄人口只占我们全部人口的12%,十几年之后,老龄化的人口占我们的比例要达到30%,我们今天去纽约,纽约这个城市里第一大的行业一定是金融,但是你跟他们交流你会发现,它的第一大行业是医疗和健康。你跟旧金山市政府谈,你说你们的第一行业应该是高科技,但是他也会告诉你,他们第一大的行业仍然是医疗和健康。10年之后,中国也是如此,这些行业是非常巨大的行业,有志于在这个方面发展的人,我觉得还是有机会的。

    单伟豹:我和陈总是老朋友,陈总的观点有几点我是不太赞同的,第一就是境外投资,当然我也觉得现在在境内的利润率比境外利润率高,所以我们要投境内。但是我们投境外,还有一个非常需要考虑的就是汇率问题,我们的M2那么多,在未来5年,我相信每年的贬值会在3%到5%,在这个情况下,投资外国的房地产,你算得准了,你也有12%、13%的回报率,加上人民币的贬值,其实对人民币的投资来讲,是值得推荐的。当然,陈总投资外国的全是港币,没有这方面的收益。如果能找到合适的境外的投资,还是值得鼓励的,因为主要的原因还不是利润率,而是人民币的贬值。

    第二,路劲是不是无可奈何才发展其它的产业?我是佛教徒,比较相信缘分,我说说我们的历史,我们在香港做工民建,后来偶然的机会在佛山拿了一条公路,就觉得公路比工民建好很多,不是无可奈何,是偶然的机会拿到,然后我们就建立了路劲基建,然后就上市。做公路做了七八年,然后发觉中国的房地产还可以,2004年开始我们做房地产,做了房地产之后,又觉得公路没什么好做了,房地产利润高很多。我们两年前开始做基金,做了基金之后,真的觉得房地产基金是房地产的甲方,做甲方还是比做乙方好很多,它的利润比较有保证,趁此机会还可以拿一些好的项目,所以我觉得这几个都不是无可奈何。最后一句话,旅游地产在中国有无限的前景。

    巴曙松:也让陈启宗先生有一些收获,要不然光主持只是输出,现在让他们也给你提建议,这也是我的考虑。我确实是一个很差的主持人,时间已经到了1点一刻,中午吃饭的时间只有40分钟时间,但是我还有最后一个问题,我想把这个问题给中原地产的黎总,因为陈总对轻资产服务业表示出来的调侃,说你们赚的是小钱,我想给你一分钟时间做一个回应。

    黎明楷:我们这个服务业确实真的是小钱,利润率是很低的,但不知道最近为什么让外面的资金都瞅上了我们这个行业,现在大量的资金涌入房地产的服务业,所以就导致我们现在的竞争压力相当大,这也是资本带出的祸,我们现在只能全力应对,你说要怎么解决,可能要很长的时间。

    巴曙松:我们这一轮的讨论非常富有成效,其实有结论,但是提出来的更多是问题,是继续重资产的经营聚焦,还是轻资产的服务配合,是多元化的配置,还是专业化的钻研,是跨国的多市场管理汇率风险、货币风险,还是就在中国市场,其实大家各有各的策略,今天这个讨论,我想经过观点地产的总结,会是一个很好的房地产在当前变化的市场格局下的一个应对策略的连续的光谱。

    今天这个环节一开始,陈启宗先生就想把主持全权交给我,没想到我把球踢给他了,然后还给他很多的工作的任务,要求每三个人点评一次,还有人给他回应,所以最后给30秒时间让他做一个回应,我们结束上午的讨论。

    陈启宗:从企业的角度来看,现在中国的房地产到了转折点,是一个重新出发的时候,要是你在以往这二三十年是很成功的,现在就应该在你的基础上继续努力成功。要是你在上一个循环里不是太成功的,现在这个转折点就给你一个很好的机会,要认准未来这10年、20年最好的市场是什么,配以你自己的强项。

    要是合得起来的话,那就是一个重新出发的时候,以往的赢家将来不一定是赢家,虽然以往的大赢家只要小心行事,将来应该还可以活下去,从前的输家可能会变成了将来的赢家,因为环境改变了,要重新出发。

    巴曙松:谢谢,我们现在出发去吃饭。

    审校:徐耀辉

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